“Bagaglio Tecnico” è la sezione dedicata al sapere pratico del mestiere: guide, approfondimenti e strumenti tecnici per ingegneri, architetti e geometri. Qui trovi il tipo di conoscenza che si costruisce sul campo e che fa la differenza tra sapere una cosa e saperla applicare davvero, in cantiere e in studio. Metodi di lavoro, tecnologie, software e soluzioni concrete ai problemi ricorrenti della progettazione e della pratica professionale, spiegati in modo chiaro e senza inutili tecnicismi. Perché ogni professionista si porta dietro un bagaglio di competenze che va aggiornato di continuo, e questa sezione serve proprio a riempirlo con contenuti utili e verificati. Sfoglia gli articoli qui sotto e scegli l’approfondimento più vicino a ciò su cui stai lavorando adesso.

Permesso di Costruire: Tempi, Validità, Inizio dei Lavori, Fine dei Lavori

Permesso di Costruire. Validità, inizio dei lavori, fine dei lavori

Il Permesso di Costruire: in questo articolo vediamo la sua validità, i tempi da rispettare per evitare che decada, che cosa si intende per inizio dei lavori e per fine dei lavori.

Il Permesso di Costruire è normato dal Titolo II Sezione I del D.P.R. 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”.

Non affronterò in questo articolo una disamina approfondita del permesso di costruire e di tutti gli aspetti che meriterebbero attenzione.

In questo articolo mi vorrei soffermare su alcuni concetti importanti come le date di validità, le date e le condizioni necessarie per considerare l’inizio dei lavori e la fine dei lavori.

Eventuali altri aspetti inerenti il permesso di costruire (non basterebbe un libro intero per affrontare tutti i concetti e principi che ruotano attorno al permesso di costruire) potranno essere oggetto di trattazione in altri articoli.

Permesso di Costruire: Tempi della sua Validità

permesso di costruire tempi inizio lavori tempi fine lavori

La validità del Permesso di Costruire normata dall’articolo 15 del Testo Unico dell’Edilizia rubricato “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire“.

Quel che detta i tempi che devono essere rispettati affinché il Permesso di Costruire non perda la sua validità sono indicati nel comma 2 dell’articolo 15 sopradetto:

  • entro un anno dalla data di rilascio si deve dare avvio ai lavori
  • entro tre anni dall’avvio, i lavori devono essere conclusi

Ma leggiamo, completamente il comma 2 dell’Art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire”

2. Salvo quanto previsto dal quarto periodo, il termine per l’inizio dei lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo; quello di ultimazione, entro il quale l’opera deve essere completata, non può superare tre anni dall’inizio dei lavori. Decorsi tali termini il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, tranne che, anteriormente alla scadenza, venga richiesta una proroga. La proroga può essere accordata, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso, oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori, ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari. Per gli interventi realizzati in forza di un titolo abilitativo rilasciato ai sensi dell’articolo 12 del decreto legislativo 29 dicembre 2003, n. 387, il termine per l’inizio dei lavori è fissato in tre anni dal rilascio del titolo.

Comma 2 dell’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del DPR 380/2001

Il comma 2, come vediamo, ci indica che cosa succede qualora non si rispettino le date di effettivo inizio dei lavori e di ultimazione degli stessi (dopo vediamo perchè parlo di “effettivo” inizio dei lavori).

Decorsi tali termini il permesso di costruire decade per la parte non eseguita.

Salvo proroghe, richieste entro i termini, e rilasciate dall’amministrazione competente.

Ma perchè ho parlato di “effettivo inizio dei lavori”?

E perchè la norma riportata parla di opera completata?

R

Permesso di Costruire: Che Cosa si Intende per Inizio dei Lavori e Fine dei Lavori

Noi tennici liberi professionisti, diciamocelo senza vergogna, tendiamo ad abituarci a trovare gli inganni in ogni legge.

Oddio, inganni … forse sarebbe meglio parlare di “spazi” che le norme ci permettono, nella loro interpretazione o nella loro complessità applicativa, affinché troviamo il modo di raggiungere il nostro obiettivo per il quale siamo stati incaricati.

E quando leggiamo che entro un anno si deve dare avvio ai lavori, possiamo essere portati (c’è chi lo ammette, e chi mente!) a pensare di sistemare la lentezza del nostro cliente con un

“vabbè, entro un anno io mando l’inizio dei lavori almeno così il titolo non decade”.

Eh no, caro mio.

Purtroppo, e c’è giurisprudenza a iosa su questo, non è sufficiente la mera comunicazione di inizio dei lavori per evitare che il permesso di costruire, magari ottenuto con il sangue, il sudore, e al quale siamo aggrappati con unghie e denti, decada inesorabilmente.

Analogo discorso per il termine dei lavori.

Dare una semplice comunicazione di fine dei lavori, ma far proseguire verso il completamento dell’opera non ultimata, di fatto, genera un abuso edilizio.

Certo, difficile da dimostrare ex post; salvo sopralluoghi da parte della sorveglianza edilizia che, se accerta l’esecuzione dei lavori a permesso di costruire decaduto, non può esimersi dall’avviare le azioni di repressione dell’abuso.

permesso di costruire tempi inizio lavori tempi fine lavori cosa si intende

Permesso di Costruire: Che Cosa Fare per Tutelarsi dalla Decadenza del Permesso di Costruire?

Esiste un solo modo per tutelarsi dalla decadenza della validità del permesso di costruire:

  • iniziare i lavori entro un anno dal rilascio;
  • terminare i lavori entro tre anni dalla data di inizio

Rispettare queste due previsioni temporali è l’unico modo.

E se qualcuno ci contesta il rispetto di queste date?

E’ importante documentare l’inizio effettivo dei lavori con ampia documentazione fotografica, possibilmente a cui si può dare data certa.

Come ad esempio un primo sopralluogo in cantiere, in qualità di direttore dei lavori, ampiamente documentato a livello fotografico, a cui poi possiamo porre, una volta rientrati presso il nostro ufficio, una marca temporale in modo da dare data certa legalmente riconosciuta.

O ancora, per le sole foto di inizio dei lavori e fine dei lavori, possiamo crearci una copia firmata digitalmente.

Ma è necessaria tutta questa formalità?

No, sinceramente no.

E’ veramente difficile che qualcuno avanzi la decadenza del permesso; tuttavia, quando pensiamo che possa succedere o quando siamo veramente a ridosso delle date di scadenza per la validità del permesso di costruire, il consiglio è quello di dare data certa a questa documentazione fotografica, in modo che nessuno possa mai contestarne una loro validità.

Permesso di Costruire: E Per Completare l’Opera Non Ultimata, Come Si Procede?

Nel caso in cui il nostro committente abbia lasciato decadere il permesso di costruire, nonostante i nostri numerosi avvisi e reminder (e di questo ne sono certo che li avete fatti!), si deve procedere ad una nuova richiesta di permesso di costruire per la parte dell’opera non ultimata.

3. La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di nuovo permesso per le opere ancora da eseguire, salvo che le stesse non rientrino tra quelle realizzabili mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell’articolo 22. Si procede altresì, ove necessario, al ricalcolo del contributo di costruzione.

Comma 3 dell’art. 15 “Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire” del DPR 380/2001

Sarebbe buona norma chiedere una proroga prima dell’effettiva decadenza, in modo da non dover riaffrontare la burocrazia del rilascio.

Che ricordiamo, deve essere accordata e può essere accordata solo in casi specifici:

  • per fatti sopravvenuti
  • estranei alla volontà del titolare del permesso di costruire
  • oppure in considerazione della mole dell’opera da realizzare, delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive, o di difficoltà tecnico-esecutive emerse successivamente all’inizio dei lavori
  • ovvero quando si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi finanziari

Eh no, il fatto che il committente non abbia più soldi non rientra nella casistica della possibile richiesta di proroga.

Permesso di Costruire: Se Sopraggiungono Nuove Norme, Leggi, o Vincoli, in contrasto, decade il Permesso di Costruire?

permesso di costruire nuovo norme in contrasto

Spesso capita che entrino in vigore nuove norme o nuovi vincoli che possono bloccare la realizzazione della nostra opera autorizzata.

Se queste norme sono in contrasto con il permesso di costruire che abbiamo ottenuto, il permesso decade?

Sì, purtroppo sì.

A meno che …

A meno che l’opera non sia già iniziata.

Sulla definizione di “opera iniziata” si può disquisire tanto, ma di questo ne parleremo in un altro articolo dove la giurisprudenza ci darà una mano.

In caso di lavori effettivamente iniziati, allora anche l’entrata in vigore di nuove norme o vincoli sopraggiunti in contrasto con le opere autorizzate nel nostro permesso di costruire, questo mantiene comunque la sua validità e possiamo continuare i nostri lavori.

Se, invece, non abbiamo iniziato i lavori, allora il permesso di costruire decade.

Spoiler: no, aver messo il primo chiodo non equivale all’avvio dell’opera. Così come aver effettuato uno scavo indica che l’opera sia iniziata.

Permesso di Costruire: Sintesi Smart per Evitare che Decada

Per evitare la decadenza della validità del permesso di costruire è bene ricordarsi alcuni semplici concetti:

  • iniziare i lavori (e non solo effettuare la comunicazione di inizio dei lavori) entro un anno dalla data di rilascio
  • finire i lavori entro tre anni dalla data di inizio dei lavori
  • documentare la data certa dell’inizio dei lavori, con marche temporali o firme digitali in modo da essere inattaccabili sulla possibile decadenza della data
  • Se stanno per scadere i tre anni per ultimare l’opera, chiedere la proroga motivata
  • in caso di perdita della validità del permesso di costruire, si può chiedere un nuovo permesso di costruire
  • in caso di norme sopraggiunte in contrasto con le opere del nostro permesso, questo decade solo se le opere non sono iniziate

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Fiscalizzazione Abuso Edilizio Quando è Possibile

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Possibile?

