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Spieghiamo la manutenzione ordinaria e straordinaria: definizione, IVA e detrazioni

Spieghiamo la manutenzione ordinaria e straordinaria: definizione, IVA e detrazioni

Quando si parla di manutenzione ordinaria e straordinaria, la definizione di entrambi è spesso oggetto di dibattiti, anche molto accesi.

Pensiamo, ad esempio, alle discussioni condominiali su questi argomenti, dove poter accedere ai fondi e alle riduzioni IVA può fare davvero la differenza, specie per i condomini poco numerosi.

Al fine di aiutare ingegneri e non a fare chiarezza, cerchiamo di spiegare in maniera facile e comprensibile la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria, comprese le implicazioni dal punto di vista tecnico, fiscale e burocratico.

Cos’è la manutenzione ordinaria: definizione e caratteristiche

La manutenzione ordinaria ha una definizione specifica, regolamentata dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Rientrano in questa categoria tutti gli interventi che hanno lo scopo di “preservare l’efficienza e il decoro di un immobile”.

Come riporta il testo:

“gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”

In sostanza, la manutenzione ordinaria si concentra su azioni di routine volte a conservare l’edificio e i suoi impianti in buono stato di funzionamento, senza alterarne la struttura o la destinazione d’uso.

Esempi tipici includono:

  • Riparazione o sostituzione di pavimenti, rivestimenti interni ed esterni.
  • Tinteggiatura e verniciatura di pareti e soffitti.
  • Riparazione o sostituzione di infissi interni ed esterni, senza modificarne tipologia o materiali.
  • Riparazione e manutenzione degli impianti idraulico, elettrico, di riscaldamento e condizionamento, purché finalizzate al mantenimento dell’efficienza degli impianti esistenti e senza modifiche sostanziali1 .
  • Riparazione di sanitari.
  • Sostituzione di elementi di finitura come rubinetteria, placche, interruttori.

È importante sottolineare che gli interventi di manutenzione ordinaria, in generale, rientrano nell’attività edilizia libera e non richiedono alcun titolo abilitativo, fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e il rispetto delle normative di settore (antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, efficienza energetica, rischio idrogeologico, tutela dei beni culturali e del paesaggio)

In questo caso, quindi, anche la fiscalità rispetterà l’IVA della manutenzione ordinaria. Nello specifico, si parla di un’aliquota ridotta al 10% per gli interventi effettuati su immobili residenziali, purché non si stia intervenendo su beni di lusso, per cui esiste una disciplina specifica

In materia di detrazioni fiscali, si può ridurre fino al 50% delle spese sostenute, al fine di agevolare il recupero del patrimonio edilizio, come previsto ad esempio dal famoso Bonus Casa.

Cos’è la manutenzione straordinaria: definizione e caratteristiche

A differenza dell’ordinaria, la manutenzione straordinaria comprende interventi molto più invadenti e significativi, che vanno ad agire anche sulla struttura dell’edificio.

Il testo riporta:

“Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, a condizione che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.
Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Sono comprese nella manutenzione straordinaria anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.”

A differenza della manutenzione ordinaria, quella straordinaria comprende interventi più significativi che possono interessare parti strutturali dell’edificio o comportare la realizzazione o l’integrazione di servizi.

Tuttavia, è fondamentale che tali interventi non alterino la volumetria complessiva e non portino a mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso con aumento del carico urbanistico1 .

Nell’ambito della manutenzione straordinaria sono inclusi anche1 :

  • Frazionamento o accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti variazione delle superfici e del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva e si mantenga la destinazione d’uso originaria.
  • Modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità o per l’accesso, che non pregiudichino il decoro architettonico e siano conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, a condizione che non riguardino immobili tutelati.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono generalmente subordinati a Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), soprattutto quando riguardano le parti strutturali dell’edificio o i prospetti

Anche qui la distinzione è importante per poter applicare alla manutenzione straordinaria l’IVA, che gode di un’aliquota ridotta al 10% per gli immobili ad uso abitativo. I bonus, inoltre, permettono di arrivare a detrazioni del 50% o, come nel caso del recente Superbonus, al 110% per gli interventi che migliorano l’efficienza energetica o la sicurezza sismica dell’edificio.

