“Bagaglio Tecnico” è la sezione dedicata al sapere pratico del mestiere: guide, approfondimenti e strumenti tecnici per ingegneri, architetti e geometri. Qui trovi il tipo di conoscenza che si costruisce sul campo e che fa la differenza tra sapere una cosa e saperla applicare davvero, in cantiere e in studio. Metodi di lavoro, tecnologie, software e soluzioni concrete ai problemi ricorrenti della progettazione e della pratica professionale, spiegati in modo chiaro e senza inutili tecnicismi. Perché ogni professionista si porta dietro un bagaglio di competenze che va aggiornato di continuo, e questa sezione serve proprio a riempirlo con contenuti utili e verificati. Sfoglia gli articoli qui sotto e scegli l’approfondimento più vicino a ciò su cui stai lavorando adesso.

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Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

L’ultima legge di bilancio ha indicato l’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali a per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Ma è veramente sempre obbligatorio aggiornare il catasto dell’immobile per chi ha fatto il Superbonus?

L’ultima legge di bilancio (2024) parrebbe aver inserito l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie alla legge Superbonus 110%.

La volontà del legislatore è quella di aumentare le rendite catastali, che oggi rappresentano la base per il calcolo delle imposte sugli immobili, così da fare più cassa.

E dopo i 4 anni di superbonus, il mirino è finito sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

In realtà la legge, da sempre e come vedremo dopo, ha lo scopo di far aggiornare le rendite catastali agli immobili che hanno effettuato un qualunque intervento edilizio; il Superbonus entra nel mirino delle casse statali perchè è molto probabile che, grazie agli interventi di miglioramento energetico, tali immobili possano aver incrementato la rendita catastale.

Giusta o sbagliata che sia la mossa di voler fare cassa dagli immobili che hanno migliorato le prestazioni energetiche, non sta a me dirlo, vediamo che cosa prevede la legge di bilancio in materia di superbonus, e aggiornamento della rendita catastale o dei dati catastali dei fabbricati che hanno beneficiato degli incentivi fiscali del Superbonus 110%.

No dai .. in realtà vi voglio dare il mio parere 😂:

se investire negli immobili, che da sempre rappresentano patrimonio e base imponibile delle imposte, diventa un elemento negativo che porta a pagare più imposte, la strategia di riduzione delle emissioni di CO2 a cui l’Italia è chiamata dall’Europa sarà sempre più lontana.

Quel che servirebbe è esattamente l’approccio inverso: io “Stato” ti dovrei premiare se effettui interventi di risparmio energetico negli immobili (che, peraltro, fanno girare l’economia generando imposte, iva, stipendi, e tutto l’indotto generale che un cantiere edile porta con sé), e dovrei tassare maggiormente chi non investe nell’immobile, mantenendoli vetusti, a rischio crollo, e dagli altissimi consumi energetici.

Bene, ora che conoscete il mio parare non richiesto 🥲, possiamo addentrarci sull’obbligo di aggiornamento catastale a seguito di interventi edilizi, e ancor di più effettuati grazie al Superbonus.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Che Cosa Prevede la Legge di Bilancio che, parrebbe, aver istituito l’obbligo?

L’articolo incriminato che parrebbe aver istituito l’obbligo di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus è il comma 86, dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024)

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Comma 86, Art. 1, Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024)

Pesante 🥲😂.

superbonus aggiornamento catastale obbligo rendita catastale obbligo normativo

Analizziamo il testo e proviamo a tradurlo nella nostra comune lingua del “parla come mangi“.

Attiviamo lo “smart translate“, ed ecco il risultato:

Cari signori brutti e cattivi dell’Agenzia delle Entrate, vi forniremo, con strumenti automatizzati, delle liste di immobili che hanno effettuato il Superbonus per verificare se è stato presentato l’aggiornamento della rendita catastale, ove necessario.

Analizzando il comma, notiamo che non vi è nessun nuovo obbligo di legge che prevede l’aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus, ma si tratta di una indicazione che indica all’AdE la possibilità di effettuare la verifica con strumenti automatizzati (interoperabili tra banche dati) per il rispetto della legge già pre-esistente.

Quindi, e lo ripeto cosicché possa rimanere più chiaro e impresso: non vi è nessun nuovo obbligo di legge che impone l’aggiornamento del dato catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi in Superbonus.

Ma allora, che cosa possiamo consigliare ai nostri clienti?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale di un immobile vige quando sono stati effettuati interventi /o variazioni che abbiano determinato un aumento della rendita superiore al 15% rispetto a quella precedente.

La rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile: aver effettuato interventi di Superbonus tali che abbiano incrementato il valore commerciale dell’immobile non si traduce automaticamente in un aumento della rendita catastale.

Eh sì, perchè i parametri di calcolo della rendita catastale attuali non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale deriva dall’articolo 1 della Legge 311/2004, comma 336, e ancora prima dall’applicazione del D.M. 701 del 19 aprile 1994 e dell’articolo 20 del RD 652/1939.

Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con le circolari 10/2005 e 1/2006 (all’epoca Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005), l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale vige solo quando sono stati effettuato interventi tali da

  • determinare un incremento della rendita catastale superiori al 15% di quella precedente

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

Ora che sappiamo quando vi è l’obbigo di aggiornamento della rendita catastale per gutti gli interventi edilizi, ivi compresi quelli derivanti dal Superbonus 110%, possiamo anche dedurre quando non vi è l’obbligo di aggiornamento dei valori catastali:

  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora non vi sia variazione della consistenza delle superfici come classificate nella DOCFA (DOCFA è il software utilizzato per l’accatastamento dei fabbricati)
  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora siano stati realizzati solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, consistenti nelle semplici sostituzioni di sanitari, infissi, facciata, tetto o messa a norma degli impianti (elettrico, idrico, ecc…)
  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora sia stata effettuata l’installazione dell’impianto fotovoltaico da 3 kW

Le domande successive sorgono spontaneamente:

Se l’impianto fotovoltaico è superiore a 3 kW, il mio cliente ha l’obbligo di aggiornamento del catasto?

E la risposta è sempre No. L’aggiornamento è obbligatorio solo quando si ha un incremento della rendite precedente superiore al 15%.

Vi è certamente l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale quando si ha un aumento di superficie: è il caso del cappotto termico.

La procedura di variazione catastale mediante software DOCFA prevede che le superfici siano prese al lordo dei muri perimetrali (per farla semplice), pertanto la realizzazione del cappotto termico genera un aumento di superfici che, però, non sempre si tradurrà in un aumento della rendita catastale superiore al 15%.

E’ molto probabile che l’aumento di rendita catastale possa realizzarsi su immobili che non hanno subito variazioni catastali da diverso tempo, e godono ancora di classi e categorie che non sono in linea con gli accastamenti attuali.

In questi casi, sarà molto probabile che la rendita possa ricevere un aumento superiore al 15% anche senza la realizzazione del cappotto termico.

Vi è solo un modo per scoprirlo, con una simulazione tramite software DOCFA.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Consigli Smart per Tecnici e Committenti

Ora che abbiamo fatto nostro lo scibile in materia di obbligo di aggiornamento dei dati catastali per gli immobili che hanno effettuato interventi edilizi, e più in generale interventi del Superbonus (sia risparmio energetico che miglioramenti sismico), vediamo come procedere e quale può essere un approccio smart per i nostri clienti.

Se sei un tecnico affamato di lavoro, un approccio non smart è quello di procedere ad un accatastamento generale a tutti gli immobili che hanno effettuato tali interventi, come se procedere ad una presentazione DOCFA mettesse al riparo da controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Nulla di più sbagliato.

A mio modo di vedere, un approccio smart, che può rappresentare una buona opportunità di lavoro per noi tecnici, è quello di informare il committente in modo onesto di quale sia il reale obbligo di legge in materia di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi con il Superbonus.

Una volta informati, la nostra attività (retribuita) può essere quella di

  • raccolta documentale
  • rilievo specifico (anche strumentale) nell’immobile con tutte le condizioni post intervento superbonus
  • simulazione DOCFA per la verifica dell’aumento della rendita
  • Qualora vi sia un aumento della rendita catastale:
    • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per meno del 15%, lasciare la scelta al cliente se intende o no procedere alla presentazione della variazione al catasto fabbricati
    • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per almeno il 15% o più, informare il cliente dell’obbligo normativo di procedere ad una presentazione dell’aggiornamento DOCFA
  • Nel caso in cui non si proceda all’aggiornamento catastale post superbonus, sarà opportuno e smart rilasciare una relazione peritale al nostro cliente nel quale si riassume l’attività svolta, e che contenga al suo interno la speficia del perchè si è scelto di non procedere all’aggiornamento catastale.