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: esiste una articolo, nel Testo Unico dell’Edilizia che permette di non demolire le parti abusive e sanarle con il pagamento di un corrispettivo monetario. Vediamo quando è possibile procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

All’interno del Testo Unico dell’Edilizia, al comma 2 dell’articolo 34 possiamo trovare una possibilità per gli immobili realizzati in modo difforme dal permesso di costruire che necessitano di una sanatoria, una specie di condono edilizio.

Si tratta di una norma che permette di mantenere una porzione di un immobile realizzato in modo abusivo e che non può essere sanato.

Questa norma, che ora vedremo un po’ più nel dettaglio, consente una sorta di condono edilizio, mediante quello che in gergo viene chiamata “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“

Sostanzialmente lo possiamo tradurre con l’autorizzare (legittimare) una specie di sanatoria o condono per una porzione di immobile altrimenti non sanabile, previo pagamento di una sanzione economica.

(Anche se, a dire il vero, non si tratta di une legittimazione formale dell’opera abusiva, ma solo la possibilità di non demolirla! Ma di questo aspetto giuridico, ne parleremo in un altro articolo).

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Cosa dice la Legge

fiscalizzazione abuso edilizio cosa dice la legge condono edilizio (1)

Entriamo subito nel vivo dell’argomento e vediamo che cosa prevede la Legge attualmente vigente, il Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001.

L’articolo 34, rubricato “Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire” del D.P.R. 380/2001, al comma 2 disciplina la fiscalizzazione dell’abuso edilizio:

  1. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.
Art. 34, comma 2 del D.P.R. 380/2001 – Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire – (n.d.r.: fiscalizzazione dell’abuso edilizio)

In questo caso specifico, la traduzione dal burocratese appare abbastanza semplice, almeno dopo la prima lettura.

Nei paragrafi successivi vedremo uno dei forti dubbi che spesso insistono e persistono nell’applicazione della possibilità di fiscalizzazione dell’abuso.

Proviamo un analisi del testo.

La prima parte della proposizione definisce la condizione sine qua non di applicabilità della fiscalizzazione dell’abuso

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”

Questa prima condizione, delinea in modo apparentemente preciso la prima condizione necessaria, ma come vedremo dopo non sufficiente, affinchè una porzione dell’immobile realizzata abusivamente possa non essere demolita, anche se non sanabile mediante accertamento di conformità o altra procedura di sanatoria edilizia, previo pagamento di una sanzione.

Nella stessa proposizione, troviamo un’altra condizione importante: si parla di porzione di immobile, il che significa che non può essere, certamente, applicato agli immobili integralmente realizzati in modo abusivo, per i quali, l’unica chance di salvezza, potrebbe essere il prossimo futuro condono edilizio 2024.

Il resto del comma 2 dell’articolo 34 si concentra sulle sanzioni da applicare:

  • il doppio del costo di produzione, secondo la L. 392/1978, nei casi di uso residenziale
  • il doppio del valore venale, nei casi d’uso diversi dal residenziale

Tale sanzione si calcola solo sulla porzione dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire per i quali si chiede la “fiscalizzazione dell’abuso edilizio“.

Q

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Quando è Realmente Possibile?

fiscalizzazione abuso edilizio condono edilizio condizioni necessarie sanzione pecuniaria

La condizione primaria dell’articolo 34 comma 2, ovvero

“Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità”…

apparentemente chiara, in realtà, si presta a una serie di interpretazioni.

Come si può stabilire in modo univoco e oggettivo quando, una demolizione, avviene senza pregiudizio?

Bella domanda, grazie per averla fatta.

Prego, di nulla. 😂

fiscalizzazione dell'abuso edilizio quando è possibile

E per dare risposta, non possiamo che ricorrere alla giurisprudenza, per evitare che la valutazione sulla possibilità di procedere alla fiscalizzazione dell’abuso edilizio sia vittima della soggettività del tecnico istruttore di turno.

Secondo il TAR Tribunale Amministrativo Regionale della Lombardia, Brescia, che si è espresso con la sentenza del 21/09/2022, n. 863, le condizioni necessarie per poter procedere con la fiscalizzazione dell’abuso edilizio sono tre:

  1. Superamento della tolleranza costruttiva (2%) e dei limiti previsti per le variazioni essenziali
  2. l’intervento, tra parte regolare e irregolare, sia promiscuo, ovvero non sia possibile discernere una parte dall’altra
  3. la demolizione della porzione abusiva possa generare un rischio per la parte conforme ai titoli edilizi, laddove il rischio del danno alla parte regolare va individuata nella staticità dell’intero edificio

Queste tre condizioni devono sussistere tutte, contemporaneamente affinché diventi possibile procedere alla commutazione della demolizione in una sanzione pecuniaria.

Vediamole un po’ più nel dettaglio.

fiscalizzazione dell'abuso edilizio tre condizioni necessarie per evitare la demolizione

1 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Superamento della Tolleranza Costruttiva e dei Limiti per le Variazioni Essenziali

La prima condizione necessaria affinché si possa procedere ad una valutazione sulla reale possibilità di fiscalizzazione dell’abuso edilizio è che siano superate le tolleranze costruttive disciplinate dall’art. 34-bis del Testo Unico dell’Edilizia e che ecceda le variazioni essenziali previste dall’art. 32 del medesimo T.U.E.

Qualora si trattasse di variazioni non essenziali, infatti, sarebbe sempre (o quasi) possibile sistemare le difformità grazie all’istituto della mancata SCIA o dell’Accertamento di Conformità

2 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Intervento Promiscuo tra Porzione Regolare e Porzione Abusiva

“Promiscuo” è una parola che ho scelto io per riassumere il concetto che ho voluto estrarre dalla sentenza del TAR Lombardia, sopra indicata.

Quel che volevo trasmettere, e che rispecchia quando scritto nella sentenza, è che le due parti, abusiva e regolare, siano tra loro “confuse”, ovvero rappresentino un’unica entità nella quale è difficile stabilire quale sia la parte regolare e quella abusiva.

Secondo il TAR, è necessario che la parte abusiva sia realizzata contestualmente alla porzione regolare, come se si trattasse di una variante in corso d’opera non comunicata.

Questo elemento della costruzione nel medesimo tempo, seppur non scritta in modo esplicito nella legge, ci indica che eventuali parte aggiunge successivamente, così come sono state aggiunte, si dovrebbero poter rimuovere in modo funzionalmente autonomo e senza arrecare danno alla struttura.

E qui arriviamo al terzo punto.

3 – Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Demolizione della Porzione Abusiva Arreca Danno Strutturale alla Porzione Regolare

Che poi è l’unica vera parte esplicita, ma non troppo, presente nel TUE.

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è, quindi, possibile se e solo se, la rimozione della porzione abusiva potrebbe arrecare un potenziale danno alla parte realizzata regolarmente e conforme ai titoli edilizi.

La dimostrazione del potenziale danno è a carico di chi ha richiesto la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, non della Pubblica Amministrazione.

E per capire che cosa si intende per “potenziale danno“, i giudici indicano che è possibile considerare solo la sicurezza statica dell’edificio e della potenziale caduta dello stesso; non devono, invece, considerarsi “dannose” le limitazioni in termini di uso e funzionalità che il fabbricato subirà con la demolizione della porzione illegittima.

Inoltre, l’azione stessa della demolizione ha sempre un impatto sulle strutture pre-esistenti, tuttavia eventuali danni temporanei e sistemabili non sono causa sufficiente affinché possa ritenersi accoglibile la fiscalizzazione dell’abuso edilizio.

Insomma, tutt’altro che facile!

Fiscalizzazione Abuso Edilizio: Sintesi per Poterla Richiedere

Come di consueto, ecco la nostra sintesi smart.

Per poter richiedere la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, e quindi mantenere la porzione di immobile realizzata abusivamente in cambio di una sanzione pecuniaria è necessaria la coesistenza di alcuni elementi:

  • Il superamento dei limiti di tolleranza costruttiva e dei limiti per la variazioni essenziali
  • la promiscuità tra la porzione regolare e quella abusiva, in modo che non sia possibile discernerle sotto il profilo statico e funzionale, e, condizione utile, che siano realizzate contestualmente
  • il possibile danno derivante dalla demolizione della porzione abusiva alla porzione legittima, ove per danno deve intendersi un potenziale danno statico al fabbricato intero, e non la mera perdita di funzionalità
  • i danni derivanti dalla demolizione, se temporanei e/o riparabili, non sono condizione sufficiente per evitare la demolizione della porzione abusiva
  • l‘onere della prova del potenziale danno derivante dalla demolizione spetta al richiedente la fiscalizzazione dell’abuso edilizio e non alla Pubblica Amministrazione

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Condono e Rispetto delle Distanze Legali

Condono e Rispetto delle Distanze Legali

Le distanze legali nel caso di immobili oggetto di condono edilizio: l’Ordinanza 7744/2024 della C. Cassazione ci ricorda che il privato può chiedere il rispetto delle distanze legali anche se l’immobile è stato condonato, e che eventuali accordi tra privati in deroga alle distanze legali non sono legittimi.

Il Cuore non Conosce la Distanza

Adelina Dokja

Oltre al cuore, anche alcuni immobili oggetti di condono, possiamo dire, che non conoscono la distanza.

Nell’attesa che esca il prossimo condono edilizio, anticipato in queste settimane dal Ministro del Governo attualmente in carica, in questo articolo parliamo di condono e rispetto delle distanze legali, più precisamente il rispetto delle distanze legali da applicarsi anche agli immobili che hanno ottenuto la concessione in sanatoria derivante da uno dei condoni edilizi.

