“Bagaglio Tecnico” è la sezione dedicata al sapere pratico del mestiere: guide, approfondimenti e strumenti tecnici per ingegneri, architetti e geometri. Qui trovi il tipo di conoscenza che si costruisce sul campo e che fa la differenza tra sapere una cosa e saperla applicare davvero, in cantiere e in studio. Metodi di lavoro, tecnologie, software e soluzioni concrete ai problemi ricorrenti della progettazione e della pratica professionale, spiegati in modo chiaro e senza inutili tecnicismi. Perché ogni professionista si porta dietro un bagaglio di competenze che va aggiornato di continuo, e questa sezione serve proprio a riempirlo con contenuti utili e verificati. Sfoglia gli articoli qui sotto e scegli l’approfondimento più vicino a ciò su cui stai lavorando adesso.

Gestire lo Stress nei Primi Anni di Lavoro per Ingegneri e Tecnici dell’Edilizia

I primi anni di carriera sono senza dubbio i più complessi per ingegneri e tecnici dell’edilizia.

Dopo aver completato il percorso di studi, il passaggio al mondo del lavoro rappresenta una sfida, non solo dal punto di vista professionale ma anche psicologico.

Iniziare a lavorare in un settore dinamico come quello dell’edilizia implica affrontare nuovi progetti, scadenze rigide e la pressione di dover dimostrare subito il proprio valore. Per chi inizia, lo stress può diventare un compagno di viaggio costante.

Tuttavia, imparare a gestirlo è fondamentale per evitare che diventi un ostacolo al proprio benessere e alla crescita professionale.

Le Cause dello Stress nei Primi Anni di Lavoro

Lo stress che si manifesta nei primi anni di carriera può derivare da una serie di fattori, che si intrecciano spesso tra loro.

Una delle principali cause è l’elevata aspettativa che le aziende pongono nei confronti dei neolaureati.

Sebbene si tratti di giovani professionisti, c’è una forte pressione per essere subito produttivi e per far fronte a compiti complessi.

Ci si sente costantemente sotto osservazione, con il timore di non essere all’altezza delle responsabilità assegnate.

A questo si aggiunge il bilanciamento tra vita privata e lavoro.

In molti casi, le scadenze stringenti e le lunghe ore in cantiere o in ufficio possono ridurre notevolmente il tempo libero.

Questo crea un disallineamento tra la vita professionale e quella personale, portando a un aumento dei livelli di stress.

Non meno importante è il senso di inadeguatezza che spesso si prova nei primi mesi di lavoro.

Se da un lato si sente il bisogno di dimostrare le proprie competenze, dall’altro ci si ritrova a dover affrontare situazioni per cui non si è ancora preparati, creando frustrazione e ansia.

Come Gestire lo Stress: Le Strategie Fondamentali

Per affrontare lo stress nei primi anni di lavoro, è fondamentale adottare un approccio consapevole.

La prima tecnica da considerare è una buona organizzazione e pianificazione.

Un errore comune tra i neolaureati è cercare di fare tutto in una volta, senza pianificare adeguatamente le attività.

Invece, suddividere i compiti in obiettivi giornalieri o settimanali può essere una soluzione efficace.

Strumenti di gestione del progetto, come Trello o Asana, possono essere molto utili per tenere traccia delle scadenze e monitorare i progressi, riducendo così il rischio di sentirsi sopraffatti.

Un’altra strategia fondamentale è l’adozione di tecniche di rilassamento.

Se il carico di lavoro diventa eccessivo, praticare attività che aiutano a rilasciare la tensione, come la meditazione o semplici esercizi di respirazione, può fare la differenza.

All’inizio della carriera, non bisogna temere di chiedere aiuto o chiarimenti ai colleghi più esperti.

Lavorare in un team e condividere le proprie difficoltà con altri può essere un modo efficace per ridurre il senso di solitudine che spesso si prova.

Avere un mentore con cui confrontarsi regolarmente aiuta a superare i momenti di incertezza e offre una guida durante le fasi di crescita professionale.

Un altro aspetto spesso trascurato è la gestione delle aspettative, sia proprie che altrui.

È importante imparare a riconoscere i propri limiti e a comunicare tempestivamente quando una scadenza non può essere rispettata o quando il carico di lavoro è troppo pesante.

La capacità di dire “no” o di chiedere più tempo per un progetto è una competenza fondamentale che aiuta a prevenire il burnout e a mantenere la qualità del lavoro.

L’Equilibrio tra Vita e Lavoro

Uno degli aspetti più difficili da gestire nei primi anni di lavoro è il bilanciamento tra vita privata e lavoro.

Il settore dell’edilizia è spesso associato a orari lunghi, turni fuori sede e impegni che si protraggono oltre l’orario di ufficio.

Tuttavia, è cruciale capire che il successo professionale non deve sacrificare la propria salute mentale e fisica.

Dedicare del tempo per sé stessi è essenziale per mantenere alta la motivazione.

Attività come il tempo con la famiglia, i propri hobby o anche semplici momenti di relax sono vitali per ridurre il rischio di esaurimento.

Se possibile, cercare soluzioni di lavoro flessibile (come il lavoro da remoto quando applicabile) può essere una soluzione efficace per mantenere un buon equilibrio tra le due dimensioni.

Costruire una Mentalità Positiva

Affrontare lo stress in modo positivo richiede lo sviluppo di una mentalità orientata alla crescita.

Invece di focalizzarsi solo sugli aspetti negativi, ogni difficoltà va vista come un’opportunità di apprendimento.

I primi anni di carriera, seppur impegnativi, sono anche il momento migliore per acquisire nuove competenze e per capire meglio se stessi e il proprio modo di lavorare.

Un aspetto fondamentale è l’accettazione dell’imperfezione.

Nessuno è perfetto, e commettere errori fa parte del processo di crescita. Quello che conta è imparare da ogni esperienza, sia positiva che negativa.

Inoltre, sviluppare una mentalità flessibile aiuta a fronteggiare le inevitabili sfide che la professione comporta, soprattutto in un settore in continua evoluzione come quello dell’edilizia.

Conclusione

I primi anni di lavoro sono sicuramente una fase complessa ma anche ricca di opportunità.

Affrontare lo stress con gli strumenti giusti è fondamentale per non solo sopravvivere, ma per prosperare in questo nuovo capitolo professionale.

Organizzazione, supporto sociale, gestione delle aspettative, equilibrio tra vita privata e lavoro e una mentalità positiva sono gli strumenti che ogni ingegnere e tecnico dell’edilizia dovrebbe adottare per gestire con successo lo stress e raggiungere il proprio potenziale.

L’arte della delega: come e quando affidarsi agli altri

La delega è considerata un’abilità rilevante per la gestione efficace del lavoro.

Soprattutto in un contesto complesso come può essere quello di uno studio tecnico.

Essere capaci di delegare, di affidare compiti ai collaboratori, in modo strategico, consente di
ottimizzare il tempo e di migliorare la qualità del lavoro.

Malgrado questi aspetti positivi, però, non sempre si riesce a farlo. Probabilmente perché delegare
non significa banalmente assegnare incarichi; richiede invece un approccio consapevole e
metodico.

Capiamo meglio in che senso.

Quando delegare nello studio tecnico

All’interno degli studi tecnici, uno degli errori più comuni è il cercare di fare tutto da soli.

Non è raro, anche per le figure professionali esterne che fanno il loro ingresso in azienda come
coach e formatori, trovarsi dinnanzi a collaboratori e dipendenti trafelati, incapaci di accettare il
compromesso della delega.

Delegare diventa invece essenziale non solo per il proprio benessere personale ma anche per il
benessere e l’organizzazione dello studio, quando i compiti da svolgere compromettono il
rispetto delle scadenze o quando un progetto richiede competenze specifiche che un altro membro
del team possiede.

Esistono attività di routine che possono essere affidate a collaboratori meno esperti che, magari,
grazie ad esse, possono essere favoriti nella crescita e nella responsabilizzazione.

Ma sapere quando delegare è certamente il primo passo da intraprendere.

Come delegare efficacemente?

Rendere la delega uno strumento veramente capace di ottimizzare l’organizzazione del lavoro in uno studio tecnico è tutt’altro che semplice.

Per farlo, è necessario adottare un approccio strutturato e strategico.

La delega andrebbe vista invece come un processo di valorizzazione delle risorse umane.