Tutte attività che richiedono tempo e competenza, e che mettono al riparo i nostri committenti da eventuali controlli successivi, o semplicemente li rassicurano in modo consapevole, senza cadere vittime del terrorismo mediatico a cui stiamo assistendo in materia di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Sintesi Smart sull’Obbligo di presentazione DOCFA

  • non esiste un nuovo obbligo normativo che impone, tout court, di aggiornare la rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%
  • l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale degli immobili vige solo se vi è un incremento della rendita catastale superiore al 15% della rendita catastale precedente
  • la rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile
  • aver installato un impianto fotovoltaico superiore a 3 kW non impone necessariamente un aggiornamento della rendita catastale
  • lo strumento per la determinazione della nuova rendita catastale è il software DOCFA
  • per procedere alla verifica di incremento della rendita catastale, si passa per una simulazione DOCFA

Superbonus Aggiornamento Catastale: Scarica la nota ufficiale del CNI

E vabbè, se proprio non ti fidi di quello che ti dico io, dal form sottostante puoi scaricare la nota ufficiale del Consiglio Nazionale degli Ingegneri sull’obbligo (o non obbligo) di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori

Un fabbricato è stato edificato a seguito di rilascio di una licenza di costruzione (attuale permesso di costruire) che non era mai stata ritirata nè erano stati pagati gli oneri concessori, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione. Il fabbricato è legittimo?

Che casino.

Ogni tanto ci troviamo davanti dei clienti che, non sanno come incasinarsi la vita, e allora scelgono di costruire un fabbricato senza ritirare la licenza edilizia, il permesso di costruire.

E perchè no… anche non pagare gli oneri concessori, come il costo di costruzione e gli oneri di urbanizzazione.

Poi arrivano loro, belli belli, nel nostro ufficio che ci chiedono come possiamo salvare la situazione.

licenza edilizia permesso di costruire non ritirato mancato pagamento oneri concessori

Ahh… che fatica! 🤦‍♂️🥲

Anche nel caso di licenza edilizia non ritirata (oggi diremo permesso di costruire non ritirato) e mancato pagamento degli oneri concessori, esistono degli orientamenti giurisprudenziali che possono permettere di salvare il fabbricato del nostro cliente da demolizione certa.

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori: la pronuncia del TAR Sardegna

La Sentenza del TAR Sardegna n. 941 del 23 dicembre 2024 riprende al suo interno alcuni concetti già espressi dal Consiglio di Stato, e che possiamo riassumere in:

  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) sin dalla data del suo rilascio
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal suo effettivo ritiro
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal mancato pagamento deli oneri di urbanizzazione.

Umh … l’argomento è decisamente interessante.

La motivazione principale secondo il quale il mancato ritiro del permesso di costruire, o della licenza edilizia, e l’eventuale mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione è che questi rappresentano solo profili materiali, e che possono assumere validità per altri aspetti, come la decadenza annuale (che vediamo in un paragrafo successivo).

Andiamo con ordine e proviamo ad approfondire questi due aspetti.

Mancato Pagamento Oneri Concessori

Partiamo dal mancato pagamento degli oneri concessori, previsti e dovuti per il permesso di costruire.

Nel caso di specie, il TAR Sardegna con la Sentenza n. 941/2024 ha analizzato il caso del mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione, ma il discorso può essere facilmente esteso anche al mancato pagamento degli oneri concessori in generale, includendo, quindi, anche il mancato pagamento del costo di costruzione.

Secondo il TAR Sardegna, che ha ripreso un concetto già espresso dal TAR Campania (TAR Campania Sez. II, Sentenza n.321/2021 del 3 febbraio 2021), il mancato pagamento degli oneri di urbanizzazione (oneri concessori in generale) non è un elemento ostativo alla validità del titolo edilizio rilasciato, perchè la Legge 10/1977 all’articolo 15 prevede le sanzioni che si devono applicare in caso di ritardo del pagamento degli oneri concessori.

Permesso di Costruire Non Ritirato

Parliamo ora del tema “permesso di costruire non ritirato“.

Il mancato ritiro del permesso di costruire, secondo il TAR Sardegna che riprende quanto già espresso dal Consiglio di Stato nella Sentenza n. 3823/2023 del 17/04/2023, non rappresenta, anch’esso, un elemento ostativo alla validità del titolo edilizio stesso.

Il permesso di costruire vale (e produce i suoi effetti) dalla data del rilascio, anche se il permesso di costruire non viene ritirato.

Il ritiro del permesso di costruire è un elemento necessario, e unicamente utile, a dimostrare che il beneficiario è stato avvisato del suo rilascio, e che ha un titolo valido a produrre i suoi effetti: ecco la motivazione secondo il quale il mancato ritiro non costituisce un elemento ostativo alla validità del titolo.

E come diceva il buon Marzullo, la domanda sorge spontanea …

Permesso di Costruire Non Ritirato: Se il mancato ritiro non rileva ai fini della validità del permesso di costruire, da quando decorre l’anno entro il quale deve essere effettuato l’inizio dei lavori?

Eh si … è la stessa domanda che mi sono posto anche io.

Il giorno dal quale si calcola l’anno entro il quale un committente ha l’obbligo di effettuare l’inizio dei lavori è il giorno in cui lo stesso ne viene a conoscenza.

Per dare evidenza di questo, si considera, nella maggior parte dei casi, la data di ritiro del permesso di costruire, così da avere una data certa dal quale decorre l’anno entro il quale vige l’obbligo di avviare i lavori, pena la decadenza del titolo.

Nel caso in cui il permesso di costruire non sia stato ritirato, come nel caso affrontato dal TAR Sardegna nella Sentenza n.941/2024, è una data in cui il committente ha ricevuto la notizia di avvenuto rilascio del permesso di costruire, come una notifica, o altra comunicazione, anche in assenza di un ritiro formale del permesso di costruire (o licenza edilizia, o concessione edilizia).

Bene … direi che con questo ultimo concetto possiamo avviare una nostra sintesi smart con tutto ciò che possiamo portare nel nostro bagaglio di conoscenza.

Permesso di Costruire Non Ritirato e Mancato Pagamento Oneri Concessori: Sintesi Smart

  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) sin dalla data del suo rilascio
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal suo effettivo ritiro
  • il permesso di costruire (o in questo caso la licenza edilizia) è valido (e produce effetti) a prescindere dal mancato pagamento deli oneri di urbanizzazione
  • Il giorno dal quale si calcola l’anno entro il quale un committente ha l’obbligo di effettuare l’inizio dei lavori è il giorno in cui lo stesso ne viene a conoscenza (anche in assenza di ritiro del permesso di costruire).
  • il mancato pagamento degli oneri concessori, oneri di urbanizzazione e costo di costruzione, non è un elemento ostativo alla validità del permesso di costruire, ma viene sanzionato come previsto dalla L. 10/1977

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Come scegliere i migliori infissi? I fattori che non dovresti trascurare

Come scegliere i migliori infissi? I fattori che non dovresti trascurare

Scegliere gli infissi è una decisione che ha un impatto significativo sull’efficienza energetica delle abitazioni
così come sul comfort abitativo e sul valore finale degli immobili.

Le prestazioni da tenere in considerazione, quando si fa avanti la necessità di acquistare gli infissi, sono molteplici e di diversa natura.


Cerchiamo di comprendere meglio, attraverso questo articolo, quali siano le caratteristiche tecniche da
considerare per la scelta degli infissi più adatti alle proprie esigenze.

Cos’è la trasmittanza termica degli infissi?

Iniziamo col definire cosa si intenda per trasmittanza termica.

Con il termine “trasmittanza termica” si fa riferimento alla proprietà di isolamento termico di serramenti e finestre, ovvero alla loro capacità di trattenere o lasciar passare il calore.

Questo fattore, dipende in larga misura dal materiale con il quale sono realizzati gli infissi che, nello specifico,
possono essere in:

  • Legno
  • Pvc
  • Acciaio


Il materiale più utilizzato per gli infissi è il legno, che promette il più basso coefficiente di trasmittanza termica.
Il legno disperde poco calore e limita quindi il consumo energetico necessario per raffreddare o riscaldare un
immobile.

E’ altrettanto vero però che il legno è il materiale più costoso per la realizzazione di infissi e inoltre
richiede parecchia manutenzione.

Al contrario, il PVC, ampiamente utilizzato per la realizzazione degli infissi, è un materiale la cui conducibilità
termica è piuttosto bassa, ha un basso costo ed è resistente agli agenti atmosferici.

Infine, l’acciaio, che ha diversi vantaggi in termini di trasmittanza termica e viene sottoposto a taglio termico per
assicurare il risparmio energetico. A differenza del PVC, la sua deformazione nel tempo è molto ridotta.

La trasmittanza termica non dipende solamente dal materiale del telaio ma anche dalla tipologia di vetro
(singolo, doppio, triplo, basso-emissivo, ecc) e dallo spessore del profilo.

Ed il suo valore può essere calcolato.

Vediamo come.

Come calcolare la trasmittanza termica degli infissi?


La norma UNI EN ISO 10077-1:2007 relativa al calcolo della trasmittanza termica, definisce come realizzare il
calcolo della trasmittanza degli infissi.