Vi voglio parlare dell’Ordinanza n. 7744 del 22/03/2024 nella quale la Corte di Cassazione ha specificato (o meglio, ribadito!) tre concetti fondamentali:

  • Il condono edilizio sistema il rapporto tra il privato e la Pubblica Amministrazione, ma non incide nel rapporto con altri privati
  • Il privato interessato può chiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’art. 872 del Codice Civile, anche se l’immobile ha ottenuto un titolo legittimi dal Condono Edilizio
  • Eventuali accordi tra confinanti in deroga alle disposizioni previste dalle leggi, non sono legittimi.

Entriamo nel dettaglio.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: il rilascio del titolo edilizio derivante da un condono non incide nel rapporto tra privati

condono edilizio rispetto distanze legali sentenza cassazione 7744 2024

Il primo concetto, importante, che possiamo tirare fuori dall’Ordinanza della C. Cassazione civ. n. 7744 del 22/03/2024 riguarda il perimetro di applicazione quando si ottiene un titolo in sanatoria, derivante da uno dei tre condoni edilizi che ci sono stati in Italia.

Il caso preso in esame riguardava un immobile che aveva ottenuto il titolo edilizio a seguito della domanda di condono in deroga alle distanze legali, e per i quali il vicino controinteressato aveva richiesto l’arretramento fino alle distanze legali previste sia dall’articolo 873 del Codice Civile.

I giudici hanno chiarito che l’ottenimento del titolo edilizio risolve il problema del privato che ha commesso l’abuso nei confronti della Pubblica Amministrazione, ma questo titolo non incide nel rapporto con altri privati interessanti.

Nell’Ordinanza, si legge

Si era già in precedenza chiarito che la sanatoria o il condono degli illeciti urbanistici, inerendo al rapporto fra P.A. e privato costruttore, esplicano i loro effetti soltanto sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – e non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati, lasciando impregiudicati i diritti dei privati confinanti derivanti dalla eventuale violazione delle distanze legali previste dal codice civile e dalla norme regolamentari di esse integratrici (Sez. 2, n. 12966, 31/05/2006, Rv. 592543).

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

E’ un concetto molto importante perché spesso si pensa che, ottenuto il permesso dal Comune di competenza, allora tutto sia in regola.

In realtà, anche i permessi di costruire ordinari, non derivanti dal condono, fanno sempre salvi gli eventuali diritti esistenti di terzi.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: il privato interessato ha diritto a richiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’art. 872 del Codice Civile

S

Costituisce principio consolidato quello secondo il quale in tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’art. 873 cod. civ., il condono edilizio, esplicando i suoi effetti sul piano dei rapporti pubblicistici tra P.A. e privato costruttore, non ha incidenza nei rapporti tra privati, i quali hanno ugualmente facoltà di chiedere la tutela ripristinatoria apprestata dall’art. 872 cod. civ. per le violazioni delle distanze previste dal codice civile e dalle norme regolamentari integratrici (tra le tante, v. Sez. Sez. 2, n. 3031, 06/02/2009, Rv. 606558)

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

Se nel precedente paragrafo abbiamo visto il primo concetto riguardante il perimetro di inerenza del titolo in sanatoria, che esaurisce il suo effetto nei rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione, con questo secondo estratto dall’Ordinanza n. 7744 del 22/03/2024 della C. Cassazione civ., arriviamo al secondo concetto, che deriva in modo logico dal precedente.

Se, infatti, l’ottenimento del titolo derivante da una richiesta di condono edilizio risolve il rapporto tra privato che ha commesso l’abuso e PA, ma non incide e non può incidere nel rapporto tra privati, i quali mantengono invariati gli eventuali propri diritti esistenti, allora questi hanno diritto di chiedere l’azione della rimessa in pristino derivante dall’art. 872 del Codice Civile.

Che cosa prevede l’art. 872 del Codice Civile?

Codice Civile – Articolo 872 – Violazione delle norme di edilizia

Le conseguenze di carattere amministrativo della violazione delle norme indicate dall’articolo precedente sono stabilite da leggi speciali.

Colui che per effetto della violazione ha subito danno deve esserne risarcito, salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino quando si tratta della violazione delle norme contenute nella sezione seguente o da questa richiamate.

Prevede, quindi, oltre all’eventuale risarcimento per il danno ottenuto, anche la richiesta della riduzione in pristino, quando la violazione riguarda la sezione seguente (l’articolo seguente n. 873 è quello che disciplina la distanze dei 3 metri tra le costruzioni).

condono edilizio rispetto distanze legali

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: i patti tra privati in deroga alle distanze legali, anche dei Regolamenti Edilizi, sono illegittimi

condono edilizio rispetto distanze legali ordinanza cassazione 7744 2024 accordi tra privati

Sotto altro profilo deve rilevarsi che le norme contenute nei regolamenti edilizi che stabiliscono le distanze fra le costruzioni e di esse dal confine sono volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive fra edifici frontistanti ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una data zona e la densità degli edifici in relazione all’ambiente, finalità quest’ultima che viene realizzata dalle norme regolamentari stabilendo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dall’art. 873 cod. civ., in cui ciò che rileva è la distanza in sé delle costruzioni a prescindere dal loro fronteggiarsi o meno e dal dislivello dei fondi su cui insistono; ne consegue che una convenzione tra le parti che deroghi alle norme sulle distanze previste nel regolamento edilizio è senz’altro invalida, trattandosi di norme inderogabili perché non si limitano a disciplinare i rapporti intersoggettivi di vicinato, ma mirano a tutelare anche interessi generali (Sez. 2, n. 19449, 28/09/2004, Rv. 578209; ma già prima, Cass. nn. 12894/1999 e 4366/2001).

Estratto dall’Ordinanza della C.Cass.Civ. n.7744/2024

Mi pare che si commenti da sola.

Se così non fosse, i regolamenti edilizi locali e le norme di settore sarebbero inutili.

Condono Edilizio e Rispetto delle Distanze Legali: Sintesi Smart

Come di consueto, ecco una sintesi smart dei concetti che abbiamo analizzati e che dobbiamo portarci a bagaglio per esercitare al meglio la nostra professione.

1 – L’ottenimento di un titolo edilizio, anche se derivante da un condono edilizio, non incide nei rapporti con altri privati, ma esaurisce il suo perimetro di validità nel rapporto con la pubblica amministrazione.

2 – Il privato interessato al rispetto delle distanze legali può chiedere l’azione ripristinatoria prevista dall’articolo 872 del C.C. anche per immobili che hanno ottenuto il titolo edilizio.

3 – Eventuali accordi tra privati che derogano alle disposizioni di legge in materia di distanze sono illegali

Scarica l’Ordinanza della Corte di Cassazione Civile n. 7744 del 22/03/2024

Condono Edilizio 2024: Alcune Anticipazioni sul Piano Salva Casa

Condono Edilizio 2024: Alcune Anticipazioni sul Piano Salva Casa

Condono Edilizio 2024: nell’attesa di conoscere almeno una bozza di legge, proviamo a fare un sunto di quello che potrebbe contenere la nuova norma “Piano Salva Casa 2024”

Nell’attesa che si sappia qualcosa in più, che circoli qualche bozza di legge, che arrivi qualche indiscrezione, proviamo a fare un breve riassunto su quello che potrebbe contenere l’imminente condono edilizio 2024, probabilmente chiamato “piano salva casa“.

Quel che segue è un riassunto di quel che si può trovare online, dove alcuni siti di settore hanno dato alcune anticipazioni, sempre basate su dichiarazioni pubbliche del Ministro attualmente in carica.

Vediamo i vari punti che la nuova norma Piano Salva Casa 2024 (per me e molti altri, chiamato ancora volgarmente “condono edilizio 2024”) potrebbe contenere.

Piano Salva Casa 2024: Per Quando E’ Prevista la sua Uscita?

Da tutte le dichiarazioni pubbliche fatte, si apprende che la legge potrebbe vedere la luce entro metà fine maggio.

Considerato che ad oggi non c’è nemmeno una bozza condivisa, è verosimile pensare che per metà maggio sia poco verosimile pensare che la nuova legge piano salva casa 2024 veda la luce.

E’ più plausibile che per fine maggio, o per il mese di giugno, arrivi questo atteso condono edilizio 2024.

Piano Salva Casa 2024: Tramezzi, Soppalchi, e Altre Difformità Interne

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Il primo punto che potrebbe contenere il Piano Salva Casa è la regolarizzazione di alcune difformità interne che attualmente non sarebbero sanabili.

Il Ministro ha indicato che le difformità edilizie interne, come la diversa distribuzione degli spazi, diversa realizzazione dei tramezzi, realizzazione dei soppalchi, ecc… saranno la prima delle nuove possibilità di sistemazione che offrirà il condono edilizio 2024.

Ok, non gli piace che si chiami condono, ma questo è.

Associare la diversa distribuzione degli spazi interni per diversa posizione di realizzazione dei tramezzi, opera che è praticamente sempre sanabile salvo rari casi, con la realizzazione dei soppalchi, che invece riguarda un aumento di superficie residenziale o non residenziale, è tanta roba.

Si tratta di due misure completamente diverse sotto il profilo urbanistico, che seppur interne alle abitazioni, hanno due pesi urbanisticamente differenti.

Si parla anche di sanatoria di verande: per questo punto specifico non sono riuscito a trovare tante informazioni, quindi dovremo attendere.

L’istituto che lo permetterà dovrebbe essere quello del superamento della doppia conformità delle opere, che vedremo nel prossimo paragrafo.

Piano Salva Casa 2024: Doppia Conformità

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Oggi la doppia conformità è un istituto previsto dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, e prevede che si possa ottenere un titolo edilizio ex post per “accertamento di conformità”, se le opere realizzate in assenza di titolo o in difformità da esso risultino:

  • conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia esistente al momento dell’esecuzione dell’abuso o della difformità
  • conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia esistenti al momento della richiesta (e del rilascio) del titolo in sanatoria

Il superamento dell’istituto della doppia conformità, secondo le anticipazioni, dovrebbe permettere di sanare le opere che al momento dell’abuso sarebbero state autorizzabili, e che oggi, in virtù di sopraggiunte normative contrastanti, non lo sono più e questo non “chiude” il cerchio dell’attuale doppia conformità necessaria per una sanatoria edilizia.