Ogni compito assegnato è necessario che risponda a criteri di efficienza, mirando a distribuire il carico di lavoro in modo equo e produttivo.

Risulta essenziale considerare sempre il livello di esperienza dei propri collaboratori, fornire istruzioni chiare e stabilire una metodologia di monitoraggio che garantisca il rispetto degli standard qualitativi e delle tempistiche richieste.


Una buona capacità di delega deve senz’altro prevedere più momenti di confronto e di verifica,
così da correggere eventuali criticità e migliorare costantemente i processi.

Quindi, per riassumere, al fine di delegare efficacemente, sembra necessario:

  1. Identificare i compiti delegabili
    ricordando che non tutto può essere delegato. Occorre, caso per caso, individuare eventuali attività di minore valore strategico o quelle per cui un collega/collaboratore può avere competenze specifiche;
  2. Scegliere il collaboratore ideale
    perché la delega, per essere efficace, ha bisogno di trovare dall’altra parte persone motivate e competenti.
    Sarà quindi necessario considerarne le capacità, l’esperienza ed anche le sue eventuali disponibilità;
  3. Monitorare il processo di delega
    perché dare autonomia è corretto ma la persona delegata non andrebbe abbandonata una volta ricevuto un compito nuovo.
    Un controllo periodico sulle sue attività può garantire che il lavoro (qualsiasi esso sia) proceda nella direzione giusta e senza intoppi;
  4. Comunicare gli obiettivi in modo chiaro ed efficace è sempre necessario.
    Affidare compiti nello studio ad altri prevede una chiara formazione sul compito, sugli eventuali obiettivi da raggiungere e sulle scadenze attese;
  5. Fornire feedback
    al termine del compito delegato, è utilissimo. Un confronto costruttivo sul lavoro svolto aiuta a migliorare eventuali criticità e a consolidare l’apprendimento di mansioni nuove.

 Affidare compiti nello studio tecnico: i vantaggi della delega

Implementare una cultura della delega nello studio tecnico porta numerosi benefici, che afferiscono a diverse sfere dell’organizzazione.

Innanzitutto comporta una maggiore efficienza: titolari o responsabili possono concentrarsi su attività a più alto valore o strategiche senza perdersi in dettagli operatori che possono essere facilmente delegati.

I collaboratori hanno modo di acquisire nuove competenze e responsabilità, migliorando e incrementando il loro valore professionale. Non si deve dimenticare infatti che chi si specializza in
un’attività o compito, tende a sviluppare competenze più approfondite, portando risultati migliori.

Infine, un carico di lavoro ben distribuito aiuta a mantenere un ambiente di lavoro più sereno, più sano, in cui il benessere delle persone e dell’azienda sono priorità a cui non rinunciare.

In conclusione

Per concludere, delegare non significa perdere il controllo del proprio studio tecnico.

Significa ottimizzare il lavoro per garantire una maggiore efficienza e crescita dell’organizzazione e
delle persone.

Applicando le più idonee strategie di delega si può infatti favorire un ambiente più collaborativo e dinamico.

Spesso, la chiave per il successo di uno studio tecnico risiede nella capacità di distribuire compiti e competenze in modo strutturato e intelligente.

A tal punto che la delega si traduce in un vero e proprio vantaggio competitivo.

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Gazebo in Edilizia Libera? Il Gazebo si installa senza permesso di costruire? E’ un ombreggio temporaneo o un’opera edilizia che necessita di PdC?

Immagino che capiti anche a voi colleghi.

Quante volte ci siamo trovati a rispondere alla domanda:

“Ingegnè … il tizio che mi vende il gazebo dice che si installa senza permesso. E vero?”

La risposta – come spesso accade nel nostro mestiere – è: dipende.

Dipende … is the new black

E lo so bene, perché in oltre quindici anni di sopralluoghi e consulenze, dai piccoli comuni montani della Sardegna alle zone costiere turistiche, mi è capitato di tutto.

E quando dico tutto, intendo proprio tutto: dal piccolo prefabbricato in legno montato in giardino per la festa temporanea, al padiglione per i campi sportivi.

Gazebo Edilizia Libera: il quadro normativo e cos’è l’edilizia libera?

Con il Decreto Sblocca Italia, e il successivo Glossario dell’Edilizia Libera, il legislatore ha provato a semplificare, ma soprattutto fare chiarezza, sulla possibilità di realizzare alcune opere.

Alcune opere, se caratterizzate da temporaneità, precarietà e assenza di fondazioni, possono essere realizzate senza autorizzazioni formali.

Il gazebo, in diversi casi, rientra in questo elenco.

Nel Glossario dell’Edilizia Libera, se effettuiamo la ricerca per “gazebo” troviamo due corrispondenze.

La prima occorrenza la troviamo nella categoria:

  • Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e- quinquies)
    • Aree ludiche ed elementi di arredo delle aree di pertinenza
      Aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 29)
      • Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento
        • Gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infisso al suolo

Instal­lazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di gazebo, di limitate dimensioni e non stabilmente infissi al suolo

Semplice?

Apparentemente sì, ma…

Attenzione!

La seconda occorrenza, nella categoria:

  • Edilizia Libera (d.P.R. n. 380/2001, art. 6, comma 1, lett. e-bis)previa Comunicazione Avvio Lavori
    • Opere contingenti temporanee
      Opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni. (d.lgs. n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 26)
      • Installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione
        • Gazebo

Che differenza c’è tra i due punti citati?

Il primo ricade nella lettera e-quinquies, mentre il secondo nella lettera e-bis, entrambi del comma 1 dell’art. 6 del Testo Unico dell’Edilizia

e-bis) le opere stagionali e quelle dirette a soddisfare obiettive esigenze, contingenti e temporanee, purché destinate ad essere immediatamente rimosse al cessare della temporanea necessità e, comunque, entro un termine non superiore a centottanta giorni comprensivo dei tempi di allestimento e smontaggio del manufatto, previa comunicazione di avvio dei lavori all’amministrazione comunale;(66)

e-quinquies) le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Il caso riportato nel paragrafo e-bis ha carattere temporaneo e le opere devono essere rimosse entro un termine massimo, mentre il caso e-quinquies riguarda aree ludiche senza fini di lucro e arredi per aree pertinenziali degli edifici.

Gazebo Edilizia Libera: Il differenziale per la realizzazione in edilizia libera è la temporaneità e non stabilità al suolo

Il problema principale non è il gazebo in sé, ma la sua natura.

È un po’ come quando valutiamo le fondamenta di una casa: si parte sempre da ciò che la sostiene.

Nel caso del gazebo, la temporaneità e la non stabilità al suolo sono determinanti.

Se montato per poche settimane e facilmente rimuovibile, per esempio per un matrimonio o un evento stagionale, nessun problema.

Se invece ha una struttura rigida infissa al terreno (plinti in calcestruzzo, fondazioni, impianti), allora scatta una trasformazione fondamentale nella sua natura giuridica: da “elemento temporaneo” diventa “manufatto permanente”.

E quindi diventa non più opera realizzabile in edilizia libera, ma opera di nuova costruzione soggetta a permesso di costruire.

Un dettaglio che fa una enorme differenza.

Mi è capitato spesso, soprattutto in contesti rurali e turistici, di imbattermi in situazioni borderline.

In un caso, un agriturismo aveva montato un gazebo in acciaio e lamiera, ancorato su una fondazione in conglomerato cementizio.

Secondo il committente era “smontabile”.

Beh, tutto è smontabile.

Alcune opere con il cacciavite, altre con la ruspa o la dinamite 🤦‍♂️.

Diversamente da come la pensava il mio committente (e diversamente da come la pensa il 99% di tutti i committenti) la pensano i Giudici.

Ma quindi non si può realizzare il gazebo?

Certo che si può realizzare.

Se però non è di carattere temporaneo e viene ancorato stabilmente al suolo, necessita di un titolo edilizio.

Gazebo Edilizia Libera: quando il giudice interpreta la libertà edilizia per l’installazione del gazebo

Le sentenze non mancano, e sono fondamentali per noi tecnici, perchè approfondiscono concetti e orientamenti che nei testi normativi non si trovano.

I giudici, in fondo, ci ricordano sempre che più che il “cosa” si deve valutare il “come”.