Indicandola con il simbolo U, indica la misura del calore in termini di watt e indica quanto calore entra o esce dal
materiale, considerando il lavoro di resistenza termica totale.

La formula è la seguente: U=1/Rtot [W/m2K].

La resistenza termica, invece, si determina con la seguente formula: R= d/λ [m2K/W] ovvero dal prodotto della
conduttività termica e lo spessore del materiale.

Più elevato è il valore è minore è l’isolamento termico e viceversa.

Il fattore solare: controllo della luce e del calore

Nella scelta degli infissi anche il fattore solare fa la sua parte. Con esso si indica la quantità di calore derivante da
energia solare che l’infisso lascia passare.

Ovvero la capacità del vetro di riscaldare gli ambienti.

Un fattore solare troppo elevato può causare un eccessivo surriscaldamento degli ambienti, soprattutto nelle
stagioni calde che può comportare un aumento dei consumi energetici per il raffrescamento e un minor comfort
abitativo.

Al contrario, un fattore solare basso, limita l’apporto di calore dall’esterno e riduce la necessità di rinfrescare gli
ambienti.

Ecco perché nello scegliere gli infissi bisognerebbe tener conto anche della tipologia di ambiente in cui saranno
inseriti, orientando la scelta a seconda dell’uso che si intende fare dei diversi spazi abitativi.

Mai trascurare la scelta dei vetri

Anche i vetri che scegli per i tuoi infissi contribuiscono ad un migliore o peggiore livello di trasmittanza termica.

Un vetro basso emissivo offre una trasmissione luminosa tra il 70 e 80%, con un fattore solare che si aggira
intorno al 60-70%.

I vetri basso emissivi sono trattati con un rivestimento che ottimizza l’isolamento termico, riducendo l’emissione
di calore e sono ideali per ambienti in cui si vuole trattenere il calore.

I vetri selettivi, sono invece progettati per selezionare il tipo di radiazione da fare entrare all’interno degli
ambienti, riducendo il passaggio dei raggi ultravioletti e infrarossi che ne comporterebbero il surriscaldamento.

Hanno un ottimo valore di trasmittanza termica con una trasmissione luminosa tra il 70 ed il 35% con fattore solare
tra il 50% ed il 20%.

Vengono utilizzati in ambienti con intensa esposizione al sole o dove non possono essere installate le schermature
solari.

I due trattamenti selettivo e basso emissioni possono anche essere combinati insieme in un unico vetro isolante.

Potere fonoisolante e altre prestazioni importanti

Infine, un’ultima importante variabile da considerare è il potere fonoisolante che misura la capacità dell’infisso di
attenuare le fonti di rumore provenienti dall’esterno. Un buon isolamento acustico è una scelta consapevole da
fare per garantirsi il comfort acustico dei propri spazi domestici.

Altre prestazioni possono fare la differenza tra un infisso e l’altro come la capacità di impedire infiltrazioni d’acqua
e la capacità dell’infisso di resistere alle pressioni del vento.

Una cosa è certa: la scelta dei materiali e la qualità costruttiva influiscono sulla durata nel tempo.

Per essere sicuri di scegliere l’infisso giusto e fare un investimento ponderato, è bene valutare attentamente le
prestazioni termiche e acustiche.

Solo così potrai garantirti il maggior comfort abitativo, riducendo anche i consumi
energetici.

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Accesso Atti Vicino Confinante: Vicinitas

Accesso Atti Vicino Confinante: il diritto per Vicinitas

Il vicino confinante ha la possibilità di chiedere l’accesso agli atti perchè, il solo fatto di essere un vicino confinante, gli conferisce l’interesse diretto e concreto

Non so se vi è mai capitato.

A me sì, diverse volte.

Nell’esercizio della nostra professione può capitare che un cliente ritenga che il vicino stia realizzando delle opere che ledono i propri diritti.

Che si tratti di opere autorizzate e legittime (probabilmente) sotto il profilo urbanistico a nulla rileva. Spesso anche solo la riduzione di luce, aria, vedute, o altri diritti in genere può indurre il nostro cliente a voler verificare, ed eventualmente agire, al fine di bloccare l’opera del vicino di casa confinante.

Che si fa in questi casi?

Il nostro cliente avrà due strade percorribili:

  • cambiare casa 😂
  • tentare di bloccare l’opera

Fermo restando che l’opzione “cambiare casa” è una di quelle possibili ma meno probabili, l’unica strada percorribile è quella di tentare di bloccare l’opera.

Per poter evitare che il vicino di casa edifichi, o prosegua nell’edificazione iniziata, la prima azione da compiere sarà quella di verificare che l’opera in erigendo sia stata autorizzata, e che sia legittima sotto tutti i profili che possono interessare l’opera: oltre quello urbanistico, potremo dover verificare la legittimità del profilo paesaggistico, idrogeologico, strutturale, e finanche rispettoso delle disposizioni contenute nel Codice Civile.

Per verificare che l’opera sia legittima, e di conseguenza, capire se esistono degli elementi per poter procedere alla verifica dei diritti non rispettati, e all’eventuale azione successiva, la prima attività da compiere sarà effettuare un accesso agli atti che hanno autorizzato la costruzione.

Una delle domande frequenti che potremo ricevere dal nostro committente è:

ho diritto di poter visionare e prendere copia degli atti del vicino confinante?

La risposta è “sì, il vicino confinante ha diritto di accesso agli atti per il principio della vicinitas“.

Ma andiamo per ordine, vediamo prima quali tipi di accesso esistono, a cosa danno diritto, e qual è quello che fa al caso nostro (spoiler: l’accesso agli atti documentale previsto dalla L. 241/1990).

C

Il Ditto dell’Accesso agli Atti del Vicino di Casa Confinante

L’accesso agli atti può essere di tre nature differenti:

  • accesso agli atti generalizzato
  • accesso agli atti civico, definito “semplice”
  • accesso agli atti documentale

Senza voler fare un trattato di diritto sull’acceso agli atti, vorrei però riportare la differenza tra i tre tipi di accesso agli atti sopra elencati, per comprenderne la differenza e capire quello che può essere necessario a noi nel supportare i nostri clienti.

Si legge dal sito del Ministero:

Accesso agli atti Generalizzato – d.lgs. 33/2013, art. 5, co.2Accesso agli atti Civico, semplice – d.lgs 33/2013, art. 5, co.1Accesso agli atti, documentale – L. 241/1990
Serve a promuovere la libertà di informazione e il controllo generalizzato sull’operato delle pubbliche amministrazioni. Sono accessibili i dati e documenti della PA non soggetti ad obbligo di pubblicazione, anche in assenza di interessi giuridicamente rilevanti.
L’accesso generalizzato può essere negato o differito solo nei casi previsti dall’art. 5-bis del d.lgs. 33/2013.		Serve a vigilare sul corretto adempimento degli obblighi di pubblicazione. L’accesso Civico può essere esercitato da chiunque, anche in assenza di interessi giuridicamente rilevanti.
Non è possibile chiedere la pubblicazione di dati documenti e informazioni non obbligatorie.		Serve a tutelare gli interessi giuridicamente rilevanti dei destinatari dei procedimenti amministrativi. Sono inammissibili le istanze preordinate ad un controllo generalizzato dell’operato delle pubbliche amministrazioni.
Il diritto di accesso è escluso in assenza di interesse giuridicamente rilevante, per documenti coperti da segreto di Stato, nei procedimenti tributari e in tutti i casi elencati nell’art. 24 della L. 241/1990.

La fonte di queste indicazioni è tratta https://www.mim.gov.it/accesso-agli-atti-civico-foia

La comprensione delle differenze tra le varie tipologie di accesso agli atti è utile per comprendere a quali abbiamo diritto, in quali casi, per quali azioni possono essere utilizzati, e che cosa vi possiamo trovare.

Nel nostro caso, e senza voler entrare nel merito delle altre due modalità, quello che dovremo effettuare per conto del nostro cliente è l’accesso agli atti documentale previsto dalla L.241/1990.

Si ha il diritto di accedere agli atti di un immobile non di proprietà e su cui non si vanta nessun titolo?

Come già anticipato: sì, si ha diritto ad accedere agli atti del vicino di casa confinante per la vicinitas.

Esiste tanta giurisprudenza in merito.

Il fatto di essere un vicino legittima la possibilità di effettuare l’accesso agli atti del confinante

Il solo fatto di essere un vicino di casa confinante con il terreno dove viene effettuata l’opera di cui vogliamo verificare la legittimità determina la possibilità di accedere agli atti comunali dell’immobile di proprietà del nostro confinante.