In realtà si vocifera che potrebbe essere estesa anche alla singola conformità alla legge al momento della richiesta di sanatoria.

Questo ha una sua logica: perché mai si dovrebbero demolire opere che oggi sono realizzabili, solo perché al momento dell’abuso non lo erano?

La doppia conformità nasce anche per evitare le modifiche ai regolamenti locali ad hoc per gli amici degli amici; chissà come questo condono edilizio 2024 valuterà questo potenziale pericoloso aspetto.

Piano Salva Casa 2024: Acquisti di immobili

Un’altra anticipazione riguarderebbe la possibilità di sanare le case acquistate ma la cui disposizione interna non corrisponde allo stato dei luoghi.

Premesso che questo capita perché i periti chiamati dalle banche spesso non fanno bene il proprio lavoro, o lo fanno in modo troppo superficiale: vittime anche loro di un sistema, quello delle società di perizie, che non agevola una buon lavoro tecnico.

Il condono edilizio 2024 dovrebbe permettere di sistemare queste irregolarità, sempre che non siano lesi i diritti e/o interessi di terze persone.

condono edilizio 2024 piano salva casa 2024 acquisto immobili

Piano Salva Casa 2024: Case Storiche e Stato Legittimo dell’Immobile

Per le case storiche si cerca di ragionare sulla questione dello stato legittimo dell’immobile.

Ad oggi, questi immobili sono spesso oggetto di tutela paesaggistica, e come tali rappresentano dei beni da tutelare, eppure si cerca di comprenderne lo stato legittimo perché in assenza di esso possono essere ritenute abusive e quindi non legittimate ad esistere.

Attualmente lo stato legittimo dell’immobile è disciplinato dall’articolo 9-bis del testo unico dell’edilizia.

Come sappiamo da copiosa giurisprudenza in materia, esiste il famoso ante 1967 per gli immobili al di fuori del centro abitato, ove vigeva la libera edificazione dei suoli, mentre dal 1942 per i centri abitati sarebbe stata comunque necessario un titolo di legittimazione della costruzione.

Per alcune città, la data del 1942 è portata ancora più addietro perché le costruzioni erano già disciplinate da piani regolatori o altre leggi di settore.

Senza entrare nel merito dello stato legittimo dell’immobile, il Piano Salva Casa dovrebbe prevedere alcune possibilità di date differenti da quelle indicate (1942 e 1967) così da rendere legittimi immobili ormai storici, seppur in assenza del dovuto titolo.

Giusto o sbagliato che sia, attendiamo di conoscere il testo definitivo per farci un’idea più precisa.

Piano Salva Casa 2024: Cambi di destinazione d’uso

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Tra le varie disposizioni che dovrebbe contenere questo nuovo condono edilizio 2024 vi è anche una semplificazione nella possibilità di sistemare cambi di destinazione d’uso non autorizzati, ovviamente a determinate condizioni.

Si parla, sicuramente, di non violare i regolamenti condominiali (che sono diritti di terzi interessati).

La nmorma dovrebbe prevedere sempre la possibilità di cambio d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, e probabilmente anche qualche semplificazione tra le categorie differenti.

Purtroppo non ho trovato tanto su questo punto, non ci resta che attendere il testo ufficiale o ufficioso e discutere un po’ più nel dettaglio quando avremo delle indicazioni

Piano Salva Casa 2024: Sintesi sulle possibili anticipazioni del Condono Edilizio 2024

In sintesi estrema, ecco che cosa potrebbe contenere il piano salva casa 2024:

  • superamento della doppia conformità, con la possibilità di sanare opere che:
    • o erano conformi alla normativa vigente al momento della realizzazione dell’abuso
    • o sono conformi alla normativa vigente al momento della richiesta (del rilascio)
  • possibilità di ritenere lo stato attuale di un immobile realizzato fino agli anni 60 (in realtà la data precisa non si conosce, e si ragiona su altre possibili date) quale stato legittimo, andando a sanare quelle difformità di case storiche o di case per i quali non si trovano i documenti
  • sanatoria di immobili già acquistati con difformità interne, la cui sanatoria non incide su interessi e diritti di terzi
  • sanatoria di soppalchi e difformità interne che oggi non si riescono a sistemare
  • sanatoria di verande
  • sanatoria di cambi di destinazione d’uso

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Distanza da Pareti Finestrate

Distanza da Pareti Finestrate

La Distanza da Pareti Finestrate è un motivo frequente di litigio tra confinanti. Vediamo cosa si intende per “pareti finestrate” e quali distanze sono da rispettare.

Quando hai escluso l’impossibile ciò che resta, per quanto improbabile, è la verità

Sherlock Holmes

Le pareti finestrate, ahimè, sono spesso oggetto di contenzioso tra confinanti.

Il motivo è semplice: qualcuno non ne ha rispettato la distanza.

E l’altro, generalmente confinante, ritiene di dover far valere i propri diritti in una diatriba che ha certamente natura legale, alla cui base c’è proprio il mancato rispetto della distanza da pareti finestrate.

Distanza da Pareti Finestrate: che cosa si intende per parete finestrata?

distanza tra pareti finestrate definizione di parete finestrata

Le pareti possono essere finestrate e non finestrate.

Detto così sembra abbastanza semplice capire quando una parete si può definire “parete finestrata” e quando, invece, si deve definire come cieca o “non finestrata”.

L’esistenza di una finestra in una parete permette di definirla finestrata.

Quindi alla domanda: se la mia parete è dotata di una finestra, è una parete finestrata?

Sì … e su questo, spero, siamo tutti d’accordo.

I dubbi possono sorgere in quei casi che, sembrano particolari, ma in realtà sono più frequenti di quanto si pensi:

  • Se solo una delle due pareti è finestrata, e l’altra è non finestrata, si deve comunque rispettare la distanza da pareti finestrate?
  • Se nella mia parete vi è una luce e non una veduta, si deve considerare finestrata e quindi vige il rispetto della distanza da pareti finestrate per le pareti antistanti ?
  • Se i due edifici sono costruiti in aderenza, ma ad altezze differenti tali per cui una, quella più alta, presenta una finestra che si affaccia sull’altra … si applica il rispetto della distanza da pareti finestrate?
  • Se i due edifici si fronteggiano solo in parte, la distanza da pareti finestrate si applica a tutta la parete o solo a quelle che si fronteggiano?
  • Se i due edifici non sono paralleli tra di loro, come si valuta la distanza da pareti finestrate?

Sì … no … no, anche se… solo a quelle che si fronteggiano… in modo lineare e non radiale… Ma andiamo per gradi 🤣

Distanza tra Pareti Finestrate: Regolamento Edilizio e il DM 1444/1968

distanza tra pareti finestrate 10 m art 9 dm 1444 1968

Le distanze da rispettare sono indicate nei Regolamenti Edilizi locali.

Al loro interno si trovano le distanze da costruzioni e confini, oltre alle distanze tra pareti finestrate (o pareti non finestrate).

Le distanze stabilite all’interno dei regolamenti locali derivano, in realtà, dall’art. 9 del Decreto Ministeriale 1444/1968.

L’obiettivo dell’art. 9 del DM 1444/1968 è quella preservare la salubrità ed evitare che l’interesse pubblico sanitario venga compromesso dalla creazione di intercapedini dannose tra edifici, quando una di queste deve permettere l’affaccio.

Va ricordato che l’art. 9 del DM 1444/1968 è una disposizione che il legislatore statale ha fornito al legislatore locale per la corretta predisposizione dei regolamenti edilizi, affinché gli stessi rispettino le distanze tra pareti finestrate.

Detto ciò, vediamo alcuni casi particolari e quale direzione ha preso la giurisprudenza.

Distanza da pareti finestrate: Se solo una delle due pareti è finestrata, e l’altra è non finestrata, si deve comunque rispettare la distanza da pareti finestrate?

Sì, e su questo c’è giurisprudenza a iosa.

Nel ricordarci che, anche allorquando solo una delle due pereti che si fronteggiano è finestrata, è necessario il rispetto della distanza di 10 metri da pareti finestrate.

Sintesi non tecnica: anche quando solo una delle pareti è finestrate, è necessario rispettare la distanza dei 10 metri tra pareti finestrate

Distanze da pareti finestrate: Se nella mia parete vi è una luce e non una veduta, si deve considerare finestrata e quindi vige il rispetto della distanza da pareti finestrate per le pareti antistanti ?

Anche su questo punto, le sentenze sono andate nella direzione di prevedere che una parete sia da considerarsi finestrata quando è presente una veduta, e non sia finestrata, invece, quando sono presenti aperture che sono qualificabili come sole “luci”.

Va da sé che, se in una parete sono presenti solo “luci”, e non anche “vedute” (per approfondire l’argomento si veda questo articolo “Differenza Tra Luci e Vedute“), e questa non si può definire finestrata, allora da essa non è necessario rispettare la distanza tra pareti finestrate, ma sarà sufficiente rispettare la distanza verso una parete non finestrata (5 metri, o 3 metri come previsto dall’art. 873 del Codice Civile).

Sintesi non tecnica: se una parete è dotata solo di luci, non si ritiene finestrata.

Distanza da pareti finestrate: Se i due edifici sono costruiti in aderenza, ma ad altezze differenti tali per cui una, quella più alta, presenta una finestra che si affaccia sull’altra … si applica il rispetto della distanza da pareti finestrate?

Altro caso particolare in materia di rispetto della distanza da pareti finestrate.

Il caso previsto vede due edifici in aderenza ma ad altezze differenti.