Ecco alcuni elementi chiave analizzati dai tribunali:

  • Dimensioni: più il gazebo è grande, più è probabile che richieda autorizzazione.
  • Materiali: legno, tessuto, metallo… Il problema non è il materiale, ma la sua funzione e la difficoltà di rimozione.
  • Tassatività della temporaneità: serve una effettiva e limitata durata nel tempo. Non basta dichiararlo!
  • Funzionalità: serve davvero per l’attività in corso o è un modo per piazzare una veranda senza permesso?

La semplice dichiarazione di “temporaneità” non basta; è necessario dimostrare la sua reale necessità.

Gazebo Edilizia Libera: la differenza tra gazebo, pergolato, tettoia e veranda

E a proposito: quante volte avete visto confondersi i termini?

Ecco una breve guida da cantiere, che ho perfezionato in anni di consulenze:

  1. Gazebo: struttura autonoma, spesso removibile, a uso ornamentale o di ombreggiatura.
  2. Pergolato: generalmente in legno o ferro, parte integrante di uno spazio verde, a protezione parziale (per es. con grigliati o vegetazione rampicante).
  3. Tettoia: copertura addossata (o libera), fissa, con struttura portante, destinata a proteggere persone o beni.
  4. Veranda: vano chiuso e coperto, di solito con pareti vetrate, pertinenza edilizia a tutti gli effetti.

Diversi nomi, diverse regole. Capirlo è fondamentale prima di scegliere se fare una CILA, una SCIA o un Permesso…

Gazebo Edilizia Libera: A che punto è la semplificazione?

Nel mondo reale quello che il legislatore chiama “semplificazione” spesso viene visto come un “campo minato”.

Eppure, bisogna riconoscere che qualcosa si sta (lentamente) muovendo.

La tendenza è chiara: limitare la burocrazia per i piccoli interventi, responsabilizzando di più il tecnico e il cittadino.

Ma questa responsabilità, lo sappiamo, non va sottovalutata.

Un errore nella dichiarazione o nella valutazione può portare a sanzioni, ordini di demolizione e, nei casi peggiori, alla segnalazione penale per abuso edilizio.

Un consiglio? Parlerò da veterano, ma vale sempre la pena:

“Quando avete un dubbio, meglio un approfondimento con il tecnico giusto, piuttosto che una PEC polemica dopo l’ordine di demolizione.”

Gazebo Edilizia Libera: il ruolo del tecnico è quello di interprete e guida per il committente

Noi tecnici siamo sempre in prima linea.

Per non dire in trincea.

Siamo un po’ come “traduttori” tra due mondi: quello del diritto e quello della realtà fatta di cantiere (generalmente non popolato da dottori in legge) e committenti che, se un tecnico non gli fa realizzare quello che desiderano, cambiano tecnico 🤦‍♂️🥲.

Ma noi siamo tecnici smart … e spesso, alcuni clienti “pirata”, è meglio perderli che trovarli.

E il gazebo, per quanto sembri cosa da poco, è in realtà un ottimo banco di prova per capire come stia cambiando la professione, e quale tipo di tecnico noi vogliamo essere.

Se vuoi essere un buon tecnico smart, serve conoscenza normativa, esperienza di cantiere e intelligenza urbanistica.

Gazebo Edilizia Libera per concludere

Potremo chiudere con una frase romantica …

Gazebo … un sottile apostrofo rosa tra le parole “edilizia libera” e “abuso edilizio”

… se non stabilmente ancorato al suolo e temporaneo. 😂😂😂

No dai .. scherzo.

Serve sempre buon senso, studio, e attenzione.

Perché anche in urbanistica, a volte, la regola aurea resta quella che mi disse un vecchio collega :

Sei un tecnico interessato a rimanere aggiornato su casa, urbanistica ed edilizia in modo smart?

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Il Certificato di Agibilità Non Significa Stato Legittimo dell’Immobile

Un errore comune dai risvolti importanti: differenza tra agibilità e regolarità urbanistica degli immobili. Lo stato legittimo è condizione necessaria per l’agibilità, ma la presenza dell’agibilità non attesta necessariamente lo stato legittimo dell’immobile

Quante volte, nell’esercizio della nostra professione, sentiamo dire: “La casa è in regola, ha l’agibilità

Troppe. 🤦‍♂️

E ogni volta mi scatta un piccolo “campanello d’allarme”.

E “campanello d’allarme” è tra virgolette volutamente, perchè dire parolacce, in realtà, non è carino. 😂

Perché?

Perché confondere l’agibilità con la regolarità urbanistica e catastale è uno degli errori più comuni e insidiosi che si possa commettere.

Spesso sono i committenti a pronunciare queste parole, ma a volte anche qualche collega cade nell’errore.

E può costare molto caro.

Lo so, per la maggior parte di noi è un concetto chiaro e banale, ma ci sono privati e colleghi a cui può fare comodo un chiarimento.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Cos’è davvero il Certificato di Agibilità?

Partiamo dalle basi.

L’agibilità, secondo il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001, art. 24), attesta che un immobile:

  • risponde ai requisiti di sicurezza
  • ha i requisiti igienico-sanitari
  • gli ambienti sono salubri
  • rispetta le normative in materia di risparmio energetico
  • gli impianti sono sicuri e conformi alle norme
  • è idoneo all’uso per cui è stato progettato
  • è conforme alla normativa urbanistico-edilizia e catastale

E qui viene la parte di ragionamento un po’ più complessa da comprendere, ribadita da copiosa giurisrpudenza.

Se l’immobile ha l’agibilità, allora è sicuramente in regola?

In teoria sì … in pratica … vediamo meglio.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: La validità dell’Agibilità è basata sulla regolarità urbanistico edilizia; l’esistenza dell’Agibilità non legittima l’immobile.

Partiamo da questo concetto: la presenza del certificato di agibilità NON comporta l’automatica regolarità urbanistica dell’edificio.

Se da una parte dovrebbe essere vero che il certificato di agibilità è valido solo se in presenza di regolarità urbanistico-edilzia (oltre alle alte condizioni sopra indicate), è anche vero che il rilascio o l’attestazione di agibilità non legittima l’immobile.

Spesso capita che un immobile sia dotato di certificato di agibilità, rilasciato dal comune, con un po’ di leggerezza, e tuttavia non sia conforme al titolo edilizio che ha legittimato l’immobile stesso.

Siamo davanti al caso in cui l’agibilità non è valida, e l’immobile non è legittimo.

Un disastro. 🥲😱

La regolarità urbanistica si fonda su ben altri documenti:

  1. Il titolo edilizio originario (concessione o permesso di costruire)
  2. Eventuali titoli in sanatoria (condoni, accertamenti di conformità/compatibilità paesaggistica)
  3. La corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto previsto nei titoli edilizi e nei progetti depositati e approvati

Senza questi elementi, parlare di regolarità urbanistica è come avere un’automobile con l’assicurazione ma senza revisione: qualcosa sì, ce l’hai, ma non sei in regola per circolare.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Il paradosso dell’agibilità concessa su immobili abusivi

E ora vi racconto un caso reale, capitato in un piccolo comune locale.

Un acquirente stava per firmare un preliminare per l’acquisto di una villetta. L’immobile era dotato del certificato di agibilità rilasciato nel 2007 e in Catasto tutto sembrava quadrare.

Osservando attentamente la documentazione nel fascicolo edilizio, ho scoperto che l’intera mansarda era stata realizzata senza titolo.

L’ufficio tecnico, a suo tempo, aveva comunque rilasciato l’agibilità.

Eppure, quell’immobile era parzialmente abusivo.

Alla fine, la compravendita è saltata e il proprietario si è trovato con un bene invendibile, almeno fino alla sistemazione mediante accertamento di conformità.

Che, per fortuna, è stato possibile presentare!

Morale? L’agibilità può “coprire” un abuso, ma mai legittimarlo.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Un errore di approccio più diffuso del previsto

La confusione tra agibilità e legittimità urbanistica è figlia, probabilmente, di come è stato costruito e gestito il sistema edilizio in Italia.

Troppo spesso si guarda alla carta finale – l’agibilità – come al certificato di buona condotta urbanistica, ma non è così.

È come confondere un certificato medico d’idoneità allo sport con una cartella clinica: si fa lo sport, d’accordo, ma non garantisce che tu non abbia delle patologie pregresse.

E allora la domanda è: possiamo, noi tecnici, continuare a farci questa domanda sbagliata?

No.

Il nostro compito è cambiare il modo di approcciare i fabbricati.