L’iter che si segue è semplice:

  • Si chiede di poter accedere, visionare ed eventualmente avere copia degli atti comunali che hanno legittimato la costruzione in edificando del vicino confinante, generalmente inviando una pec con il modulo di accesso agli atti documentali compilato, comprensivo dell’indicazione dell’interesse specifico per il quale stiamo chiedendo la possibilità di accesso.
  • Qualora effettuiamo noi tecnici l’accesso in nome e per conto del nostro cliente, sarà necessario allegare una delega con documento di identità
  • Il comune, ricevuta la richiesta, verifica che ne abbiamo diritto.
  • In questo caso, non avendo la proprietà dell’immobile, ma vantando comunque un interesse sugli atti del confinante, il comune ha l’obbligo normativo di informare il vicino proprietario della nostra richiesta di poter visionare gli atti del suo immobile
  • Il vicino può opporsi e chiedere al comune di non mostrare gli atti, oppure acconsentire alla nostra richiesta
  • Anche quando il vicino manifesti la sua volontà a non far visionare quei documenti, il comune può scegliere in autonomia se dare comunque la possibilità al richiedente di visionare gli atti del confinante
  • Se il comune nega questa possibilità, il diniego deve essere motivato, e il richiedente può fare ricorso

Esiste tanta giurisprudenza che obbliga i comuni che non permettono l’accesso agli atti comunali al vicino confinante: i giudici ritengono che il semplice fatto di essere un vicino confinante questo determini un interesse concreto, un interesse diretto, e un interesse attuale necessari e sufficienti a garantire la possibilità di visionare gli atti, anche se il proprietario confinante non è d’accordo.

E una volta che abbiamo ottenuto gli atti comunali, che si fa?

Beh… si verifica che sia tutto in regola, e si sceglie se e come procedere oltre … ma questa è un’altra storia che trattiamo in un prossimo episodio 😉

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Bonus Barriere Architettoniche 2025 Bonus 75%

Bonus Barriere Architettoniche 2025 – Bonus 75%

Il bonus barriere architettoniche è stato confermato anche per il 2025. Vediamo il dettaglio della detrazione fiscale 75% per l’eliminazione delle barriere architettoniche, chiamato, spesso in modo semplificato, “bonus barriere architettoniche”

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: che cosa prevede l’agevolazione fiscale per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

Il bonus 75% è riconosciuto sulle spese sostenute per la realizzazione degli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.

Si tratta di una detrazione di imposta dai redditi di persone fisiche IRPEF o di impresa IRES.

Per le spese di eliminazione delle barriere architettoniche sostenute nel 2025, la detrazione di imposta IRPEF o IRES è da calcolarsi sul 75% della spesa effettivamente sostenuta (fa fede la data di pagamento, e a nulla rilevano le date delle fatture degli interventi).

Il totale ottenuto (75% della spesa sostenuta) è da ripartirsi in 10 rate di pari importo, annuali, a partire dall’anno successivo all’anno di sostenimento della spesa.

Per le spese 2025, la prima delle 10 rate annuali da portare in detrazione dalle imposte è nel 2026.

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: a chi spetta l’agevolazione fiscale per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

Il bonus barriere architettoniche è riconosciuto alle seguenti figure che sostengono la spesa di superamento delle barriere architettoniche, negli immobili sotto indicati, e per gli interventi che seguiranno nei prossimi paragrafi:

  • persone fisiche
  • persone fisiche, compresi esercenti arti e professioni
  • enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciali
  • società semplici e società tra professionisti
  • qualsiasi soggetto che produca reddito di impresa, quindi anche le società di persone e di capitali

Un importante requisito soggettivo, introdotto per il bonus barriere architettoniche 2025, è dato dal reddito: per tutti coloro i quali il reddito supera i 75 mila euro all’anno, è necessario effettuare un calcolo che tiene conto sia del reddito complessivo che del numero di figli a carico.

Un requisito soggettivo importante che i soggetti elencati devono possedere riguarda il titolo sull’immobile nel quale si effettuano gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche ammesse al bonus.

Il titolo sull’immobile deve essere un titolo di proprietà o di possesso.

Nel caso di titolo di possesso, è importante ricordarsi che:

  • l’immobile deve essere detenuto in base ad un regolare contratto di locazione o di comodato, regolarmente registrati al momento dell’avvio dei lavori o al momento di sostenimento della spesa, se la spesa viene sostenuta prima dell’avvio dei lavori
  • avere il consenso del proprietario dell’immobile all’esecuzione dei lavori di eliminazione delle barriere architettoniche
  • il possessore deve essere colui che sostiene effettivamente le spese per gli interventi ammessi al bonus 75%

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: per quali immobili si ha diritto all’agevolazione fiscale per l’elimina

E’ tanto ampia la panoramica dei soggetti che possono usufruire del bonus per il superamento delle barriere architettoniche, quanto è ampio lo spettro degli immobili nel quale possono essere effettuati gli interventi.

La norma generale (art. 119-ter del DL 34/2020) parla in modo generico di “immobili esistenti“.

La nostra amica Agenzia delle Entrate ha chiarito che non si applica agli immobili di nuova costruzione, e nemmeno alle ristrutturazioni edilizie per demolizione e ricostruzione.

Per il resto, praticamente tutti gli immobili che abbiano come finalità l’uso continuativo delle persone, a prescindere dalla categoria catastale.

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: per quali interventi si ha diritto all’agevolazione fiscale per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

Gli interventi ammessi alla possibilità di ottenere il beneficio fiscale pari al 75% della spesa sostenuta da portare in detrazione IRPEF o IRES (quindi anche redditi di impresa) sono quelli che permettono l’eliminazione delle barriere architettoniche.

Per ricordarci quali sono barriere architettoniche e quali sono le modalità per il superamento delle barriere architettoniche, con i vari gradi di adattabilità, visitabilità, e adattabilità, dobbiamo riferirci alla Legge 13/1989 e al suo DM 236/89.

In questo breve testo ci concentriamo solo su quegli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che, nel 2025, possono godere del bonus fiscale.

Precisamente, il bonus 75 per l’eliminazione delle barriere architettoniche 2025 riguarda:

  • scale
  • rampe
  • ascensori
  • servoscala
  • piattaforme elevatrici

Tutti gli altri interventi previsti dalla Legge 13/890 e dal suo DM 236/89 per l’eliminazione delle barriere architettoniche ma che non rientrano in questo elenco non possono godere del bonus al 75%, per via delle restrizioni legislative imposte dopo un periodo di mal utilizzo del beneficio fiscale da parte di tanti operatori.

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: l’eliminazione delle barriere architettoniche sono edilizia libera

Gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, a prescindere dalla definizione in cui rientrino (manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia, ecc…) sono qualificati come attività di edilizia libera, con alcune eccezioni.

L’articolo 6 del DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia, al punto b del comma 1 include tra le attività che si possono eseguire in edilizia libera anche gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.

Più precisamente:

1. Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo:

…

b) gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;

Estratto dal comma 1 dell’articolo 6 “Attività edilizia libera” del Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001

Le eccezioni che prevede la lettera b) del comma 1 dell’art. 6 del TUE sono molto ampie, quindi prima di poter effettuare l’intervento di eliminazione delle barriere architettoniche in edilizia libera sarà necessario accertarsi che

  • non si tratti di realizzazione di ascensori esterni
  • l’intervento non preveda manufatti che alterano la sagoma dell’edificio
  • non vi siano prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali che prevedano norme più stringenti
  • non vi siano altre norme di settore in contrasto con la realizzazione in edilizia libera, con particolare attenzione alle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, in materia di efficienza-energetica, idrogeologiche, e di tutela del paesaggio

Pertanto, una volta verificato che non si ricada in una di queste ampie eccezioni, l’intervento potrà essere realizzato senza nessun titolo abilitativo.

E’ singolare la previsione del rispetto del rispetto degli strumenti urbanistici comunali: l’articolo 78 del medesimo Testo Unico dell’Edilizia è titolato “Art. 79 – Opere finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche realizzate in deroga ai regolamenti edilizi”…

I classici misteri legislativi …

La definizione di “Stato Legittimo dell’Immobile” prevista dall’articolo 9.bis del Testo Unico dell’Edilizia ha subito alcune modifiche sostanziali apportate dal Decreto Salva Casa, che possono ritenersi veramente interessanti.

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: per quali spese e per quali limiti di spesa si ha diritto all’agevolazione fiscale per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

Le spese ammesse al bonus barriere architettoniche 2025 sono tutte quelle sostenute per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche sopra indicati.

Oltre alle spese per gli interventi, sono sempre ammesse alla detrazione fiscale tutte le spese connesse agli interventi.

Rientrano nel bonus 75%, quindi, anche le spese sostenute per i professionisti tecnici e per tutti quegli interventi necessari e propedeutici alla realizzazione degli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche.