Quello più alto, ha una finestra che si affaccia proprio verso l’immobile in aderenza (essendo ad una quota maggiore, la finestra si apre proprio sul fondo altrui).

Non chiediamoci come mai sia stato possibile aprire quella finestra, non è questa la sede.

La giurisprudenza afferma che, in questo caso specifico, qualora quello ad una quota più bassa intendesse sopraelevare, non sarebbe soggetto al rispetto della distanza di 10 metri prevista dalle pareti finestrate, perché lo scopo è quello di evitare la formazione di intercapedini insalubri.

Però, qualora i due fabbricati non fossero in aderenza, e vi fosse già uno spazio tra i due edifici, allora la sopraelevazione di quello inferiore sarebbe soggetta al rispetto della distanza da pareti finestrate.

Sintesi non tecnica: se sono in aderenza a quote diverse, la sopraelevazione di quello inferiore non è soggetta al rispetto delle distanze da pareti finestrate.

Distanza da pareti finestrate: Se i due edifici si fronteggiano solo in parte, la distanza da pareti finestrate si applica a tutta la parete o solo a quelle che si fronteggiano?

In questo caso si può trovare giurisprudenza non sempre allineata tra le varie sentenze.

Tuttavia, l’ultimo orientamento frequente è quello di calcolare la distanza da pareti finestrate solo per la parte che si fronteggia.

Sintesi non tecnica: solo per la parte che si fronteggia

Distanza da pareti finestrate: Se i due edifici non sono paralleli tra di loro, come si valuta la distanza da pareti finestrate?

La misurazione della distanza dalle pareti finestrate va calcolata in modo lineare e perpendicolare, non potendosi applicare il metodo radiale.

Questo metodo di valutazione deriva dallo scopo della norma istitutiva.

Se lo scopo della norma è evitare intercapedini, allora questo è il modo corretto.

Sintesi non tecnica: con il metodo lineare e non radiale.

Così è deciso, l’udienza è tolta.

Distanza da Pareti Finestrate: che cosa consigliare, come tecnici, quando un cliente ci chiede la possibilità di far rispettare la distanza dalla propria parete finestrata

Quando un cliente ci chiede di poter far rispettare la distanza dalle proprie parte finestrate, è già troppo tardi

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Perché significa che un vicino sta edificando senza aver rispettato la distanza minima dalla parete finestrata, e molto probabilmente si finirà davanti a qualcuno che deciderà per loro.

Tuttavia, se sappiamo quali sono i metodi corretti di valutazione di casi specifici e di calcolo delle distanze da parete finestrata, sapremo consigliare al nostro committente quale sia la strada migliore da percorrere.

L’iter da consigliare, uno dei possibili, potrebbe essere questo:

  • Con le buone:
    • se l’edificazione non è iniziata, chiedere al vicino di modificare il progetto. (possibilità di successo molto basse 😂)
  • Con le cattive ma non troppo:
    • con l’ausilio di un legale e di un tecnico, chiedere a quella che a breve sarà la controparte di rivedere il progetto perché in palese violazione delle distanze (ovviamente il tecnico lo dovrà dimostrare in una sua perizia)
  • Con le cattive cattive:
    • per il tramite di un legale, e con il sostegno di un tecnico, ricorso al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR), per l’annullamento dei titoli che avrebbero autorizzato la costruzione senza il rispetto della distanza da pareti finestrate
    • eventuale richiesta di decreto cautelare presidenziale al Presidente del TAR affinché blocchi, nelle more del giudizio, la costruzione in itinere
    • richiesta di rimessa in pristino, ed eventuale risarcimento danni.

Esistono anche altri modi, ma non sono legali quindi non si possono consigliare (😂).

Distanza da Pareti Finestrate: Sintesi Finale

Una parete dotata di almeno una finestra si definisce “parete finestrata”.

Dalla parete finestrata è necessario che, le eventuali pareti antistanti, siano costruite a non meno di 10 metri.

Le distanze sono stabilite dal Regolamento Edilizio locale e dall’art. 9 del DM 1444/1968.

Il rispetto della distanza da pareti finestrate si applica anche quando solo una delle pareti è finestrata.

La finalità è quella di tutelare l’interesse pubblico alla salubrità nell’affaccio, e di evitare la formazione di intercapedini.

Se non sono presenti vedute, ma solo luci, allora la parete non si considera come “parete finestrata”.

Il metodo di calcolo della distanza è lineare e non radiale.

Il calcolo si effettua solo sulle le porzioni di parete che si fronteggiano.

Nel caso tale distanza non sia stata rispettata, si può fare ricorso al TAR per annullare il provvedimento autorizzativo, l’eventuale rimessa in pristino e il risarcimento dell’eventuale danno subito.

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La Normale Tollerabilità in Acustica

La Normale Tollerabilità in Acustica

La Normale Tollerabilità nell’Acustica è un principio derivante del Codice Civile secondo il quale ogni proprietario può emettere rumori dalla sua proprietà sempre e solo entro un limite di normale tollerabilità.

Trovo molto interessante …

la mia parte intollerante

Caparezza
@smartingegnere

La Normale Tollerabilità in Acustica Il principio della Normale Tollerabilità nell’Acustica, derivante dal Codice Civile, stabilisce che ogni proprietario ha il diritto di generare rumori dalla propria proprietà, purché non superino il limite di tollerabilità considerato normale. In questo video esamineremo alcune considerazioni riguardanti tali requisiti, scorri a destra per saperne di più #edilizia👷‍♂️ #ediliziatiktok #ediliziaprivata #capcut #ingegneria

♬ suono originale – smartingegnere – smartingegnere

La normale tollerabilità è un principio giuridico disciplinato dall’articolo 844 del Codice Civile.

normale tollerabilità acustica - caparezza - la mia parte intollerante

Vediamolo insieme

Art. 844 Codice Civile – Immissioni

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.

Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Articolo 844 Codice Civile

Questo principio stabilisce che nessuno può impedire le emissioni normali di un vicino, a meno che non superino la normale tollerabilità.

Se da una parte nessuno può impedire le emissioni entro un limite di normale tollerabilità, questo significa che dall’altra ogni proprietario ha il diritto di fare tutto ciò che vuole sulla sua proprietà, sempre all’interno di quel perimetro di tollerabilità normale, e sempre che non causi danni alla proprietà altrui.

La Normale Tollerabilità in Acustica Ambientale

normale tollerabilità acustica ambientale edilizia rumore

Senza voler entrare troppo nel merito, l’acustica ambientale è quella parte della fisica che studia il suono e il rumore nell’ambiente.

Gli ingegneri acustici (in Italia vengono riconosciuti come “Tecnici Competenti in Acustica Ambientale“, e iscritti in appositi elenchi regionali) lavorano per misurare e minimizzare l’impatto del rumore sull’ambiente e sulla salute umana.

Se prendiamo il concetto espresso dall’articolo 844 del Codice Civile, e lo decliniamo in campo acustico, notiamo che:

  • un proprietario può generare rumore ed emetterlo al di fuori del proprio fondo
  • il confinante (nel campo acustico, un ricettore) non può impedire che il vicino generi questo rumore e non può impedire che questo rumore entri nella sua proprietà
  • può impedirlo solo se, non tanto l’emissione del primo, quanto l’immissione di questo rumore nella sua proprietà supera un limite di “normale tollerabilità“

In acustica, la normale tollerabilità è quel perimetro entro il quale livello di rumore prodotto da una proprietà rimanga entro i limiti accettabili.

Se il livello di rumore supera la normale tollerabilità, il proprietario può essere obbligato a ridurre il rumore o a prendere misure per mitigarlo.

Misure di mitigazione legali … aggiungo.😂😂

Limiti di Normale Tollerabilità in Acustica

normale tollerabilità acustica ambientale edilizia rumore limiti condominio

Ma quali sono questi limiti di normale tollerabilità nel campo dell’acustica?

La domanda è lecita e la risposta è diretta

  • +3 dB (decibel)

A voler essere più precisi, si tratta di un aumento di 3 decibel rispetto al valore di fondo espresso come valore percentile statistico L95, ponderato secondo la curva A con costante di tempo Fast (0,125 s).

Se volessimo tradurre dal linguaggio acustico ad un italiano tecnico ma comprensibile 😂, si potrebbe dire che

  • la soglia della normale tollerabilità è un aumento di 3 decibel rispetto al rumore di fondo.

Ricordiamoci che questo limite di tre decibel è relativo sia al periodo notturno che al periodo di riferimento diurno.

Il periodo diurno è quello che va dalle 6 del mattino alle ore 22, mentre si definisce periodo notturno in acustica ambientale quello che va dalle 22 alle 6 del mattino.

Spesso nei Piani di Classificazione Acustica o di Zonizzazione Acustica dei comuni, viene indicato un differenziale rispetto al rumore di fondo differente per il periodo notturno e il periodo diurno.

Spesso si trovano

  • differenziale di +5dB per il periodo diurno
  • differenziale di +3 dB per il periodo notturno

Ricordiamoci, però, che quei valori non rappresentano i limiti della normale tollerabilità.

Ritorniamo all’aumento dei 3 dB previsti per la normale tollerabilità.

Un aumento di tre decibel, che sembrano pochi, in realtà corrispondono ad un raddoppio della potenza sonora.

Poiché corrisponde al raddoppio della potenza sonora, possiamo assumere una relazione di questo tipo.

Se per esempio rileviamo una L95, ponderato in A e in costante Fast) di 35 dB, allora la potenza sonora della nostra sorgente potrà essere al massimo di altri 35 dB

La somma dei due logaritmi 35 db + 35db porta infatti ad un aumento di 3 decibel, ovvero 38 dB

Pertanto la nostra sorgente potrà emettere un rumore che è pari al rumore di fondo rilevato in L95.

Come Misurare Il Contributo della Sorgente per la Normale Tollerabilità?

normale tollerabilità acustica ambientale edilizia rumore limiti condominio misure fonometro fonometriche

Lo so, l’immagine non è quella di un fonometro.