Dobbiamo insegnare, al cittadino, che il concetto di “regolarità” è qualcosa di stratificato e complesso.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Come muoversi correttamente nel processo edilizio

Ecco allora qualche consiglio che mi sento di condividere, frutto di oltre vent’anni di sopralluoghi, relazione con enti pubblici, cause tra privati e nottate spese a rivedere carte di immobili mal gestiti:

  • Mai dare per scontato che un immobile sia conforme solo perché “ha tutto”
  • Controllare sempre la corrispondenza tra lo stato legittimo e gli atti depositati
  • Spiegare ai committenti che l’agibilità è solo la “ciliegina” su una torta che dev’essere interamente commestibile

Aggiungo un’altra riflessione: troppe volte ci facciamo incantare dalle apparenze, dai certificati plastificati o dalle autocertificazioni digitali.

Ma un certificato non vale più della carta su cui è stampato se il suo contenuto non corrisponde alla realtà urbanisticamente approvata.

Certificato di Agibilità e Stato Legittimo: Conclusione smart: cambiamo paradigma

È il momento, come comunità di tecnici, di diffondere una cultura della regolarità urbanistica piena, profonda e strutturata. Perché l’agibilità può essere illusoria, come una bella facciata su fondamenta incerte. Il nostro dovere professionale non è limitarsi a controllare il documento, ma a comprendere la storia urbanistica degli immobili e raccontarla ai nostri committenti.

Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree

Vediamo quando e come possono essere utili le foto aeree per poter dichiarare e attestare lo stato legittimo dell’immobile. Cosa prevede il Testo Unico dell’Edilizia, un caso reale, e dei consigli pratici per poter utilizzare le foto aeree al fine di poter dichiarare lo stato legittimo dell’immobile

Nel corso degli anni, durante l’esercizio della professione, tra sopralluoghi, relazioni tecniche e consulenze per professionisti colleghi e committenti privati, mi sono spesso trovato ad affrontare delle domande e dei temi ricorrenti.

Uno di questi temi riguarda la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile mediante una foto aerea, una foto storica, o una aerofotogrammetria (e a volte, anche mediante altri documenti come foto di matrimoni, bollette, e testimonianze di simpatici vecchietti 😁).

Il tema delle aerofotogrammetrie storiche, delle foto aeree con data certa, delle foto aeree reperibili nella rete (anche con data non certa e non certificata) è molto interessante: dietro quella che può sembrare una semplice immagine dall’alto si nasconde un mondo complesso fatto di normativa, interpretazioni giurisprudenziali e analisi tecniche.

Oltre che di buon senso.

Quando si parla di legittimità urbanistica e di stato legittimo degli immobili, soprattutto in contesti vincolati, la precisione e la correttezza dell’accertamento storico e della collocazione storica dell’opera edilizia sono elementi fondamentali.

Ma … quanto possiamo davvero affidarci a una fotografia aerea?

Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: La foto aerea è una prova tecnica, ma non sufficiente

Come ben sappiamo, la foto aerea NON è, da sola, una prova esaustiva e pienamente attendibile dello stato legittimo dell’immobile in un determinato momento storico.

L’articolo 9-bis del Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/2001 recita:

Art. 9-bis. Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

1-bis. Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Come evidenziato, il capoverso indica e si applica:

  • per gli immobili realizzati in un’epoca in cui non era necessario il titolo abilitativo

Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: la difficoltà di dimostrarlo

L’Italia, purtroppo, è un Paese in cui l’edilizia ha spesso camminato su una linea sottile tra legalità e consuetudine.

Molti edifici costruiti tra gli anni ‘50 e ‘70, soprattutto nelle aree rurali o costiere, sono oggi “storici” nell’aspetto e nella presenza, ma privi di quei titoli edilizi scritti che oggi sono tanto importanti.

Ma attenzione: assenza di titolo non significa automaticamente abuso.

Ci sono situazioni in cui l’opera era legittima all’epoca in cui è stata realizzata, ma non è stata documentata.

In questi casi bisogna ricorrere a prove indirette: come atti notarili, dichiarazioni per Provenienza ventennale, utenze storiche e, documentazione castale e appunto, le foto aeree.

Il primo passaggio da effettuare, per comprendere se una foto aerea possa essere utile al nostro scopo di dichiarare lo stato legittimo dell’immobile, è quello di verificare se, per il luogo in cui sorge, in quale regime ci si trova per il caso specifico.

Mi è capitato più di una volta, con tecnici comunali e addetti alla tutela del paesaggio, di dover analizzare delle ortofoto scattate in anni “chiave”: il 1966 (per la legge Ponte), o il 1982, 1994 per i condoni.

In alcuni casi ho dovuto incrociare dati topografici, rilievi catastali storici, testimonianze fotografiche (persino foto di matrimoni fatte nel cortile della casa in questione!) per supportare l’evidenza fotografica.

Conclusione? La foto aerea può essere un ottimo elemento indiziario, ma può avere necessità di altri elementi a supporto.

Stato legittimo dell’immobile: come si valutano le foto aeree?

Ecco alcuni parametri che, da ingegnere, adotto e consiglio a chi lavora nel nostro settore:

  1. Risoluzione fotografica: una buona ortofoto ha risoluzioni che consentono di distinguere chiaramente murature, sagome, coperture e viabilità di accesso.
  2. Confronto cronologico: analizzare più immagini nel tempo (es. 1954 – 1966 – 1977 – 1988) permette di identificare modifiche/accrescimenti e valutare quando un’opera è apparsa.
  3. Verifica cartografica: spesso è utile sovrapporre la foto a mappe catastali storiche o tecniche regionali; strumenti come QGIS o software GIS proprietari permettono precisioni fino a 1 metro. (ah si, vi ricordo che in UrbisMap è possibile tramite i WMS delle Regioni, confrontare l’evoluzione dell’edificato nel territorio, sovrapposto alla normativa urbanistica e paesaggistica!)
  4. Georeferenziazione: una foto è utile solo se è correttamente georeferenziata; serve un riferimento spaziale verificabile con coordinate note (WGS84, UTM etc.), oppure una sovrapposizione “manuale” che permetta a chi deve verificare la documentazione, che si tratti effettivamente della stessa “porzione” di territorio analizzata.

Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: Un caso di scuola e successo grazie alla verifica incrociata

Un caso che mi è capitato personalmente riguarda una villa nel nord Sardegna.

Il lavoro commissionato riguardava una ristrutturazione edilizia in una zona molto particolare e tutelata sotto il profilo paesaggistico.

Nelle operazioni preliminari alla progettazione, mi son posto subito il dubbio di dover provare lo stato legittimo dell’immobile (anche al fine di non avviare procedure di accertamento che non si sarebbero potute, probabilmente, concludere positivamente).

Dopo un accesso agli atti presso il Comune di competenza che ha attestato l’assenza totale di rilascio di titoli sull’immobile, è stato necessario avviare una ricerca documentale al fine di poter dichiarare e attestare con assoluta certezza che tale immobile era stato edificato nel regime dell’Ante 1967 e prima, soprattutto, dell’imposizione dei vincoli paesaggistici.

Grazie alle ricerche, abbiamo incrociato:

  • foto aeree del 1954 e del 1966 (l’edificio era già visibile!)
  • una bolletta del 1958
  • una lettera per una richiesta di conduttura idrica datata 1965

Risultato?

Siamo riusciti a dimostrare l’esistenza dell’immobile prima della necessità del titolo edilizio, e prima dell’imposizione del vincolo paesaggistico.

Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: Come comportarsi quando si devono dimostrare la legittimità urbanistica con la foto aerea?

Ecco i miei 5 consigli pratici:

  1. Accertati prima quale fosse il regime autorizzativo necessario per l’immobile e per lo scopo: accertati di essere nell’Ante 1967, o nell’Ante 1962; o ancora, se si tratta di condoni, se sei ante 1982 o 1993.
  2. Non fidarti solo della foto… usala come punto di partenza, non d’arrivo.
  3. Cerca coerenza tra le fonti: ortofoto, catasto, visure storiche; ma anche bollette, lettere degli Enti, o raccomandate datate e ricevute nell’immobile in oggetto; eventuali testimonianze che devono accertare e supportare la stessa storia che con altri documenti stai provando a dimostrare.
  4. Usa strumenti professionali: GIS, software di georeferenziazione, fotointerpretazione. A volte, non basta un “screenshot da Google Maps”. Se disponi di foto certificate, utilizzale. Una fonte può essere UrbisMap.com
  5. Struttura bene la relazione tecnica asseverata: va spiegato metodicamente il perché riteniamo un’opera preesistente a un dato periodo e a un certo vincolo.
  6. Fatti sentire come professionista: valuta caso per caso, esprimi le dovute riserve e sottolinea eventuali margini d’incertezza.
  7. Non dichiarare e non asseverare se tu stesso non ne sei estremamente convinto!