Comunicazione di inizio lavori: quando occorre?

In relazione alle manutenzioni che abbiamo discusso, la necessità di una comunicazione di inizio lavori varia significativamente tra la manutenzione ordinaria e quella straordinaria.

Infatti, la manutenzione ordinaria non richiedere nessuna comunicazione, mentre quella straordinaria può richiedere una SCIA se riguarda le parti strutturali o i prospetti, con presentazione almeno 30 giorni prima dell’inizio dei lavori.

Invece, per quanto riguarda la manutenzione straordinaria è necessario distinguere tra SCIA e CILA.

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività): L’articolo 22, comma 1, lettere a) e b), stabilisce che sono realizzabili mediante SCIA gli interventi di manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti.

In questo caso, la SCIA deve essere presentata allo Sportello Unico almeno trenta giorni prima dell’effettivo inizio dei lavori, accompagnata da una dettagliata relazione di un progettista abilitato che asseveri la conformità delle opere agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi, nonché il rispetto delle norme di sicurezza e igienico-sanitarie (articolo 23, comma 1).

CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata): Se l’intervento di manutenzione straordinaria non riguarda le parti strutturali né i prospetti e non rientra nelle categorie che richiedono permesso di costruire o SCIA, esso può essere soggetto a CILA ai sensi dell’articolo 6-bis. La CILA è richiesta per gli “interventi non riconducibili all’elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22” (articolo 6-bis, comma 1).

Anche in questo caso, è necessaria la comunicazione all’amministrazione competente, anche per via telematica, prima dell’inizio dei lavori, corredata dall’elaborato progettuale e dalla comunicazione asseverata da un tecnico abilitato (articolo 6-bis, comma 2)
Per qualsiasi dubbio, è comunque bene tenersi a portata di mano il Testo Unico per l’Edilizia e, nel caso di dubbi circa la natura dell’intervento, affidarsi sempre a un consulto legale.

Il primo passo per lavorare bene è saper sfruttare i vantaggi legati alla tipologia di lavoro.

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Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

L’ultima legge di bilancio ha indicato l’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali a per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Ma è veramente sempre obbligatorio aggiornare il catasto dell’immobile per chi ha fatto il Superbonus?

L’ultima legge di bilancio (2024) parrebbe aver inserito l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie alla legge Superbonus 110%.

La volontà del legislatore è quella di aumentare le rendite catastali, che oggi rappresentano la base per il calcolo delle imposte sugli immobili, così da fare più cassa.

E dopo i 4 anni di superbonus, il mirino è finito sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

In realtà la legge, da sempre e come vedremo dopo, ha lo scopo di far aggiornare le rendite catastali agli immobili che hanno effettuato un qualunque intervento edilizio; il Superbonus entra nel mirino delle casse statali perchè è molto probabile che, grazie agli interventi di miglioramento energetico, tali immobili possano aver incrementato la rendita catastale.

Giusta o sbagliata che sia la mossa di voler fare cassa dagli immobili che hanno migliorato le prestazioni energetiche, non sta a me dirlo, vediamo che cosa prevede la legge di bilancio in materia di superbonus, e aggiornamento della rendita catastale o dei dati catastali dei fabbricati che hanno beneficiato degli incentivi fiscali del Superbonus 110%.

No dai .. in realtà vi voglio dare il mio parere 😂:

se investire negli immobili, che da sempre rappresentano patrimonio e base imponibile delle imposte, diventa un elemento negativo che porta a pagare più imposte, la strategia di riduzione delle emissioni di CO2 a cui l’Italia è chiamata dall’Europa sarà sempre più lontana.