Per misurare il contributo di una sorgente di emissione di rumore per la normale tollerabilità sono necessari alcuni elementi:

  • fonometro in classe 1, con certificazioni e tarature
  • Tecnico competente in acustica ambientale, iscritto in un elenco regionale e nell’elenco nazionale Enteca
  • Colla Vinilica, e forbici arrotondate.

Fatto?

via GIPHY

Bene.

A parte il terzo punto, il tecnico competente in acustica ambientale dovrà misurare, oltre al rumore di fondo con L95, il contributo della sorgente sonora che potenzialmente può superare il limite di normale tollerabilità.

  • Sorgente con Rumore Continuo
    • immissioni stazionarie o continuative nel tempo, LAF95 sarà un buon descrittore
    • immissioni stazionarie o continuative nel tempo, con pause, LAF95 sarà un buon descrittore previo mascheramento della pause
    • immissioni stazionarie o continuative nel tempo, con componenti tonali e/o impulsive, LAF95 sarà un buon descrittore + 5dB (LC = LAF95 + 5dB sia per le componenti tonali che per le componenti impulsive)
  • Sorgente con Rumore Continuo Variabile nel Tempo
    • immissioni variabili e continuative nel tempo, LAeq sarà un buon descrittore
    • immissioni variabili e continuative nel tempo ma con pause, LAeq sarà un buon descrittore previo mascheramento delle pause
    • immissioni variabili e continuative nel tempo ma con componenti tonali e/o impulsive, LAeq sarà un buon descrittore+ 5dB (LC = LAeq + 5dB sia per le componenti tonali che per le componenti impulsive)

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Costruzioni In Aderenza e In Appoggio. Differenza

Costruzioni In Aderenza e In Appoggio. Differenza

Esiste una sostanziale differenza tra le costruzioni in aderenza e in appoggio.

La distanza avvicina ciò che la vicinanza ignora.

Santy Giuliano

Esiste una sostanziale differenza tra le costruzioni in aderenza e in appoggio.

Nel testo che segue, proviamo a semplificare questi concetti in modo che siano facilmente fruibili da tutti noi in modo, semplice, veloce ed efficace.

Conoscere la differenza tra le costruzioni in appoggio e in aderenza è fondamentale, e ci potrà essere molto utile nella professione, perché n base a come possiamo considerare una costruzione, se in appoggio o in aderenza, cambiano le regole da rispettare anche in materia di distanze tra le costruzioni.

Le Costruzioni in Aderenza

costruzioni in aderenza

Le costruzioni in aderenza sono definite dall’articolo 877 del Codice Civile, che recita:

Articolo 877 – Costruzioni in aderenza

Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.

Questa norma si applica anche nel caso previsto dall’articolo 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo.

Art. 877 del Codice Civile

Una delle caratteristiche delle costruzioni in aderenza è che mantengono un’autonomia strutturale e funzionale, pur essendo aderenti ma non appoggiate al muro di confine.

Per aderenza, infatti, non si intende una cooperazione costruttiva o strutturale con la costruzione (o il muro) con la quale viene effettuata l’aderenza.

E’ esattamente l’opposto: l’aderenza tra due costruzioni si definisce dall’indipendenza delle due costruzioni sotto il profilo costruttivo, statico, funzionale e strutturale, e dalla concomitante assenza di intercapedini tra le due.

Le Costruzioni in Appoggio

costruzioni in appoggio

La possibilità di edificare costruzioni in appoggio è disciplinata dall’articolo 884 “Appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune” del Codice Civile

Art. 884 – Appoggio e immissione di travi e catene nel muro comune

Il comproprietario di un muro comune può fabbricare appoggiandovi le sue costruzioni e può immettervi travi, purché le mantenga a distanza di cinque centimetri dalla superficie opposta, salvo il diritto dell’altro comproprietario di fare accorciare la trave fino alla metà del muro, nel caso in cui egli voglia collocare una trave nello stesso luogo, aprirvi un incavo o appoggiarvi un camino. Il comproprietario può anche attraversare il muro comune con chiavi e catene di rinforzo, mantenendo la stessa distanza. Egli è tenuto in ogni caso a riparare i danni causati dalle opere compiute.

Non può fare incavi nel muro comune, né eseguirvi altra opera che ne comprometta la stabilità o che in altro modo lo danneggi.

Art. 884 del Codice Civile

Come possiamo vedere, la differenza sostanziale tra le costruzioni in appoggio e quelle in aderenza è che quelle in appoggio sfruttano un muro o una costruzione esistente per sorreggersi.

Una costruzione che si appoggia su un muro in comune, potrà essere definita “in appoggio” se avrà bisogno di questo muro per sorreggersi (per esempio grazie all’innesto di travi nella sezione del muro).

Un aspetto interessante di questo articolo 884 che disciplina la possibilità di edificare una costruzione in appoggio è che si parla di comproprietario del muro.

Verrebbe da pensare, leggendo questo articolo, che solo nei casi di comproprietà sia quindi possibile edificare in appoggio.

Ed effettivamente è così, salvo la possibilità, per l’eventuale confinante non comproprietario del muro, di poter chiedere la comunione del mura ex post.

Questo è possibile grazie all’articolo 874 del Codice Civile

Art. 874 – Comunione forzosa del muro sul confine

Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione, per tutta l’altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l’estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.

Art. 874 del Codice Civile

Quando una costruzione è in appoggio, il muro di confine diventa parte integrante e sostanziale di entrambe le costruzioni.

E’ un aspetto da non sottovalutare sotto tanti punti di vista:

  • per le manutenzioni, che diventano a carico di entrambi i proprietari;
  • poiché diventa parte integrante delle costruzioni, questo dovrà essere idoneo a sopportare il carico della costruzione in appoggio

Costruzioni in Aderenza e in Appoggio, in sintesi.

Le costruzioni in aderenza devono rispettare tutte le seguenti condizioni:

  • mantengono un’autonomia strutturale e funzionale
  • non vi sono intercapedini tra la costruzione esistente e quella che viene edificata in aderenza

Le costruzioni in appoggio:

  • non hanno autonomia strutturale e funzionale, ma si servono del muro o costruzione sul quale si appoggiano per sorreggersi
  • nel caso di comproprietà, l’appoggio deve poter servire entrambi i fondi confinanti, e pertanto il muro deve essere in grado di reggere le costruzioni che vogliono essere edificate in appoggio

Sottoconcetto finale o citazione finale (o ripetizione di quella iniziale)

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Soluzione Tecnica Per Il Foro di Aerazione Senza Ponte Termico e Ponte Acustico

Soluzione Tecnica Per Il Foro di Aerazione Senza Ponte Termico e Ponte Acustico

Nelle costruzioni nelle quali dobbiamo garantire l’aerazione di alcuni ambienti, possiamo studiare una soluzione che permetta il passaggio d’aria senza perdere in prestazioni energetiche e acustiche dell’edificio, evitando il ponte termico e il ponte acustico

Quando si spezza il ponte, entrambe le sponde continuano a esistere.

Frase letta sul web.

In alcuni ambienti delle nostre costruzioni, a volta, è necessario garantire una presa d’aria che permetta l’aerazione dell’ambiente.

Mi viene in mente, nel residenziale, il caso delle cucine per le quali è spesso necessario la realizzazione di un foro che permetta l’aerazione e/o la ventilazione.

Nel 95% dei casi, io continuo a vedere che la realizzazione avviene mediante un foro passante nella muratura, diretto, e senza nessuna protezione.

Questo foro passante per permettere l’aerazione dell’ambiente cucina genera una forte dispersione del calore interno, nonché un sicuro ponte acustico, dove il rumore è libero di entrare.

Nel testo che segue vedremo i motivi termici e acustici per i quali è da evitare la realizzazione di un foro passante, e quali sono alcune soluzioni tecniche da adottare per ridurre al minimo le dispersioni di calore e i ponti acustici

Sul Perché Realizzare un Foro Passante Per l’Aerazione degli Ambienti è Un Errore Sotto il Profilo Energetico e Acustico

foro-passante-aerazione-ventilazione-cucina-ponte-termico-ponte-acustico

L’oggetto di questo articolo non è, certamente, quello di indicare che non siano da realizzare, laddove necessari, le aerazione e ventilazioni di alcuni ambienti, come le cucine, in ossequio a quello che richiede la normativa di settore.

La soluzione tecnica maggiormente adottata, e certamente errata, è di quella di realizzare un foro passante privo di protezione che permette all’aria di entrare direttamente dall’esterno verso gli ambienti interni.

Gli ambienti interni sono quelli che le persone abitano, e per i quali ambienti le persone spendono dei soldi per riscaldare e raffrescare questi ambienti.

Non solo.

Sono gli ambienti dove le persone trascorrono il loro tempo (spesso parliamo delle mura domestiche), e sono ambienti nei quali le persone vorrebbero passare questo tempo in tranquillità.

Avere un foro che permette ai rumori di entrare direttamente, e all’aria fredda/calda di uscire/entrare, non agevola quello che si chiama “comfort termico e acustico” di detti ambienti.

Si spende tanto per riscaldare l’immobile … e poi c’è un foro che permette al calore di uscire, senza nessun ostacolo.

Oltre alla creazione di correnti d’aria che aumentano la sensazione di freddo interno agli ambienti.

O peggio ancora se analizziamo il problema sotto il profilo acustico.

Se prendiamo il caso delle nuove costruzioni, si spendono tanti soldi per far in modo che l’immobile abbia dei requisiti acustici passivi che, oltre a rispettare la normativa sulla carta, li rispettino anche nella realtà.

Progettare e realizzare una parete che abbia un potere fonoisolante alto, e poi perdersi in un dettaglio quale un foro diretto, passante, senza nessun tipo di protezione equivale ad aver realizzato una parete non prestante.