Stato Legittimo dell’Immobile e Foto Aeree: sintesi, smart

La foto aerea è uno strumento prezioso, ma deve essere trattata con la stessa cura con cui un chirurgo prende in mano il bisturi.

È utile, è concreta, ma da sola non basta a definire la legittimità di un immobile; deve far parte di un quadro probatorio più ampio.

In uno scenario normativo e giurisprudenziale dove il passato edilizio torna costantemente a bussare alle porte degli atti notarili, serve un approccio tecnico consapevole, approfondito e ben documentato.

E questo, lascia che lo dica dopo quasi vent’anni di lavoro sul campo, è il vero valore che possiamo dare noi tecnici ed esperti di urbanistica.

“Perchè l’Urbanistica, ha bisogno di Intelligenza!”

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Superbonus e CILAS: Mancata indicazione del titolo che ha legittimato l’immobile: errore formale o vizio sostanziale?

Quando la forma… fa la sostanza (purtroppo): la mancata attestazione dei titoli che hanno legittimato l’immobile porta alla decadenza del Superbonus (ma permette la fruizione degli altri bonus fiscali).

Il mondo del Superbonus non smette mai di sorprenderci.

Inizialmente lo è stato in positivo: l’aliquota di detrazione, il tempo ridotto, la possibilità di cedere i crediti fiscali … e lo sconto in fattura.

Insomma, tanta roba tutta insieme.

Successivamente, con le modifiche costanti e quotidiane alla legge, a suon di decreti immediatamente operativi (seppur in attesa di conversione), lo stupore è stato sempre più negativo.

Senza parlare, almeno in questo articolo, delle circolari “interpretative” dell’AdE, spesso lunari, e fuori da ogni logica normativa, e che arrivano dopo anni di applicazione della norma (quindi, di fatto, completamente inutili … o meglio, utili al solo scopo di generare contenzioso e recupero fiscale)

superbonus cilas attestazione titolo decadenza detrazione beneficio fiscale
Nell’immagine viene mostrato l’andamento del Superbonus

Quello di cui vorrei parlarvi oggi riguarda una questione che, in tanti anni di cantiere, scrivania e continue evoluzioni normative, ho imparato a non sottovalutare mai: l‘importanza di uno spazio vuoto in un modulo.

Eh sì, avete letto bene: “uno spazio vuoto”.

Mi riferisco alla recente risposta dell’Agenzia delle Entrate, la numero 122 del 29 aprile 2025, ad un quesito posto dal contribuente, che contiene un concetto importantissimo e rilevante per tutti noi tecnici: la mancata indicazione degli estremi che hanno legittimato la costruzione dell’immobile, nella CILA Superbonus.

Eh sì, perchè quello che per alcuni sarebbe solo “uno spazio vuoto” per altri è un vizio sostanziale che porta a conseguenze gravi; fino, nel caso di specie, alla decadenza del beneficio fiscale.

Mancata indicazione dei titoli dell’immobile nella CILAS: l’errore nel modulo e l’indicazione di legge

Il caso di specie, che si può leggere nella risposta n.122/2025 dell’Agenzia delle Entrate che trovate in allegato, ha visto una mancata indicazione nella CilaS (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata – Superbonus) dei titoli che hanno legittimato l’immobile.

Eh si … un semplice campo vuoto che, per vari motivi, non è stato compilato dal tecnico o dal committente.

Quel campo vuoto, però, ha natura sostanziale.

E il motivo risiede proprio nella legge del Superbonus.

L’articolo 119, comma 13ter, del decretolegge 19 maggio 2020, n. 34, indica che:

«[g]li interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre Pagina 5 di 8 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’articolo 9bis, comma 1bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.» 

estratto dalla Risposta n. 122 del 29 aprile 2025 dell’Agenzia delle Entrate

La risposta si trova nella lettera c) del testo citato:

La decadenza del beneficio opera … in assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo.

Semplificando ulteriormente:

Se non hai indicato quanto previsto dal secondo periodo (estremi del titolo che ha legittimato l’immobile, o l’attestazione Ante 1967 (laddove possibile)), perdi il superbonus.

Errore formale o sostanziale? La perpetua confusione dell’edilizia italiana

La vera domanda – e qui mi rivolgo a voi, colleghi tecnici – è: quando possiamo dire che un errore è soltanto “formale”?

E quando, invece, tocca la “sostanza” della procedura?

Spesso, in ambito giuridico, lo sappiamo bene: la forma è sostanza.

In diritto il modo in cui si formalizza un atto è parte integrante della sua validità.

Tuttavia, nel contesto fiscale, in particolare quando si parla di agevolazioni a supporto del patrimonio edilizio e del risparmio energetico, si impone una riflessione più ampia.

Chi ha gestito davvero una pratica Superbonus sa bene quanti ostacoli, adempimenti, verifiche e aggiornamenti si debbano affrontare. Sappiamo anche che non stiamo parlando di operazioni speculative su larga scala, ma spesso di famiglie e piccoli proprietari che cercano di dare dignità a un’abitazione vecchia, magari per una vita migliore.

Tuttavia, nel caso attuale, è il testo di legge stesso che indica che la forma (quella singola attestazione) incide sulla sostanza.

Magari per altri errori di compilazione e di battitura, la forma non inciderà sulla sostanza; il legislatore, per quel singolo campo vuoto, ha previsto che la forma diventa sostanziale nella compilazione fino alla perdita del contributo fiscale.

Dura lex, sed lex.

Nella stessa nota, l’AdE indica che il contribuente potrà, ferme restando le ulteriori valutazioni, optare per gli altri benefici fiscali esistenti per i medesimi lavori.

Il principio di buona fede e il ruolo del tecnico

Personalmente, ho sempre ritenuto, che il nostro lavoro non è solo quello di “riempire moduli”.

È anche interpretazione normativa, pianificazione, ascolto del cliente e responsabilità. Ecco perché il principio di buona fede dovrebbe rappresentare un faro.

Se un contribuente ha effettivamente realizzato gli interventi previsti, ha rispettato i limiti di spesa, ha lavorato con un tecnico abilitato che ha prodotto le asseverazioni e, dettaglio non da poco, ha ottenuto un titolo edilizio idoneo (se pur con qualche casella omessa) ha davvero frodato il fisco?

Oppure siamo davanti all’ennesimo esempio di “formalismo vs realtà”, di cui purtroppo la nostra edilizia è spesso vittima?

Per i professionisti: come agire?

Di fronte a sentenze del genere, la domanda che mi viene fatta più spesso è: “Che faccio adesso con la mia pratica? Ricontrollo tutto?”

La risposta è: assolutamente sì.

Ecco qualche consiglio pratico che può evitare brutte sorprese:

  • Rileggi tutte le CILAS depositate: controlla che ci sia l’esatta indicazione del comma (art. 119) di riferimento.
  • Verifica la completezza delle autocertificazioni: soprattutto in merito al titolo edilizio pregresso e alla data di inizio e fine lavori.
  • Documenta tutto: ogni passaggio tecnico e amministrativo. Meglio un faldone in più che una detrazione in meno.
  • Coinvolgi i colleghi: il confronto costante tra professionisti è la migliore protezione contro sfumature interpretative.
  • In caso di errori: verifica la fattibilità di una sistemazione postuma (da verificarsi caso per caso, anche in relazione al tipo di errore riscontrato), e sistema quanto prima (stando sempre attento a non creare un danno riparatorio più grande del danno originario!)

Ricordiamoci: ogni pratica Superbonus è un microcosmo complesso, e anche un dettaglio formale, se tralasciato, può diventare la causa di una perdita economica importante, sia per il cliente che per il tecnico.

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Annullamento PDC in Autotutela: Il Comune può Annullare il Permesso per l’Omissione di Un Vincolo Paesaggistico?

Negli ultimi anni, lavorando tra pratiche edilizie, urbanistiche, e contenziosi di ogni genere, mi è capitato di affrontare situazioni particolari legate al permesso di costruire rilasciato “con leggerezza”.