Quel che servirebbe è esattamente l’approccio inverso: io “Stato” ti dovrei premiare se effettui interventi di risparmio energetico negli immobili (che, peraltro, fanno girare l’economia generando imposte, iva, stipendi, e tutto l’indotto generale che un cantiere edile porta con sé), e dovrei tassare maggiormente chi non investe nell’immobile, mantenendoli vetusti, a rischio crollo, e dagli altissimi consumi energetici.

Bene, ora che conoscete il mio parare non richiesto 🥲, possiamo addentrarci sull’obbligo di aggiornamento catastale a seguito di interventi edilizi, e ancor di più effettuati grazie al Superbonus.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Che Cosa Prevede la Legge di Bilancio che, parrebbe, aver istituito l’obbligo?

L’articolo incriminato che parrebbe aver istituito l’obbligo di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus è il comma 86, dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024)

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Comma 86, Art. 1, Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024)

Pesante 🥲😂.

superbonus aggiornamento catastale obbligo rendita catastale obbligo normativo

Analizziamo il testo e proviamo a tradurlo nella nostra comune lingua del “parla come mangi“.

Attiviamo lo “smart translate“, ed ecco il risultato:

Cari signori brutti e cattivi dell’Agenzia delle Entrate, vi forniremo, con strumenti automatizzati, delle liste di immobili che hanno effettuato il Superbonus per verificare se è stato presentato l’aggiornamento della rendita catastale, ove necessario.

Analizzando il comma, notiamo che non vi è nessun nuovo obbligo di legge che prevede l’aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus, ma si tratta di una indicazione che indica all’AdE la possibilità di effettuare la verifica con strumenti automatizzati (interoperabili tra banche dati) per il rispetto della legge già pre-esistente.

Quindi, e lo ripeto cosicché possa rimanere più chiaro e impresso: non vi è nessun nuovo obbligo di legge che impone l’aggiornamento del dato catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi in Superbonus.

Ma allora, che cosa possiamo consigliare ai nostri clienti?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale di un immobile vige quando sono stati effettuati interventi /o variazioni che abbiano determinato un aumento della rendita superiore al 15% rispetto a quella precedente.

La rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile: aver effettuato interventi di Superbonus tali che abbiano incrementato il valore commerciale dell’immobile non si traduce automaticamente in un aumento della rendita catastale.

Eh sì, perchè i parametri di calcolo della rendita catastale attuali non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale deriva dall’articolo 1 della Legge 311/2004, comma 336, e ancora prima dall’applicazione del D.M. 701 del 19 aprile 1994 e dell’articolo 20 del RD 652/1939.

Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con le circolari 10/2005 e 1/2006 (all’epoca Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005), l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale vige solo quando sono stati effettuato interventi tali da

  • determinare un incremento della rendita catastale superiori al 15% di quella precedente

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

Ora che sappiamo quando vi è l’obbigo di aggiornamento della rendita catastale per gutti gli interventi edilizi, ivi compresi quelli derivanti dal Superbonus 110%, possiamo anche dedurre quando non vi è l’obbligo di aggiornamento dei valori catastali:

  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora non vi sia variazione della consistenza delle superfici come classificate nella DOCFA (DOCFA è il software utilizzato per l’accatastamento dei fabbricati)
  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora siano stati realizzati solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, consistenti nelle semplici sostituzioni di sanitari, infissi, facciata, tetto o messa a norma degli impianti (elettrico, idrico, ecc…)
  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora sia stata effettuata l’installazione dell’impianto fotovoltaico da 3 kW

Le domande successive sorgono spontaneamente:

Se l’impianto fotovoltaico è superiore a 3 kW, il mio cliente ha l’obbligo di aggiornamento del catasto?

E la risposta è sempre No. L’aggiornamento è obbligatorio solo quando si ha un incremento della rendite precedente superiore al 15%.

Vi è certamente l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale quando si ha un aumento di superficie: è il caso del cappotto termico.

La procedura di variazione catastale mediante software DOCFA prevede che le superfici siano prese al lordo dei muri perimetrali (per farla semplice), pertanto la realizzazione del cappotto termico genera un aumento di superfici che, però, non sempre si tradurrà in un aumento della rendita catastale superiore al 15%.