I limiti di spesa del bonus barriere architettoniche nel 2025 è suddiviso per tipologia di immobile nei quali vengono effettuati gli interventi:

  • 50.000 euro è il limite di spesa previsto per il bonus 75% per le unifamiliari o per le unità che, all’interno di un condominio, contestualmente rispettino due requisiti:
    • possono essere considerate funzionalmente indipendenti
    • abbiano un accesso unico dall’esterno non condiviso con altre unità immobiliari
  • 40.000 euro ad unità immobiliare, per i condomìni e fino alle 8 unità immobiliari
  • 30.000 euro ad unità immobiliare, per i condomìni, dalle 9 unità immobiliari

Se il condominio ha 8 unità immobiliari, il limite di spesa è pari a 8 x 40.000 = 320.000 euro

Se il condominio ha 10 unità immobiliari, il limite di spesa è pari a 8 x 40.000 + 2 x 30.000 = 320.000 + 60.000 = 380.000 euro

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate.

Se prima era necessario verificare non solo l’ultimo progetto approvato di un immobile ma anche tutti i titoli pregressi, fin da quello che ne aveva legittimato la prima costruzione, con le modifiche introdotte, lo “stato legittimo dell’immobile” diventa quello che ne ha previsto la costruzione “o” quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: come si effettua il pagamento per ottenere l’agevolazione fiscale per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

La modalità di pagamento è analoga a quella per tutte le detrazioni fiscali.

Sarà necessario effettuare un bonifico “parlante”; si tratta NON di un bonifico ordinario ma di un bonifico speciale, messo a disposizione da tutte le banche anche nelle sezioni online di home banking (spesso si trova sotto la voce “bonifico per agevolazioni fiscali”) nei quali esistono dei campi obbligatori da indicare, e sono

  • Codice Fiscale del Beneficiario della detrazione derivante dal bonus barriere architettoniche
  • Codice Fiscale o Partita IVA del beneficiario del bonifico
  • Causale “parlante”: “Saldo fattura n. xx del gg/mm/aaaa per l’eliminazione delle barriere architettoniche bonus 75% – per interventi eseguiti nell’immobile sito in Via NomedellaVia n.“
  • Importo del bonifico 😉

Se prima era necessario verificare non solo l’ultimo progetto approvato di un immobile ma anche tutti i titoli pregressi, fin da quello che ne aveva legittimato la prima costruzione, con le modifiche introdotte, lo “stato legittimo dell’immobile” diventa quello che ne ha previsto la costruzione “o” quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: sconto in fattura e/o cessione del credito. E’ ancora possibile ottenere lo sconto in fattura o effettuare la cessione del credito per l’eliminazione delle barriere architettoniche?

Non è possibile ottenere per il 2025 lo sconto in fattura o la cessione del credito per le spese sostenute rientranti nel bonus barriere architettoniche finalizzato alla loro eliminazione.

Pertanto, tutte le spese che si sostengono nel 2025 con la finalità dell’eliminazione delle barriere architettoniche che hanno diritto al bonus 75% potranno unicamente essere portate in detrazione fiscale, da ripartirsi in 10 rate annuali.

Bonus 75% Barriere Architettoniche 2025: esempio pratico.

Spesa 35.000 euro per installazione ascensore

Spesa 5.000 di oneri tecnici

Una unità funzionalmente indipendente.

La detrazione è pari al 75% di 35k+5k = 40k ==> 40.000 euro per 0,75 = 30.000 euro

Questi 30 mila euro ammessi alla detrazione fiscale sono da ripartirsi in 10 quote annuali di pari importo, a partire dall’anno successivo a quello della spesa.

Se la spesa dei 40 mila euro citati avverrà nel 2025, allora la detrazione sarà “spalmata” in 10 rate da 3000 euro all’anno, dal 2026 al 2035.

Anno detrazioneImporto detrazione
20263.000 euro
20273.000 euro
20283.000 euro
20293.000 euro
20303.000 euro
20313.000 euro
20313.000 euro
20333.000 euro
20343.000 euro
20353.000 euro
Sono i 10 anni successivi all’anno di sostenimento della spesa
(anno spesa 2025)		Totale 30.000 euro

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Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso e l’Autorizzazione Paesaggistica. Che Regola si Applica?

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso e l’Autorizzazione Paesaggistica. Che Regola si Applica?

Al permesso di costruire si applica la disciplina del silenzio assenso nel caso in cui l’amministrazione non risponda entro i termini. Nei casi in cui è necessaria l’autorizzazione paesaggistica, si applica ancora la regola dell’assenso per silenzio? E se l’istanza del Permesso di Costruire non è corretta e/o completa, si forma comunque il silenzio assenso?

Permesso di costruire, silenzio assenso, e autorizzazione paesaggistica (vincolo paesaggistico).

Il dubbio sulla formazione del silenzio assenso applicato al permesso di costruire nei casi in cui il nostro progetto si trova in un abito sottoposto a tutela del paesaggio, per i quali interventi è necessaria la richiesta di autorizzazione paesaggistica, sono dubbi ricorrenti, legittimi, e che meritano un approfondimento.

Partiamo dalla base normativa che istituisce la formazione del silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire qualora il responsabile dell’ufficio non abbia risposto entro il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, o non abbia opposto alcun diniego motivato.

Il silenzio assenso applicato al permesso di costruire deriva dal comma 8 dell’art 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”, che recita:

art.20-c.8.Decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo, ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo sportello unico per l’edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell’interessato, un’attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all’interessato che tali atti sono intervenuti.

Comma 8 Articolo 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”

“Decorso inutilmente il termine … sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio assenso“

Nei prossimi paragrafi vedremo due casi in cui si applica (o no) la formazione del silenzio assenso al permesso di costruire:

  • il primo caso riguarda la domanda del permesso di costruire per immobili ricadenti in ambiti vincolati sotto il profilo paesaggistico, quindi con intervento soggetto all’ottenimento dell’autorizzazione paesaggistica: in questo caso, si forma il silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire?
  • il secondo caso, la cui applicazione si può intendere a prescindere dall’esistenza del vincolo (non necessariamente paesaggistico), riguarda la formazione del silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire, nei casi in cui istanza è incompleta e/o errata.

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso si forma sulla domanda del Permesso di Costruire anche se è necessaria l’Autorizzazione Paesaggistica?

No.

E si potrebbe chiudere così, con una risposta netta.

Se proprio non vi fidate, ecco spiegate le motivazioni. 😉

Si può facilmente affermare che, nel caso in cui sia necessaria l’autorizzazione paesaggistica, sulla domanda del permesso di costruire non si forma l’assenso per silenzio, una volta decorsi i termini.

La prima motivazione la troviamo nel comma 8 dell’articolo 20 del Testo Unico dell’Edilizia sopra riportato.

Nel comma 8, continuando con la lettura, troviamo i casi di esclusione della formazione del silenzio assenso al permesso di costruire:

… fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli relativi all’assetto idrogeologico, ambientali, paesaggistici o culturali, per i quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 14 e seguenti della legge 7 agosto 1990, n. 241. …

Estratto dal Comma 8 Articolo 20 del DPR 380/2001 “Testo Unico dell’Edilizia”

Seppur spesso le norme nel nostro settore dell’edilizia siano di difficile comprensione, in questo caso mi pare che sia tutto chiaro: nel caso di sussistenza di vincoli paesaggistici, non si applica il silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire.

In realtà, il caso di esclusione dell’applicazione del silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire si applica non solo nel caso di sussistenza di vincolo paesaggistico, ma anche nel caso di sussistenza di vincoli di ulteriore natura: come riporta il comma 8 dell’art. 20 del DRP 380/2001, i casi di esclusione sono estesi agli interventi da realizzarsi in aree o immobili in cui sussistano involi ambientali, culturali o di natura idrogeologica.

Da qui, però, sorge un’ulteriore domanda: e se abbiamo già ottenuto l’autorizzazione paesaggistica, si applica il silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire?

Per rispondere dobbiamo ricorrere alla giurisprudenza del Consiglio di Stato, e precisamente alla sua sentenza n. 10459 del 2024.

Permesso di Costruire: se ho già ottenuto l’Autorizzazione Paesaggistica, si forma il Silenzio Assenso sulla domanda del Permesso di Costruire?

No.

In questo caso mi viene da aggiungere, “purtroppo”, ma è solo una mia valutazione che nulla aggiunge al concetto che, in qualità di tecnici smart, dobbiamo portarci a bagaglio.

La risposta, come vi anticipavo, deriva dall’espressione dei giudici del Consiglio di Stato con la Sentenza n.10459/2024, dal quale leggiamo:

La disciplina sul silenzio assenso non era nella specie applicabile, come correttamente ha statuito il Giudice di primo grado, in ragione del vincolo gravante sulla zona e in assenza di stipula della convenzione.