E voglio pensare che il motivo sia stata solo “la leggerezza“. 🤔

Oggi vi racconto di un caso molto meno raro di quanto si possa immaginare.

Un Comune si accorge a distanza di anni che un permesso di costruire non sarebbe dovuto essere rilasciato.

Motivazione?

Il privato richiedente e il suo tecnico si sono “dimenticati” di indicare l’esistenza di un vincolo paesaggistico.


Il Comune device di esercitare il potere dell’autotutela e procede con l’annullamento del permesso di costruire.

Di per sè si può pensare che sia corretto: hanno rilasciato erroneamente un permesso di costruire in presenza di in vincolo paesaggistico, e quindi in assenza della dovuta autorizzazione paesaggistica, e a distanza di anni procedono con l’annullamento del PDC mediante il potere dell’atutotutela.

E qui partono le domande, più che legittime:

  • Il Comune può annullare il PdC in autotuela senza limiti di tempo?
  • Il Comune avrebbe dovuto conoscere l’esistenza del vincolo e pertanto ha una parte significativa di colpa?

Oggi voglio portarvi dentro una riflessione che parte da una recente e significativa sentenza del Consiglio di Stato, la n. 1702 del 26 febbraio 2025.

Un tema importante, soprattutto per noi tecnici che ogni giorno ci muoviamo in un equilibrio sempre precario tra legalità e interpretazione amministrativa.

annullamento pdc autotutela omissione vincolo paesaggistico
Tecnico che lavora tra i pericoli e le insidie normative 😂

Il Potere dell’Annullamento in Autotutela

Non sono un giurista, quindi non mi addentrerò nei tecnicismi di una materia che non conosco.

E’ importante, però, per noi tecnici, avere almeno una piccola base di comprensione di quelli che sono gli strumenti della Pubblica Amministrazione (e i nostri): conoscere le norme, anche quelle apparentemente lontane dalla nostra professione, è molto importante per capire come muoversi e come portare e termine i risultati.

L’autotutela è il potere che ha la Pubblica Amministrazione di correggere i propri errori. (scusate la semplificazione, ma è necessario per comprenderne il concetto base).

Tradotto: se il Comune rilascia un permesso di costruire sbagliato, può annullarlo anche dopo averlo concesso.

Ma …. esiste un grosso “ma” …

L’esercizio del potere di autotutela non è un potere assoluto.

In base all’articolo 21-nonies della Legge n. 241/1990, l’annullamento d’ufficio:
– deve rispettare criteri di interesse pubblico concreto e attuale;
– in linea di massima deve avvenire entro 12 mesi dal rilascio dell’atto.

Quindi, non si può annullare un permesso di costruire così, dopo anni, solo perché nel frattempo ci si è “ripensati”.

Vediamo, nel dettaglio, che cosa prevede l’articolo 21-nonies della L. 241/1990 (che, in gergo, si chiama “laduequattrouno” 😂)

1. Il provvedimento amministrativo illegittimo ai sensi dell’articolo 21 octies, esclusi i casi di cui al medesimo articolo 21-octies, comma 2, può essere annullato d’ufficio, sussistendone le ragioni di interesse pubblico, entro un termine ragionevole, comunque non superiore a dodici mesi dal momento dell’adozione dei provvedimenti di autorizzazione o di attribuzione di vantaggi economici, inclusi i casi in cui il provvedimento si sia formato ai sensi dell’articolo 20, e tenendo conto degli interessi dei destinatari e dei controinteressati, dall’organo che lo ha emanato, ovvero da altro organo previsto dalla legge. Rimangono ferme le responsabilità connesse all’adozione e al mancato annullamento del provvedimento illegittimo.

2. È fatta salva la possibilità di convalida del provvedimento annullabile, sussistendone le ragioni di interesse pubblico ed entro un termine ragionevole.

2-bis. I provvedimenti amministrativi conseguiti sulla base di false rappresentazioni dei fatti o di dichiarazioni sostitutive di certificazione e dell’atto di notorietà false o mendaci per effetto di condotte costituenti reato, accertate con sentenza passata in giudicato, possono essere annullati dall’amministrazione anche dopo la scadenza del termine di dodici mesi di cui al comma 1, fatta salva l’applicazione delle sanzioni penali nonché delle sanzioni previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445.

Art 21-nonies – L.241/1990

Dalla lettura dell’articolo, il provvedimento illegittimo (nel nostro caso il permesso di costruire) deve, per poter essere annullato d’ufficio mediante l’autotutela:

  • l’annullamento deve avere ragione di interesse pubblico
  • essere annullato entro un tempo ragionevole, non superiore a 12 mesi
  • i 12 mesi si calcolano dall’adozione del provvedimento o dall’attribuzione dei vantaggi

Il comma 2-bis, però, ci fornisce alcuni elementi importanti:

  • se un provvedimento è basato su falsità (dichiarazioni, o rappresentazioni), può essere annullato anche dopo i 12 mesi.

Bene … per il nostro caso, dove il Comune ha annullato il permesso di costruire in autotutela per l’omissione di un vincolo paesaggistico (falsa rappresentazione dei fatti ?), rimane da comprendere quale sia il limite applicativo di questo comma 2-bis.

Vediamo che ha detto il Consiglio di Stato nella sua Sentenza 1702 del 26 febbraio 2025.

Omissione del Vincolo Paesaggistico: E’ Possibile l’Annullamento in Autotuela?

In linea di principio sembrerebbe di sì.

Eppure … eppure …

Se un cittadino ottiene un permesso fornendo dichiarazioni false o reticenti essenziali, allora i termini dei 12 mesi non si applicano.

L’abbiamo letto nel comma 2-bis dell’articolo 21-nonies della L.241/1990 che ho riportato sopra.

Ma attenzione: questo non vuol dire che ogni minima omissione permette al Comune di annullare liberamente, e senza limiti di tempo.

Come confermato dal Consiglio di Stato, devono essere soddisfatte due condizioni affinché il Comune possa esercitare il suo potere di autotutela e annullare il permesso di costruire rilasciato in omissione di un vincolo paesaggistico, anche trascorsi i 12 mesi dal rilascio dell’atto:

  • L’omissione o la falsità deve avere inciso in modo determinante sulla decisione amministrativa.

E nel caso di specie, l’omissione non è stata ritenuta determinante sulla decisione amministrativa perchè il vincolo paesaggistico, che prevede l’inedificabilità assoluta per la zona dove è stato rilasciato il permesso di costruire illegittimo, era noto da tempo all’Amministrazione, che l’avrebbe dovuto comunque considerare durante la fase di istruttoria, anche se non dichiarato dal presentante.

Omesso Vincolo Paesaggistico: Riepilogo del Caso Trattato

Nel caso trattato dal Consiglio di Stato, con la sentenza 1702 del 26 febbraio 2025:

  • un Comune aveva rilasciato un permesso di costruire;
  • anni dopo, ha scoperto l’esistenza di un vincolo (un diritto di uso civico sul terreno);
  • ha deciso di annullare il permesso ben oltre i 12 mesi.

La PA ha sostenuto che il privato aveva omesso queste informazioni, tuttavia, il Consiglio di Stato ha respinto l’annullamento tardivo, chiarendo che:

  • il vincolo emergeva dagli atti pubblici;
  • il Comune stesso, se avesse effettuato un’istruttoria diligente, avrebbe potuto accorgersene fin da subito.

In parole povere: non si può scaricare sul privato la colpa della propria negligenza.

Questo ci insegna due cose:

  • Se sei un tecnico che lavora per un Comune, devi istruire con cura le pratiche, perché non basta accusare il privato di omissione per derogare ai termini stabiliti dalla legge
    2. Noi tecnici liberi professionisti dobbiamo aumentare il livello qualitativo ed essere a supporto alla PA nella fase di presentazione dei nostri progetti, cercando di presentarli in modo chiaro, comprensibile, e che permetta loro di svolgere correttamente la fase istruttoria, senza omissioni o altre furberie.

Conclusioni smart: Usa UrbisMap – Il Geoportale per Tutti

Alla fine dei giochi il tema dell’autotutela ruota tutto attorno a un concetto che è tanto semplice a dirsi quanto difficile da praticare: professionalità.

Per professionalità si intende anche adottare tutte quelle buone pratiche e quegli strumenti che ci permettono di effettuare al meglio il nostro lavoro.