Praticamente, abbiamo buttato i soldi relativi all’isolamento acustico.

Esiste un ma … per nostra fortuna!

Esistono delle soluzioni tecniche che permettono di ovviare al problema della dispersione di calore derivante dal foro per l’aerazione e che permettono di ovviare al problema del mantenere una buona protezione dell’edificio dal rumore esterno.

Foro per l’Aerazione: Soluzioni per Evitare i Ponti Termici e i Ponti Acustici

Se nel paragrafo precedente abbiamo visto le motivazioni sul perché realizzare dei fori passanti, privi di protezione termica e acustica, rappresenta un errore sotto il profilo energetico e acustico, in questo paragrafo vedremo

I concetti fondamentali che stanno alla base delle soluzioni che vedremo sono i seguenti:

  • Aspetti Energetici:
    • far in modo che la temperatura dell’aria in ingresso sia il più possibile vicino alla temperatura dell’aria dell’ambiente interno
    • far in modo che l’aerazione non determini una discontinuità della prestazione energetica dell’involucro
  • Aspetti Acustici:
    • far in modo che il rumore in ingresso dall’esterno verso l’interno venga abbattuto mediante assorbimento durante il percorso

Sembra banale, eppure non lo è.

Di seguito vi mostro alcune soluzioni tecniche adottate per ovviare al problema del foro passante privo di protezione

evitare ponte acustico foro aerazione cucina
soluzione foro aerazione ambienti evitare ponte termico cucina

Entrambe le soluzioni proposte sopra sono delle buone soluzioni per evitare il ponte termico e il ponte acustico.

Sotto il profilo energetico, il vantaggio di entrambe le soluzioni è che si incassano all’interno dell’elemento murario e, mediante il disallineamento del foro di ingresso dal foro di uscita, evitano che esista una sezione passante non coibentata.

Inoltre l’elemento stesso è costituito di materiale coibente, e per questo il suo inserimento all’interno della struttura opaca verticale eviterà che la trasmittanza termica sia inferiore a quella della parete.

Sotto il profilo acustico, si basano entrambi su un concetto che è quello del far percorrere al suono un percorso più lungo e contorto:

  • nella prima immagine, seppur il foro di ingresso e di uscita sono allineati, tra essi vi sono delle ostruzioni, con materiali fonoassorbenti, che faranno rimbalzare il suono in un percorso più ampio e lungo pareti che ne riducano l’energia
  • nella seconda immagine, si applica lo stesso concetto di un suono che dovrà percorrere un tragitto più lungo prima di entrare negli ambienti interni, e dovrà rimbalzare lungo le pareti di materiale fonoassorbente; in questo secondo caso, i due fori sono disallineati

Entrambe le soluzioni sono molto valide.

In base al vostro caso specifico potrete scegliere l’una, l’altra, o qualsiasi altra soluzione tecnica proposta da altre case che, molto probabilmente, si baseranno sui principi sopra descritti.

Foro per l’Aerazione: Soluzioni per Risolvere i Ponti Termici e i Ponti Acustici già Esistenti

A volte possiamo progettare da zero l’immobile, ed è molto semplice prevedere queste soluzioni al fine di ottenere l’obiettivo dell’aerazione degli ambienti, senza compromettere le prestazioni energetiche e le prestazioni acustiche del nostro edificio.

Altre volte dovremo intervenire in situazioni esistenti dove il foro passante senza nessuna protezione è già stato realizzato e noi siamo chiamati a sistemare il problema.

Per nostra fortuna, esiste una soluzione tecnica anche per questo caso specifico.

Se ci troviamo un ponte termico e un ponte acustico derivanti da un foro passante, alcune case produttrici forniscono dei buoni prodotti che applicano gli stessi concetti sopra indicati, ma in una sezione cilindrica.

Provo a spiegarmi meglio con questa immagine:

soluzione ponte acustico

Sarà sufficiente inserire, in un foro già esistente e previa rimozione delle griglie, questi sistemi che permettono all’aria di entrare ma ne modificano il percorso.

In questi silenziatori, infatti, il percorso diventa spirale all’interno del cilindro, e le pareti del percorso di materiale fonoassorbente, riducono l’energia sonora prima che entri negli ambienti interni

Ecco un’altra immagine

soluzione ponte acustico soluzione ponte termico foro aerazione

Spero che le soluzioni proposte possano esserti d’aiuto.

E da tecnici smart, nelle nostre progettazioni, ricordiamoci di non dimenticare di prevedere le adeguate protezioni energetiche e acustiche dei fori di aerazione :)

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Requisiti Acustici Passivi Degli Edifici – DPCM 5-12-1997

Requisiti Acustici Passivi Degli Edifici – DPCM 5-12-1997

I Requisiti Acustici Passivi Degli Edifici previsti dal DPCM 5/12/1997. Che cosa sono e che prestazioni prevedono

L’abitudine è l’intersezione di conoscenza (cosa fare), abilità (come fare) e desidero (voler fare).

Stephen Covey
@smartingegnere

I requisiti acustici passivi sono tra le peculiarità fondamentali degli elementi strutturali di un edificio, che determinano le fonti sonore/acustiche esterne e interne dell’edificio stesso. In questo video esamineremo alcune considerazioni riguardanti tali requisiti, scorri a destra per saperne di più #edilizia👷‍♂️ #ediliziatiktok #edilizia #ingegneriacivile

♬ suono originale – smartingegnere – smartingegnere

I requisiti acustici passivi degli edifici sono previsti dal DPCM 5/12/1997.

Il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 5 Dicembre 1997 intitolato “Determinazione dei Requisiti Acustici Passivi degli Edifici” reca, come dice il titolo stesso, quali sono i requisiti acustici, e come vanno determinati, degli edifici.

Perchè passivi?

Perché si tratta di rumore subìto.

Ovvero determinare quali sono le prestazioni in materia di riduzione dei livelli di rumore che proviene dall’esterno verso i nostri ambienti interni che dobbiamo verificare.

Requisiti Acustici Passivi degli Edifici – Campo di Applicazione e Data di Efficacia

requisiti acustici passivi degli edifici dpcm 5 12 1997 cosa sono come rispettarli

Fino a quando pensi che il problema stia là, quello stesso pensiero è il problema

Stephen Covey

L’articolo 1 del DPCM 5/12/1997 che disciplina i requisiti acustici passivi degli edifici definisce il Campo di Applicazione

Art. 1. – Campo di applicazione.

  1. Il presente decreto, in attuazione dell’art. 3, comma 1, lettera e), della legge 26 ottobre 1995, n. 447,
    determina i requisiti acustici delle sorgenti sonore interne agli edifici ed i requisiti acustici passivi degli
    edifici e dei loro componenti in opera, al fine di ridurre l’esposizione umana al rumore.
  2. I requisiti acustici delle sorgenti sonore diverse da quelle di cui al comma 1 sono determinati dai
    provvedimenti attuativi previsti dalla legge 26 ottobre 1995, n. 447.

Come abbiamo preannunciato, lo scopo è quello della riduzione dell’esposizione umana al rumore.

E’ importante ricordarsi che, in una casa con troppi rumori, vivere diventa impossibile.

Bene … ora che sappiamo il campo di applicazione, da quando sono vigenti?

L’articolo 4 del medesimo DPCM 5/12/1997 ci indica che tale decreto si applica decorsi 60 giorni dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.

Il DCPM 5/12/1997 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale Serie generale n. 297 del 22 dicembre 1997, il DPCM 5/12/1997 sulla determinazione dei requisiti acustici passivi degli edifici diventa vigente dal 19 febbraio 1998.

Tutte le nuove costruzioni o ristrutturazioni importanti la cui richiesta di titolo è successiva al 19 febbraio 1998 devono rispettare i requisiti acustici passivi degli edifici.

Requisiti Acustici Passivi degli Edifici – Che Prestazioni Si Devono Rispettare?

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Immagine tratta dal sito Poroton.it

Le prestazioni sui requisiti acustici passivi degli edifici richieste dal DPCM 5/12/1997 riguardano i seguenti aspetti

  • Prestazioni relative alle trasmissioni di rumore di Facciata
  • Prestazioni relative alle trasmissioni di rumore tra Ambienti Adiacenti
  • Prestazioni relative alle trasmissioni di rumore tra Ambienti Sovrapposti
  • Prestazioni relative alle trasmissioni di rumore per Impatto
  • Prestazioni relative agli Impianti a funzionamento continuo
  • Prestazioni relative agli Impianti a funzionamento discontinuo

A voler essere più precisi:

  • Facciata —> isolamento acustico standardizzato di facciata (D2m,nT),
  • Ambienti adiacenti o sovrapposti —> potere fonoisolante apparente di elementi di separazione fra ambienti (R’)
  • Rumore da impatto —> livello di rumore di calpestio di solai normalizzato (L’n)
  • Impianti a funzionamento continuo —> LAeq: livello continuo equivalente di pressione sonora, ponderata A
  • Impianti a funzionamento discontinuo —> LASmax: livello massimo di pressione sonora ponderata A con costante di tempo slow

Non vi spaventate, sostanzialmente il decreto prevede che gli edifici siano progettati per proteggere le persone dall’esposizione al rumore derivante dall’esterno (facciata), da altre unità immobiliari interne (ambienti adiacenti e ambienti sovrapposti), da altre unità per impatto (il calpestio delle unità adiacenti o sovrapposte), e dagli impianti delle altre unità immobiliari (o delle zone comuni).

Requisiti Acustici Passivi degli Edifici – Le Prestazioni si Differenziano per Destinazione D’Uso

requisiti acustici passivi degli edifici dpcm 5 12 1997 limiti

Com’è facilmente intuibile, il decreto sui requisiti acustici passivi degli edifici ha differenziato le prestazioni in funzione delle destinazioni d’uso.