Sotto un primo profilo, nessun rilievo può avere la circostanza che il ricorrente abbia ottenuto l’autorizzazione paesaggistica n. 1011/2017 (peraltro scaduta), poiché è acquisito (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 17 maggio 2023 n. 4933) che “In materia ambientale e paesaggistica non si può procedere per silenzio-assenso bensì per provvedimenti espliciti (art. 20, comma 4, legge n. 241 del 1990).” (cfr. altresì T.a.r. Veneto, Sez. II, 16 agosto 2022, n. 1295, con argomentazioni che questo Collegio ritiene di condividere secondo cui «… La sola esistenza del vincolo paesaggistico vale ad escludere in radice l’operatività del silenzio-assenso, anche se sia già stata ottenuta l’autorizzazione paesaggistica. In tal senso, TAR Lazio, Sede di Latina, Sezione Prima, sentenza 23/02/2018, n. 94 ha condivisibilmente ritenuto che “a) sul piano letterale l’articolo 20, comma 8, d.P.R. 06/06/2001, n. 380 esclude l’operatività del silenzio-assenso in caso di ambiti soggetti a vincolo paesaggistico; ciò implica che in tali ambiti si applichi la regola generale secondo cui i procedimenti amministrativi sono definiti mediante atto espresso; … b) questa interpretazione è d’altro lato coerente con la previsione dell’articolo 20 della legge 07/08/1990, n. 241 che nel disciplinare in generale l’istituto del silenzio assenso (e l’articolo 20, comma 8, altro non è che una manifestazione specifica di esso) ne esclude l’operatività (con conseguente necessità in tal caso del provvedimento espresso) per “atti e procedimenti riguardanti il patrimonio culturale e paesaggistico, l’ambiente, la tutela dal rischio idrogeologico” … questa soluzione – che pur potrebbe apparire eccessivamente formalistica – non limita particolarmente l’interesse di colui che abbia già ottenuto il necessario atto di assenso, avendo questi a disposizione lo strumento del silenzio-rifiuto al fine di costringere l’amministrazione a pronunciarsi in modo espresso”. …»).

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n.10459/2024<

Anche le Sentenze, spesso, sono di difficile lettura.

Ma non in questo caso specifico.

Dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, il concetto estratto è tanto chiaro:

“la sola esistenza del vincolo paesaggistico vale ad escludere l’operatività del silenzio assenso, anche se sia già stata ottenuta l’autorizzazione paesaggistica”.

Se si prosegue nella lettura dell’estratto della Sentenza CdS n. 10459/2024, i giudici spiegano che tale interpretazione non è altro che una lettura dell’articolo 20 comma 8 nel quale si trova, espresso chiaramente, che la sola sussistenza dei vincoli esclude la possibilità di avvalersi della formazione del silenzio assenso applicato alla domanda del permesso di costruire.

Permesso di Costruire: il Silenzio Assenso si forma se la domanda di Permesso di Costruire è errata o incompleta?

Risponderò a questa domanda in modo più approfondito con un articolo specifico.

Per ora, ci possiamo ritenere soddisfatti se continuiamo nella lettura della Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, dalla quale ho ritenuto utile riportare un altro estratto che risponde alla domanda:

“il Silenzio Assenso si forma se la domanda di Permesso di Costruire è errata o incompleta?”

No. 🥲

In realtà a me non era mai venuto questo dubbio, tuttavia ritengo che sia un dubbio legittimo.

Continuando con la lettura della Sentenza del Consiglio di Stato n. 10459/2024, si legge:

Sul punto Cons. Stato, Sez. VI, 8 settembre 2021, n. 6235 ha evidenziato che:

“il silenzio assenso, di cui all’art. 20 del d.P.R. n. 380/2001, costituisce uno strumento di semplificazione amministrativa e non di liberalizzazione, con la conseguenza che la formazione del titolo abilitativo per silentium non si perfeziona con il mero decorrere del tempo, ma richiede la contestuale presenza di tutte le condizioni, i requisiti e i presupposti richiesti dalla legge per l’attribuzione del bene della vita richiesto, di modo che esso non si configura, ad esempio, in difetto di completezza della documentazione occorrente”.

Estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n.10459/2024

La formazione del silenzio assenso non si forma con il solo decorrere del tempo.

Richiede la presenza di tutti requisiti, tutti i presupposti e tutte le condizioni, richiesti dalla legge.

La completezza e correttezza della documentazione necessaria sono, quindi, elementi necessari affinché possa ritenersi formato il silenzio assenso sulla domanda del permesso di costruire.

Permesso di Costruire, Silenzio Assenso, Autorizzazione Paesaggistica – Sintesi Smart

  • Il silenzio assenso si applica al permesso di costruire come previsto dall’articolo 20 comma 8 del DPR 380/2001 Testo Unico dell’Edilizia
  • Il silenzio assenso non si applica nel caso in cui sussistano vincoli paesaggistici, culturali, ambientali, idrogeologici
  • Se ho già ottenuto l’autorizzazione paesaggistica, comunque non si applica la formazione del silenzio assenso alla domanda del permesso di costruire
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo, ma richiede la completezza e correttezza della documentazione necessaria
  • Il silenzio assenso non si perfeziona con il solo decorrere del tempo, ma necessita che siano presenti contestualmente tutte le condizioni, i requisiti, e i presupposti, che la legge richiede.

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Patente a crediti nei cantieri: come funziona?

Son passati due mesi da quando è entrata in vigore la patente a crediti nei cantieri: ma come funziona? Te lo spiego in questo articolo

Dal 1° ottobre 2024, il mondo dell’edilizia ha fatto un passo avanti in termini di sicurezza e responsabilità. 

Con l’introduzione della patente a punti per i cantieri temporanei o mobili, imprese e lavoratori autonomi sono chiamati a rispettare nuove regole per poter operare. 

Ma come funziona questo sistema, e cosa comporta per chi lavora nel settore?

Patente a punti: un cambiamento necessario per la sicurezza

I cantieri, luoghi di creatività e operosità, possono nascondere insidie quando non si rispettano le norme di sicurezza. 

Il Decreto 18 settembre 2024, n. 132, ha introdotto un sistema che mira a cambiare questa realtà, incentivando comportamenti virtuosi e sanzionando chi non rispetta le regole.

Ogni impresa e lavoratore autonomo inizia con 30 crediti. 

Per continuare a operare, è necessario mantenere almeno 15 crediti: scendere sotto questa soglia significa non poter più accettare nuovi incarichi, a meno che i lavori già avviati non siano al 30% del loro completamento.

Come si guadagnano (e si perdono) i crediti?

La patente premia (giustamente) chi investe nella sicurezza:

  • Storicità aziendale: le imprese più longeve ricevono bonus fino a 30 crediti, con 1 punto extra ogni due anni senza infrazioni.
  • Formazione e prevenzione: investire in corsi e misure di sicurezza può aggiungere fino a 40 crediti.

Ma attenzione: le infrazioni alle normative sulla salute e sicurezza comportano decurtazioni proporzionali alla gravità della violazione.

Le aziende che perdono troppi punti possono però correre ai ripari attraverso percorsi di formazione e nuovi investimenti, previa valutazione di una commissione dedicata

Un cantiere a prova di regole

Il sistema non si ferma al singolo lavoratore: anche committenti e responsabili dei lavori devono verificare che chi entra in cantiere abbia una patente valida. 

In caso contrario, scattano sanzioni amministrative pesanti, con multe che partono da 6.000 euro o il 10% del valore dei lavori.

La patente è completamente digitale e potrà essere richiesta attraverso il portale dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro, previa verifica di requisiti come:

  • Regolarità contributiva e fiscale;
  • Adempimento degli obblighi formativi;
  • Possesso del documento di valutazione dei rischi (DVR).

Perché questo sistema è importante?

La patente a punti è più di un semplice obbligo burocratico: è uno strumento per migliorare la cultura della sicurezza nei cantieri italiani, garantendo un ambiente più protetto per tutti gli operatori. 

È un modo per premiare le imprese virtuose e responsabilizzare chi finora ha trascurato aspetti cruciali come la formazione e la prevenzione.

Conclusione: meglio prevenire che… perdere punti

Il primo bilancio di questo sistema arriverà nel 2025, quando l’Ispettorato farà il punto della situazione. Intanto, le imprese che si adeguano possono dormire sonni tranquilli (e lavorare senza intoppi).

Quindi, caro professionista, se vuoi continuare a costruire, metti la sicurezza al primo posto. E ricordati: perdere punti fa male, ma perdere credibilità è pure peggio! 😉

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Perché fare uno stage in ingegneria edile prima della laurea? Vantaggi e prospettive

Perché fare uno stage in ingegneria edile prima della laurea? Vantaggi e prospettive

Perché fare uno stage in ingegneria edile prima della laurea?

Per chi si avvicina alla conclusione degli studi universitari, il pensiero del “dopo” è spesso un mix di entusiasmo e incertezza dove ci si domanda: come farò a trovare lavoro? Sarò davvero pronto?

In un mercato del lavoro sempre più competitivo, possedere solo un titolo di studio potrebbe non essere sufficiente.

Ecco perché uno stage prima della laurea diventa una scelta strategica.

Non è solo un’esperienza pratica, ma un’opportunità per arricchire il CV, costruire relazioni professionali e capire cosa significa davvero lavorare nel settore.

In questo articolo esploreremo i principali vantaggi dello stage per gli studenti di ingegneria edile, evidenziando come questa esperienza possa aiutare a costruire una carriera solida e consapevole.