Uno strumento che ci permette di accedere a tutta l’informativa urbanistica, pesaggistica, e vincolistica in Italia è il geoportale UrbisMap.

La conoscenza dei vincoli esistenti su un territorio passa anche per l’utilizzo di UrbisMap

Per i Comuni significa istruire seriamente i procedimenti. Per noi tecnici, significa operare con la massima competenza e, a volte, anche con un po’ di sano “spirito di diffidenza preventiva”.

Come diceva il grande ingegnere Pier Luigi Nervi:

“La costruzione non ammette improvvisazioni. Ogni errore, piccolo o grande, si paga.”

Pier Luigi Nervi

E questo vale anche nei documenti amministrativi.

Scarica il Testo integrale della Sentenza Del Consiglio Di Stato N.1702 del 26 Febbraio 2025

Zona Wellness: Vano Accessorio o Sottotetto?

La Cassazione mette i puntini sulle “i”: la zona wellness nel sottotetto è a tutti gli effetti un vano principale, e come tale necessita di apposito titolo

Se c’è una cosa che chi si occupa quotidianamente di edilizia ed urbanistica sa bene, è che i dettagli fanno tutta la differenza del mondo.

E qualche volta, un dettaglio come una “zona wellness” o “sala relax”, “zona benessere”, può trasformarsi in una questione giuridica niente affatto scontata.

Vi è mai capitato, magari nel corso di un progetto di ristrutturazione o in un ampliamento, di trovarvi a discutere con il Comune se un certo vano fosse abitabile, accessorio o addirittura abusivo?

A me sì, e più di una volta.

È proprio per questo che l’ultima Sentenza della Cassazione (n.10441/2025) sulla natura edilizia di una zona wellness sottotetto ha attirato la mia attenzione.

Se mi rilasso, collasso

Quando la Zona Relax Diventa Una Questione Edilizia

I giudici ci ricordano che non è il nome che diamo ai locali — né tantomeno l’uso che il proprietario ne fa in modo episodico — a determinarne la natura edilizia, ma le caratteristiche strutturali e funzionali dell’ambiente.

In pratica?

Se realizziamo un vano con altezza, volumetria e caratteristiche tali da renderlo potenzialmente abitabile, quello è un vano principale a tutti gli effetti, anche se lo chiamiamo “zona relax”, “spa privata” o “palestra domestica”.

Il caso concreto: una spa da demolire 😱

Nel caso discusso in Cassazione, un privato aveva adibito un sottotetto a zona wellness, con sauna, bagno turco e palestra. Tuttavia:

  • Le altezze interne superavano i limiti consentiti per essere considerato un sottotetto non abitabile.
  • La conformazione garantiva l’uso indipendente dell’ambiente come zona principale di vita.
  • Non era presente un legittimo titolo abilitativo edilizio per questo mutamento d’uso.

Risultato?

Abuso edilizio, con condanna alla demolizione.

E pensare che a volte basta poco…

Se il progetto fosse stato gestito con un minimo di attenzione normativa, quella zona wellness sarebbe potuta diventare un valore aggiunto, invece di un’ulteriore causa da discutere in tribunale.

Ma tant’è …

Vano Accessorio: quando un vano si può definire “accessorio”?

Ecco la domanda da un milione di dollari che ci dobbiamo sempre fare progettando o sanando immobili:

Questo ambiente è a servizio di un altro, oppure ha una sua autonomia funzionale?

Secondo costante giurisprudenza, un vano è accessorio quando:

  • È privo di autonomia funzionale;
  • È destinato esclusivamente al servizio di locali principali come camere, soggiorni, cucine;
  • La sua superficie e altezza non consentono una fruizione autonoma.

Al contrario, se può essere vissuto come spazio indipendente, anche solo per una parte della giornata, e presenta caratteristiche edilizie idonee alla permanenza umana, allora parliamo di vano principale.

Un esempio pratico che porto spesso ai miei collaboratori più giovani è questo:

“Se mia nonna potesse stabilircisi a vivere senza doversi spostare altrove per dormire, mangiare o lavarsi, quel vano non è più accessorio”.

Può sembrare banale, ma aiuta a inquadrare la questione con immediatezza! 😂

Vano Accessorio: Il principio Edilizio della Conformità Sostanziale

Un aspetto che ritengo troppo spesso sottovalutato è il principio della “conformità sostanziale“: nel nostro campo, la forma segue la funzione.

Mi spiego meglio.

A nulla rileva come chiamiamo il vano sul progetto.

Quel che conta veramente, è come viene concretamente realizzato e utilizzato.

Un “deposito attrezzi” di 40 mq con riscaldamento a pavimento, finestre panoramiche e bagno interno, per esempio, è un deposito quanto io sono un astronauta.

eh no .. non lo sono!

Dunque, attenzione: ogni volta che progettate, presentate una pratica edilizia, o presentate pratiche di sanatoria edilizia, ponetevi sempre queste domande:

  1. Che caratteristiche strutturali ha il vano?
  2. Risponde ai requisiti igienico-sanitari per la residenza?
  3. Il suo destino funzionale è chiaramente ausiliario rispetto agli ambienti principali?
  4. Un ispettore comunale o un giudice, vedendo quel locale, potrebbe dire che si tratta davvero di un vano accessorio?

Non è solo una questione accademica: sbagliare valutazione su questo punto può significare vedersi annullata una pratica, costretti a demolizioni, sanzioni, o addirittura a perdere interi investimenti edilizi.

Vano Accessorio e zona Wellness: la Vera Intelligenza Sta Nei Dettagli

A volte, nell’esercitare la nostra professione, il rischio in cui si può cadere è quello di voler accontentare troppo il cliente.

Che magari sogna una mini-palestra nel sottotetto o una sauna domestica.

E va pure bene sognare, ma il nostro ruolo ha una funzione sociale: dobbiamo comportarci come se fossimo un “notaio tecnico“: spiegare, chiarire e, se serve, anche deludere con onestà chi ci ha affidato il suo sogno.

Ricordiamoci che il nostro mestiere non è solo disegnare: è anche prevenire errori e garantire che ciò che costruiamo sia solidamente regolare fin dalle fondamenta.

Scarica il Testo integrale della Sentenza della Cassazione n.10441/2025

Sanatoria su immobili vincolati: le novità del Decreto Salva Casa e la Circolare MiC 19/2025

Il recente Decreto “Salva Casa” (Legge n. 105/2024) ha introdotto modifiche rilevanti in materia di sanatoria edilizia, aprendo la possibilità di regolarizzare interventi edilizi realizzati in assenza o in difformità dal titolo abilitativo.

Una novità significativa riguarda anche gli immobili vincolati dal punto di vista culturale o paesaggistico.

Ma come si concilia tutto questo con il Codice dei Beni Culturali?

Per rispondere a questa domanda, che ha immediatamente sollevato dubbi tra tecnici e giuristi, il Ministero della Cultura ha emanato la Circolare MiC n. 19/2025, che cerca di fare chiarezza.

Vediamo cosa prevede e quali implicazioni pratiche comporta per chi lavora nel settore.

Cos’è la Sanatoria Paesaggistica nel Decreto Salva Casa?

Il nuovo articolo 36-bis del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001), introdotto dal Decreto Salva Casa, consente la sanatoria edilizia anche per interventi che hanno comportato la creazione di superfici utili o volumi, a patto che siano conformi alla disciplina urbanistica al momento della domanda e alle norme edilizie al momento della realizzazione.

Tuttavia, questo si scontra con l’articolo 167, comma 4, del Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio (D.Lgs. 42/2004), che stabilisce che non sia possibile rilasciare un accertamento di compatibilità paesaggistica per interventi che abbiano creato superfici o volumi nuovi, anche se realizzati prima dell’apposizione del vincolo.

Cosa fare in caso di contrasto normativo?

Il Ministero della Cultura, con la Circolare MiC n. 19/2025, chiarisce che, sebbene le due norme possano sembrare in conflitto, la legge più recente prevale, e la sanatoria “Salva Casa” può essere applicata anche agli immobili vincolati, in particolare quando si tratta di piccoli interventi edilizi.

La Circolare MiC n. 19/2025: Chiarimenti sulle Applicazioni

La Circolare MiC n. 19/2025 fornisce chiarimenti importanti in merito all’applicazione del Decreto Salva Casa agli immobili vincolati.