Ecco le Tabelle A e Tabella B che, definiscono le categorie, e per ognuna di esse, le singole prestazioni per ogni tipologia di requisito.

Requisiti Acustici Passivi degli Edifici: Attenzione ai Dettagli

requisiti acustici passivi degli edifici dpcm 5-12-1997

Tutto ciò che ho scritto prima, non è niente di interessante che già non avresti potuto leggere all’interno del DPCM 5/12/1997.

Ora voglio fornirti alcuni consigli per progettare e realizzare immobili che rispettano i requisiti acustici passivi degli edifici.

I Dettagli Sono Tutto

Nell’acustica in edilizia, i dettagli sono tutto.

Progettare una parete con una alto potere fonoisolante, e poi realizzare il classico foro di aerazione passante della cucina, vanifica totalmente la prestazione acustica della parete, rendendo inutile la progettazione e i soldi spesi per la realizzazione di quella tamponatura esterna.

O peggio ancora, posare il materassino anticalpestio senza aver posato adeguatamente la banda perimetrale che serve per desolidarizzare il pavimento dal solaio.

Senza banda perimetrale, quel tappetino anticalpetsio non serve proprio a niente.

Potrei andare avanti per ore a citare dettagli realizzativi che rendono una buona progettazione, un pessimo lavoro.

Ricordati, I Dettagli Sono Tutto!

Conclusione e sintesi – Valutazione ?

I Requisiti Acustici Passivi degli Edifici:

  • Sono disciplinati dal DPCM 5/12/1997
  • Il DPCM 5/12/1997 si applica dal 19 febbraio 1998 (60gg dalla pubblicazione in G.U.)
  • Disciplinano le prestazioni in termini di protezione acustica che un immobile deve avere
  • Le prestazioni sono differenziate per destinazione d’uso
  • Le prestazioni riguardano:
    • prestazioni di facciata
    • prestazioni per rumore aereo tra ambienti adiacenti e sovrapposti
    • prestazioni per rumore da impatto tra ambienti adiacenti e sovrapposti
    • prestazioni di protezione acustica dagli impianti (continui o discontinui)
  • In acustica edilizia, I Dettagli sono tutto!

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Difetti del Cappotto Termico: l’effetto cuscino e l’effetto materasso

Difetti del Cappotto Termico: l’Effetto Cuscino e l’Effetto Materasso

Il cappotto termico è un’opera semplice da realizzare, se si conosce come farla e si ha l’accortezza di rispettare le modalità corrette di posa fornite dalla norma UNI 11715 e dal produttore. In questo articolo vediamo quando dal cappotto emerge l’effetto cuscino e quando l’effetto materasso

L’inventore del materasso, dei cuscini e del piumone aveva tanti altri progetti.

Ma dopo la sua prima invenzione, divenne così pigro che non fece più nulla.

Fabrizio Caramagna

In questo articolo vorrei concentrare l’attenzione su due difetti del cappotto termico.

Come tutti sappiamo, il cappotto termico è una intervento di miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio, e più in dettaglio dell’involucro edilizio.

In altri termini, il cappotto termico è un intervento di riduzione delle dispersioni termiche, finalizzato a ridurre il fabbisogno energetico del nostro involucro.

Bene.

Da tecnici smart quali siamo, sappiamo che una norma fondamentale da conoscere per una corretta progettazione e posa del cappotto termico è la UNI 11715:2018 Isolanti termici per l’edilizia – Progettazione e messa in opera dei sistemi isolanti termici per l’esterno (ETICS).

Non mi sofferto troppo sull’importanza di conoscere la norma UNI 11715: conoscerla ci permette di anticipare quelli che potranno essere gli errori, e ci aiuta a riconoscere, una volta posato il cappotto, quali possono essere le cause dei danni e dei difetti che una non corretta posa di un cappotto termico può generare in un’opera edile.

Oggi vorrei parlare di due possibili difetti che si possono riscontrare sul cappotto termico, e si manifestano con due effetti differenti che hanno origine dalla stessa causa:

L’effetto cuscino e l’effetto materasso.

Sonno?

difetti cappotto termico effetto cuscino effetto materasso norma uni 11715

Difetti del Cappotto Termico: l’Effetto Cuscino e l’Effetto Materasso

“Il letto è il campo dello spirito liberato dal peso; bisogna essere distesi per vedere il cielo.”

Paul Morand

Prima di proseguire, ho parlato in questo articolo in modo sommario (non certo esaustivo) di quelli che sono alcuni dettagli da non dimenticare per una corretta posa in opera del cappotto termico.

Quindi se per tua fortuna sei in una fase preliminare, il mio consiglio è quello di leggere l’articolo sopra indicato sulle corrette modalità di posa (che dovrai indicare all’impresa) e, ancor più importante per avere una visione più dettagliata di tutti i particolari da rispettare, di leggere la norma UNI 11715.

Se il cappotto è stato posato, e per sfortuna (o imperizia!) presenta dei difetti, non ci rimane che analizzare a quale categoria li possiamo annoverare.

I difetti del cappotto termico possono essere diversi, e oggi mi voglio concentrare solo su come riconoscere l’effetto cuscino e l’effetto materasso.

Il nome dell’effetto (o meglio, del difetto) già ci indica il comportamento del materiale.

Effetto Cuscino:

  • l’effetto cuscino si manifesta quando si ha un rigonfiamento al centro dei pannelli, mentre i bordi dei pannelli del cappotto termico risultano incassati
difetti cappotto termico effetto cuscino

Effetto Materasso:

  • l’effetto materasso è esattamente opposto, ovvero i bordi del pannello sono in rilievo rispetto alla parte centrale che invece risulta incassata.
difetti cappotto termico effetto materasso errore

Quali Possono Essere le Cause dell’Effetto Cuscino e dell’Effetto Materasso del Cappotto Termico?

Le cause di entrambi i difetti, l’effetto materasso e l’effetto cuscino del cappotto termico, si possono annoverare sui difetti di posa, e più in dettaglio un difetto derivante dall’errata posa del collante.

Nel caso dell’effetto cuscino, il collante è stato posato solo sui bordi.

Questo determina una forza di aggrappo al supporto restrostante solo nel perimetro del pannello, senza nessun aggrappo nella parte centrale. La parte centrale del pannello, libera di deformarsi, è vittima anche delle pressioni dell’aria retrostante che spinge il pannello.

Nel caso dell’effetto materasso, il collante è stato posto solo sulla parte centrale (peggio ancora se solo per punti) senza essere posato anche nel perimetro. In maniera diametralmente opposta all’effetto cuscino, l’aggrappo avviene solo nella parte centrale, e i bordi, privi del collante, risultano liberi di muoversi e deformarsi.

Inutile dire che, in entrambi i casi, le sollecitazioni agli strati di finitura per le deformazioni porteranno quasi certamente a fessurazioni.

Su Cosa Incidono i Difetti Effetto Cuscino ed Effetto Materasso del Cappotto Termico?

Fino a quando non vi saranno fessurazioni nello strato di finitura, sia l’effetto cuscino che l’effetto materasso determinano quasi esclusivamente un difetto visivo.

Non vi saranno problemi di riduzione della prestazione.

Quando questo effetto, prolungato nel tempo, o accentuato dagli sbalzi termici o dalle sollecitazioni meccaniche, provocherà le prime fessurazioni, inizieranno i primi problemi di degrado.

La fessurazione porterà i pannelli retrostanti ad assorbire l’umidità esterna, con conseguente perdita della prestazione energetica (che a sua volta, potrà generare formazione di muffe e condense all’interno dell’immobile, per le differenze di temperature).

Ancor peggio quando le fessurazioni saranno tali da permettere l’ingresso dell’acqua: con l’infiltrazione d’acqua, oltre all’imbibimento più rapido del pannello e la conseguente perdita di prestazione energetica, potremo avere formazione di condense interstiziali (tra pannello e muro) o addirittura passaggio d’acqua nell’intercapedine rimasta priva di colla, tale da generare spinte verso l’esterno (si pensi all’acqua che ghiaccia nel periodo invernale, o a quando evapora nel periodo primaverile/estivo) che causeranno, con buona probabilità, il distacco del cappotto termico.

Bene … ora che ho finito di descrivere l’apocalisse, vediamo quali possono essere i rimedi.

difetti cappotto termico effetto materasso errore effetto cuscino
Cappotto? Preferisco un maglioncino!

Quali sono i Rimedi per Poter Ovviare all’Effetto Cuscino e all’Effetto Materasso del Cappotto Termico?

Il rimedio, quello serio, è uno e uno soltanto.

Rimuovere il cappotto termico non eseguito a regola d’arte e farlo rifare ad un professionista, seguito da un tecnico (smart 😂).

Fin tanto che il difetto rimane estetico, si potrebbe pensare di aggrappare un nuovo strato di finitura per ridurre le deformazioni, ovviamente dotato di idonea rete per ancorare il tutto.

Effetto Cuscino ed Effetto Materasso del Cappotto Termico: Sintesi Smart

Effetto Cuscino:

  • descrizione: si ha quando la parte centrale dei pannelli si mostra in rilievo rispetto ai bordi
  • probabile causa: collante posato solo nei bordi
  • possibili problemi: difetto estetico. Col tempo, formazione di fessurazioni, ingresso di umidità e acqua
  • possibili rimedi: consigliata una rimozione e un rifacimento. in alternativa, per i casi meno gravi, nuovo strato di finitura con rete ben ancorato allo strato retrostante

Effetto Materasso:

  • descrizione: si ha quando i bordi dei pannelli sono in rilievo rispetto alla parte centrale
  • probabile causa: collante posato solo nella parte centrale
  • possibili problemi: difetto estetico. Col tempo, formazione di fessurazioni, ingresso di umidità e acqua
  • possibili rimedi: consigliata una rimozione e un rifacimento. in alternativa, per i casi meno gravi, nuovo strato di finitura con rete ben ancorato allo strato retrostante

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