Un valore aggiunto per il tuo CV: esperienza oltre ai titoli

Uno dei principali vantaggi dello stage è la possibilità di arricchire il proprio CV con esperienze lavorative concrete.

Oggi, le aziende cercano candidati che abbiano già avuto un contatto con il mondo del lavoro: questa esperienza dimostra capacità di adattamento e predisposizione all’apprendimento sul campo.

Durante lo stage, avrai la possibilità di applicare le conoscenze teoriche apprese in aula in contesti reali, sviluppando competenze tecniche e trasversali difficilmente acquisibili sui banchi universitari.

Un CV con esperienze pratiche, infatti, risulta spesso più competitivo di uno privo di esperienze “sul campo”.

Pratica vs. teoria: perché l’esperienza conta più dei libri

L’università fornisce una base teorica essenziale, ma questa da sola potrebbe non essere sufficiente per affrontare le sfide del mondo del lavoro.

Uno stage ti permette di mettere alla prova le tue conoscenze in situazioni reali, spesso complesse e che richiedono soluzioni creative e tempestive.

Avrai modo di confrontarti con dinamiche aziendali, gestire scadenze e collaborare con un team.

Questi sono aspetti che completano la formazione teorica e ti aiutano a sviluppare la capacità di adattamento, una qualità molto apprezzata dai datori di lavoro.

Scopri chi sei (e cosa sai fare davvero)

Lo stage è un’occasione preziosa per fare un vero e proprio “check” delle tue capacità.

Durante il percorso di studi, potresti sviluppare competenze di cui non sei pienamente consapevole, e l’esperienza pratica ti aiuta a scoprire i tuoi punti di forza e le aree in cui migliorare.

Che tu ti trovi più a tuo agio negli aspetti analitici o in quelli relazionali, uno stage ti permette di capire dove eccelli e cosa ti piace fare davvero.

Questo ti aiuta a orientare le tue scelte professionali con maggiore consapevolezza.

Orientamento professionale

Fare uno stage ti offre anche la possibilità di esplorare diversi ambienti lavorativi per capire quale sia il più adatto a te.

Le grandi aziende spesso offrono strutture ben definite e percorsi di carriera chiari, mentre le piccole imprese e le startup permettono di sperimentare ruoli diversi, ottenendo una visione più ampia del business.

Ogni ambiente ha le sue caratteristiche uniche e solo provandoli puoi capire quale si allinea meglio alle tue aspirazioni.

Lo stage diventa così un banco di prova per scoprire se la tua inclinazione è verso la consulenza, una startup innovativa o una PMI.

La chiave per entrare nel mondo del lavoro

Oltre a essere un’esperienza formativa, lo stage può rappresentare un vero trampolino verso una carriera solida.

Entrando in contatto con professionisti del settore e mostrando le proprie competenze e serietà, si possono creare relazioni professionali durature, una risorsa preziosa per il futuro.

Inoltre, uno stage ben riuscito potrebbe persino trasformarsi in un’offerta di lavoro a tempo pieno. In un mercato del lavoro in cui il networking è cruciale, conoscere le persone giuste può fare la differenza.

Lo stage rappresenta quindi non solo un momento di apprendimento, ma un’occasione per costruire una rete di contatti professionali che potrà essere utile a lungo termine.

Scegliere di fare uno stage prima della laurea è più che un semplice investimento per il proprio CV: è un passo verso una maggiore consapevolezza di sé e delle proprie ambizioni.

La pratica sul campo permette di scoprire in anticipo quali sono le proprie competenze reali, di vivere la quotidianità lavorativa e, talvolta, di individuare chiaramente il proprio percorso professionale.

Oltre a migliorare le possibilità di trovare lavoro, lo stage fornisce strumenti pratici e connessioni preziose per affrontare con sicurezza il futuro.

È un’opportunità per chi vuole farsi notare e costruire basi solide per una carriera di successo.

Scegliere di fare uno stage prima della laurea non è solo un investimento per il CV, ma un modo per accrescere la consapevolezza di sé e delle proprie ambizioni.

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Oltre a migliorare le possibilità di trovare lavoro, uno stage fornisce strumenti pratici e connessioni preziose per affrontare con sicurezza il futuro.

È un’opportunità per chi vuole distinguersi e costruire basi solide per una carriera di successo

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Diritto al Compenso: Che Succede Se L’Opera è Realizzabile, Ma il Committente Abbandona il Progetto

Diritto al Compenso: Che Succede Se L’Opera è Realizzabile, Ma il Committente Abbandona il Progetto?
 

A volte capita che un committente perda interesse per un progetto che ci è stato commissionato ed è stato eseguito. Si ha diritto al compenso? [spoiler] Sì, ca**o … è ovvio![/spoiler]

In un articolo precedente abbiamo trattato sempre l’argomento del diritto al compenso per noi tecnici (ingegneri, architetti, geometri, periti, ecc…).

In quell’articolo, intitolato Diritto al Compenso Professionale per l’Opera Abusiva , abbiamo visto che non spetta al professionista il compenso per un’opera realizzabile.

In quel caso, i Giudici hanno stabilito che il compenso professionale è dovuto se, e qui sintetizzo, l’opera è effettivamente realizzabile.

E l’opera deve esserlo, realizzabile, sotto tutti i punti di vista: oltre che tecnico, anche pratico, economico, e, non meno importante, autorizzativo.

In questo articolo, invece, trattiamo il diritto al compenso del professionista, qualunque sia il suo titolo, per la redazione di un progetto per il quale il cliente perde l’interesse.

Traduco:

Mi hanno affidato e ho realizzato un progetto, ma il cliente non lo vuole più realizzare … ho il diritto di essere pagato?

Diritto al Compenso: Eseguo un Progetto che mi è stato Commissionato ma il Committente perde l’interesse alla realizzazione. Ho diritto ad essere pagato?

Sì.

E questo capitolo si potrebbe anche chiudere così.

🤦‍♂️

Tuttavia … tuttavia … visto che per alcuni non è sufficiente, proverò ad argomentare anche questo strano e difficile concetto secondo il quale, se ti affido un lavoro che svolgi, hai diritto ad essere pagato. 😂

Nella nostra professione può capitare che un cliente perda l’interesse per un lavoro che ci viene affidato.

Le motivazioni possono essere tante, e, ahimè, può capitare a tutti.

La maggior parte delle volte riguardano cambiamenti importanti nella vita delle persone: la perdita del posto di lavoro, un lutto improvviso, una relazione che si rompe, o la vita che ci impone scelte diverse da quelle certezze pianificate fino a quel momento.

Pertanto, dobbiamo aspettarci che il nostro cliente possa perdere interesse per un lavoro che ci ha affidato, e per il quale abbiamo lavorato o stiamo lavorando.

Questo non lo esime dal suo onere contrattuale di corrispondere a noi professionisti quanto svolto fino a quel momento.

Alte volte la motivazione è diversa: semplicemente il cliente è particolarmente furbo, di quei clienti che mangiano pane e volpe a colazione, e pensano che la perdita di interesse da parte loro sia motivo giustificante alla non corresponsione del compenso professionale.

Semplicemente, sperano di non pagare.

Nada … non funziona così.

Ferme restando le motivazioni che possono portare ciascuno di noi a perdere l’interesse per un determinato progetto affidato ad un professionista, rimane valida la facoltà del professionista di pretendere il diritto al compenso e di ricevere il pagamento degli onorari professionali per i lavoro svolto fino al momento della comunicazione, da parte del committente di non voler proseguire oltre.

Diritto al Compenso: Come Disciplinare nella Convenzione di Incarico Professionale la Facoltà del Committente di Abbandonare il Lavoro Affidato

Nella convenzione di incarico professionale è giusto e corretto prevedere che il committente (o meglio, anche il committente) abbia una via di fuga.

Abbia la possibilità di scegliere di revocare l’incarico precedentemente affidato.

E trattandosi di incarico fiduciario, non servono particolari motivazioni che il cliente deve addurre per poter revocare l’incarico affidatoci.

Sarà sufficiente che perda fiducia nei nostri confronti: un committente che non ha fiducia nel nostro operato, non genera un buon rapporto di lavoro professionista-committente.

Per questo è importante che la convenzione di incarico professionale, da sottoscriversi sempre preliminarmente all’inizio dell’incarico, preveda questa facoltà.

Se necessiti, ti invito a leggere questo articolo per scaricare una bozza di disciplinare di incarico professionale o convenzione di incarico professionale per ingegneri o per architetti. E’ in formato modificabile e potrai personalizzarla come preferisci.

I Requisiti Fondamentali per il Diritto al Compenso

Mi si potrebbe chiedere:

Ma su che base sostieni che il professionista debba essere pagato per il lavoro svolto?