Secondo il Ministero, la disposizione contenuta nell’articolo 36-bis deve prevalere rispetto alla normativa contenuta nel Codice dei Beni Culturali.

Il Ministero ribadisce che le deroghe esplicite al Codice non sono necessarie per l’applicazione di questa nuova sanatoria, che è limitata però da alcune condizioni specifiche.

In particolare, viene chiarito che la sanatoria si applica solo agli interventi che non abbiano modificato in modo significativo la compatibilità paesaggistica dell’immobile e che abbiano rispettato la normativa urbanistica ed edilizia vigente.

Le Novità per gli Immobili Vincolati

L’aspetto più innovativo di questa sanatoria edilizia riguarda gli immobili vincolati, cioè quelli soggetti a vincolo paesaggistico o culturale.

La possibilità di richiedere una sanatoria paesaggistica per interventi precedenti all’apposizione del vincolo è una novità importante.

Tuttavia, è fondamentale comprendere che la compatibilità paesaggistica non è automatica: la richiesta deve essere sottoposta all’approvazione della Soprintendenza, che esprime un parere vincolante entro 90 giorni.

Se la Soprintendenza non si pronuncia, si applica il principio del silenzio-assenso.

Cosa Cambia per Tecnici e Committenti?

Gli esperti del settore, come tecnici e committenti, si trovano ad affrontare una nuova procedura per gli interventi edilizi su immobili vincolati. Ecco cosa cambia concretamente:

  • È possibile richiedere una sanatoria per interventi su edifici vincolati, come ampliamenti o modifiche strutturali minori, se conformi alla normativa urbanistica e edilizia al momento della realizzazione.
  • Il parere della Soprintendenza è obbligatorio e vincolante. Se il parere è negativo, la sanatoria non può essere conclusa.
  • La documentazione presentata deve essere completa e corretta per evitare ritardi o problematiche. Eventuali errori possono rallentare il processo.

Cosa succede in caso di parere negativo della Soprintendenza?

Il parere della Soprintendenza è vincolante, quindi se è negativo, la sanatoria non si può concludere.

E l’opera resta abusiva.

A quel punto l’amministrazione comunale potrà procedere con gli atti conseguenti: demolizione o ripristino, secondo la normativa vigente.

È fondamentale, quindi, valutare in anticipo l’esito probabile del parere, anche con un confronto informale preventivo con gli uffici della Soprintendenza.

Quali prospettive si aprono per il futuro?

La Circolare MiC 19/2025 apre una nuova fase per la gestione degli interventi edilizi su immobili vincolati.

Se da un lato questa nuova normativa facilita la sanatoria edilizia per molti interventi minori, dall’altro non esclude che le Soprintendenze possano applicare le disposizioni in maniera non uniforme, portando a differenze territoriali nelle decisioni.

Le prospettive future dipendono in gran parte dalla pragmaticità delle Soprintendenze e dall’efficacia dei procedimenti amministrativi.

Conclusione

Il Decreto Salva Casa, unito alla Circolare MiC n. 19/2025, rappresenta un cambiamento importante per il settore edilizio, soprattutto per gli interventi su immobili vincolati. La possibilità di regolarizzare interventi minori in difformità dal permesso di costruire è ora una realtà, ma bisogna sempre fare attenzione alla compatibilità paesaggistica.

Se hai bisogno di maggiori dettagli su come avviare una sanatoria edilizia, consulta un esperto in materie urbanistiche e paesaggistiche per evitare problematiche future.

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I 5 software indispensabili per uno studio tecnico (+ alternative gratuite)

All’interno degli studi professionali di ingegneri, architetti e tecnici, i software di progettazione architettonica sono diventati una componente fondamentale, indispensabile per essere competitivi nel mercato del lavoro moderno.

Tuttavia, i costi elevati dei software più conosciuti possono rappresentare un ostacolo, soprattutto per chi è agli inizi o per i piccoli studi professionali che desiderano ottimizzare il proprio budget senza rinunciare alla propria qualità del lavoro.

Fortunatamente, esistono numerose alternative gratuite che offrono prestazioni di alto livello, garantendo funzionalità avanzate per la progettazione 2D, 3D, la gestione dei progetti e la collaborazione tra team.

Questi strumenti possono rappresentare una vera e propria risorsa per chi vuole lavorare in modo professionale senza affrontare investimenti onerosi.

Ho deciso di selezionare quelli che considero i 5 migliori software gratuiti da utilizzare nel tuo studio tecnico.

Bene, cominciamo.

1.Software di Progettazione CAD/BIM

Perché la progettazione è fondamentale?

La progettazione è il cuore pulsante di ogni studio tecnico.

Senza un software CAD efficiente, è quasi impossibile realizzare disegni precisi, modelli 3D accurati e gestire l’evoluzione di un progetto in modo strutturato.

Con il passaggio al BIM (Building Information Modeling), diventa ancora più importante dotarsi di strumenti in grado di integrare informazioni, geometrie e dati in un unico modello.

Migliore scelta: AutoCAD

È il riferimento assoluto per il disegno tecnico, perfetto per lavorare in 2D e 3D con precisione e compatibilità totale con i formati più usati (DWG, DXF).

Caratteristiche principali:
precisione millimetrica, modellazione parametrica, stampa 3D, ampia compatibilità.

Download: AutoCAD

Alternativa gratuita: LibreCAD (2D) / FreeCAD (3D e BIM)

Se lavori principalmente in 2D, LibreCAD è leggero e facile da usare.
FreeCAD invece ti permette di affrontare progetti più complessi, anche in ottica BIM.

Download:

LibreCAD , FreeCAD

2. Software di Grafica e Fotoritocco

Perché è fondamentale?

Un progetto, per essere apprezzato, deve anche essere ben presentato.

Che si tratti di un rendering, un layout o un’immagine da mostrare al cliente, la grafica è una parte fondamentale della comunicazione visiva.

Migliore scelta: Adobe Photoshop

Il top nel campo del fotoritocco e della creazione grafica.

Ideale per creare presentazioni d’impatto e migliorare immagini tecniche o rendering.

Caratteristiche principali:
editing avanzato, livelli, filtri, lavoro in 3D, compatibilità universale.

Download: Photoshop

Alternativa gratuita: GIMP / Photopea (online)

GIMP è la miglior alternativa open-source a Photoshop.
Photopea è una soluzione online veloce e comoda, senza installazioni.

Download:

GIMP , Photopea

3. Software di Gestione Progetti

Perché è fondamentale?

Coordinare un progetto tecnico significa rispettare scadenze, budget e gestire il lavoro di più persone. Un buon software ti aiuta a pianificare, monitorare e coordinare ogni fase.

Migliore scelta: Microsoft Project

Uno dei tool più completi per la gestione dei progetti complessi, con diagrammi di Gantt, gestione risorse e tempistiche

Download: Microsoft Project

Alternativa gratuita: ProjectLibre

Ha un’interfaccia molto simile a MS Project e include tutto il necessario per la pianificazione dei lavori in modo professionale.

Download: ProjectLibre

5. Software per Comunicazione e Videoconferenze

Perché è fondamentale?

Un progetto ben comunicato è un progetto che ha più possibilità di successo.
Con il lavoro ibrido e i clienti a distanza, la videoconferenza è diventata uno strumento quotidiano.

Migliore scelta: Microsoft Teams

Non è solo un tool per videoconferenze: è una vera piattaforma per il lavoro di gruppo, con chat, documenti condivisi e integrazione con Office.

Download: Microsoft Teams

Alternativa gratuita: Jitsi Meet / Google Meet

Jitsi è open-source, sicuro e senza limiti. Google Meet è perfetto se già usi Gmail o Google Workspace.

Download: Jitsi Meet , Google Meet

Conclusione

Ogni studio tecnico ha le sue esigenze, ma una cosa è certa: senza gli strumenti giusti si lavora peggio, più lentamente e con più margine d’errore.

In questo articolo abbiamo visto una selezione di software, alcuni noti, altri meno, che possono fare davvero la differenza nella gestione quotidiana di un’attività tecnica: dalla progettazione alla comunicazione, dalla grafica alla contabilità.

Non serve adottarli tutti. Ma sapere che ci sono, e che spesso esistono alternative gratuite valide, ti permette di fare scelte più consapevoli, senza subire i costi o le mode del momento.

La tecnologia, quando è al servizio delle persone, è uno strumento potente.

Sta a te costruire la tua “cassetta degli attrezzi” su misura.

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