Ti ringrazio per la domanda. 😂

In realtà, se la logica e la correttezza tra persone per bene non sono sufficienti, spesso i Giudici ci vengono in aiuto e pubblicano una sentenza che la da in testa a qualche furbo che aveva la pretesa di non pagare il collega che ha svolto il suo lavoro.

La Corte d’Appello di Milano, con la sentenza n. 2793 del 23 ottobre 2024 ha sancito alcuni concetti importanti, ma prima di vederli vorrei raccontarti velocemente il caso.

Un ingegnere aveva progettato un impianti alimentato da fonte rinnovabile, ma l’azienda-committente ha perso l’interesse per il progetto e ha deciso di non realizzare l’impianto.

Alla richiesta del collega ingegnere del saldo della parcella per il lavoro svolto, l’azienda-committente ha scelto di non pagare il professionista, adducendo, come motivazione, la non realizzabilità dell’opera (per il livello, e forse la qualità della progettazione).

Che cosa hanno deciso i Giudici?

Vediamo, ora, i principi fondamentali che sono alla base del diritto al compenso per il professionista:

Esploriamo meglio questi due concetti.

1 – L’onere della prova di adempimento all’obbligo contrattuale spetta al professionista

Il primo aspetto fondamentale, richiesto dai giudici, per assicurare il diritto al compenso al professionista riguarda l’onere della prova di adempimento d’obbligo.

Detto “come mangiamo”: il professionista, che aveva preso l’impegno contrattuale di eseguire la prestazione, dovrà dimostrare di averla effettivamente svolta.

Tutto qui?

E’ sufficiente fornire la prova di aver fatto un “disegnino” (come lo chiamano spesso i nostri clienti 🤦‍♂️) per dimostrare di aver eseguito un progetto?

Premesso che il termine progetto indica qualcosa di più ampio, perchè non sempre un progetto richiede un disegno a corredo, basti pensare a progetti non architettonici come quelli energetici, acustici, gestionali, di processo, di sviluppo, ecc….

Ma comunque non è sufficiente aver “fatto qualcosa” per poter dimostrare di aver adempiuto all’obbligo contrattuale.

E qui arriviamo al secondo concetto.

2 – Il progetto è un’obbligazione di risultato: il progetto deve essere realizzabile sotto ogni profilo

Per avere diritto al compenso, noi professionisti, dobbiamo dimostrare che il “disegnino” sia realizzabile sotto ogni profilo.

Il diritto al compenso del professionista deriva dall’obbligo anche del risultato, non inteso come raggiungimento di un titolo ad edificare, ma di risultato di effettiva possibilità di realizzare l’opera progettata.

L’opera progettata darà diritto all’onorario professionale se si dimostra la sua conformità alle leggi, alla regola d’arte, alle norme di settore e che sia effettivamente realizzabile.

Dovrà essere dimostrato, pertanto, che l’opera rispecchi e risponda alle leggi urbanistiche, tecniche, amministrative; si dovrà dimostrare la sua realizzabilità economica (e io aggiungo in linea con quello richiesto dal committente, perchè diventa veramente difficile per un committente che ci ha dato budget 100k realizzare un progetto da 1M, “ndr“), la sua applicazione tecnica e la sua messa a terra in tutti gli aspetti.

Diritto al Compenso Professionale: Sintesi sul Diritto all’Onorario Professionale

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Data Realizzazione Opera: l’Onere è del Privato

Data Realizzazione Opera: l’Onere è del Privato

Esiste un orientamento giuridico importante secondo il quale l’onere di provare l’effettiva data di realizzazione di un’opera spetta al privato e non alla PA.

Nella nostra professione ci potrà capitare di dover capire quale sia stata l’effettiva data di realizzazione di un’opera.

La data di realizzazione di un’opera è qualcosa di importante perchè determina le regole vigenti al momento della sua realizzazione, e, di conseguenza, determina anche la possibilità (o impossibilità) per essa di poter ottenere un titolo legittimante.

Sia esso derivante da un condono, da un salva casa, o da un accertamento di conformità.

Esiste un orientamento giuridico ormai consolidato, e ripreso dal Consiglio di Stato nella Sentenza n. 2165 del 05/03/2024, con la quale si conferma un principio saldo sull’onere della prova della data di realizzazione di un’opera:

L’obbligo di dimostrare quando è stata costruita un’opera edilizia grava sul privato.

Bene, ora che abbiamo l’assioma di partenza, consolidato da copiosa giurisprudenza in materia, vediamo anche le eccezioni che le stesse pronunce ammettono.

Data Realizzazione Opera: I Principi Estratti dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 2165/2024

La lettura integrale della Sentenza del Consiglio di Stato n. 2165/2024 è molto interessante.

E da questa possiamo trarre, in modo molto semplice, alcuni principi base che ci permettono di orientarci in tutte quelle occasioni nelle quali, in qualità di tecnici, siamo chiamati a dimostrare la data di realizzazione di un’opera per conto dei nostri committenti.

Principio 1: L’onere della prova sulla data di realizzazione di un’opera edilizia è in capo al privato.

E’ il concetto base dal quale siamo partiti e, probabilmente, quello che ci sarà più utile di frequente nella nostra professione.

Si legge nel testo della Sentenza CdS n. 2165/2024:

i) va posto in capo al proprietario (o al responsabile dell’abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l’onere di provare il carattere risalente del manufatto della cui demolizione si tratta

Principio 2: L’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato è una regola generale

ii) tale indirizzo giurisprudenziale si è consolidato non solo per l’ipotesi in cui si chiede di fruire del beneficio del condono edilizio, ma anche – in generale – per potere escludere la necessità del previo rilascio del titolo abilitativo, ove si faccia questione, appunto, di opera risalente ad epoca anteriore all’introduzione del regime amministrativo autorizzatorio dello ius aedificandi

L’onere della prova sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato è una regola generale, e non una regola specifica solo per le istanze di condono edilizio.

Da questo secondo estratto della Sentenza CdS n.2165/2024 leggiamo, infatti, che dimostrare con prove alla mano che un dato manufatto era esistente ad una determinata data è un principio generale che si deve applicare anche nei casi in cui si collochi temporalmente la costruzione del manufatto in un’epoca di libera edificazione dei suoli, quindi in epoca antecedente allo ius aedificandi (diritto ad edificare).

Questa linea interpretativa è spiegata nel punto successivo, nel quale si legge:

esso trova fondamento nella evidenza che solo il privato può fornire (in quanto ordinariamente ne dispone e dunque in applicazione del principio di vicinanza della prova) inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione del manufatto; mentre l’amministrazione non può, di solito, materialmente accertare quale fosse la situazione all’interno dell’intero suo territorio

Ecco perchè l’onere della prova è in capo al privato, perchè solo lui può fornire delle prove che possano dimostrare l’effettiva e reale data di realizzazione dell’opera.

In seno all’amministrazione rimane solo la possibilità di verificare che tali prove siano effettivamente sufficienti a dimostrare la data di realizzazione dell’opera, perchè essa non è in grado di poter sempre dimostrare la situazione edificatoria.

A volte può, ma non sempre. Quindi spetta al privato.

Principio 3: L’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato deve essere supportata da prove oggettive. Le testimonianze dei privati sono residuali e non sufficienti

Anche questo terzo principio, estratto dalla Sentenza del Consiglio di Stato n. 2165 del 05/03/2024 è molto interessante e non possiamo che metterlo a bagaglio.

L’onere della prova deve permettere all’amministrazione di poter valutare in modo oggettivo, mediante delle prove che non siano controvertibili, la collocazione dell’opera edilizia nello spazio e nel tempo.

“i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali, laddove la prova per testimoni è del tutto residuale; data la premessa, da essa discende che la prova dell’epoca di realizzazione si desume da dati oggettivi, che resistono a quelli risultanti dagli estratti catastali ovvero alla prova testimoniale ed è onere del privato, che contesti il dato dell’amministrazione, fornire prova rigorosa della diversa epoca di realizzazione dell’immobile, superando quella fornita alla parte pubblica. Ne deriva che nelle controversie in materia edilizia la prova testimoniale, soltanto scritta peraltro, è del tutto recessiva a fronte di prove oggettive concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio quanto nel tempo” (così, in termini, Consiglio di Stato, Sez. VI, 3 gennaio 2022 n. 4).”

Un aspetto importante di quest’ultimo estratto è che le sole testimonianze non possono essere ritenute sufficienti, ma possono essere di supporto ad elementi più oggettivi come qualcosa che sia effettivamente tangibile: i ruderi, le fondamenta, le aerofotogrammetrie, le mappe catastali (per citarne solo alcune).

Data Realizzazione Opera in capo al Privato: Sintesi Smart

  • L’onere della prova sulla data di realizzazione di un’opera edilizia è in capo al privato.
  • L’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato è una regola generale
  • L’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato deve essere supportata da prove oggettive.
  • Sull’onere sulla data di realizzazione dell’opera in capo al privato, le testimonianze dei privati sono residuali e non sufficienti

Scarica la Sentenza del CdS n. 2165/2024