E’ molto probabile che l’aumento di rendita catastale possa realizzarsi su immobili che non hanno subito variazioni catastali da diverso tempo, e godono ancora di classi e categorie che non sono in linea con gli accastamenti attuali.

In questi casi, sarà molto probabile che la rendita possa ricevere un aumento superiore al 15% anche senza la realizzazione del cappotto termico.

Vi è solo un modo per scoprirlo, con una simulazione tramite software DOCFA.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Consigli Smart per Tecnici e Committenti

Ora che abbiamo fatto nostro lo scibile in materia di obbligo di aggiornamento dei dati catastali per gli immobili che hanno effettuato interventi edilizi, e più in generale interventi del Superbonus (sia risparmio energetico che miglioramenti sismico), vediamo come procedere e quale può essere un approccio smart per i nostri clienti.

Se sei un tecnico affamato di lavoro, un approccio non smart è quello di procedere ad un accatastamento generale a tutti gli immobili che hanno effettuato tali interventi, come se procedere ad una presentazione DOCFA mettesse al riparo da controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Nulla di più sbagliato.

A mio modo di vedere, un approccio smart, che può rappresentare una buona opportunità di lavoro per noi tecnici, è quello di informare il committente in modo onesto di quale sia il reale obbligo di legge in materia di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi con il Superbonus.

Una volta informati, la nostra attività (retribuita) può essere quella di

  • raccolta documentale
  • rilievo specifico (anche strumentale) nell’immobile con tutte le condizioni post intervento superbonus
  • simulazione DOCFA per la verifica dell’aumento della rendita
  • Qualora vi sia un aumento della rendita catastale:
    • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per meno del 15%, lasciare la scelta al cliente se intende o no procedere alla presentazione della variazione al catasto fabbricati
    • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per almeno il 15% o più, informare il cliente dell’obbligo normativo di procedere ad una presentazione dell’aggiornamento DOCFA
  • Nel caso in cui non si proceda all’aggiornamento catastale post superbonus, sarà opportuno e smart rilasciare una relazione peritale al nostro cliente nel quale si riassume l’attività svolta, e che contenga al suo interno la speficia del perchè si è scelto di non procedere all’aggiornamento catastale.

Tutte attività che richiedono tempo e competenza, e che mettono al riparo i nostri committenti da eventuali controlli successivi, o semplicemente li rassicurano in modo consapevole, senza cadere vittime del terrorismo mediatico a cui stiamo assistendo in materia di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Sintesi Smart sull’Obbligo di presentazione DOCFA

  • non esiste un nuovo obbligo normativo che impone, tout court, di aggiornare la rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%
  • l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale degli immobili vige solo se vi è un incremento della rendita catastale superiore al 15% della rendita catastale precedente
  • la rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile
  • aver installato un impianto fotovoltaico superiore a 3 kW non impone necessariamente un aggiornamento della rendita catastale
  • lo strumento per la determinazione della nuova rendita catastale è il software DOCFA
  • per procedere alla verifica di incremento della rendita catastale, si passa per una simulazione DOCFA

Superbonus Aggiornamento Catastale: Scarica la nota ufficiale del CNI

E vabbè, se proprio non ti fidi di quello che ti dico io, dal form sottostante puoi scaricare la nota ufficiale del Consiglio Nazionale degli Ingegneri sull’obbligo (o non obbligo) di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%

Superbonus, Non Ammesso lo Sconto in Fattura per le Sole Spese Tecniche

Superbonus, Non Ammesso lo Sconto in Fattura per Sole Spese Tecniche

Superbonus e Bonus Fiscali in genere: Le Spese Tecniche sono riconducibili ai Costi Strettamente Collegati che sono differenti dai Costi Per Interventi Realizzati

A volte capita di leggere delle notizie che pensi che siano delle non-notizie.

Le leggi e pensi “ma veramente qualcuno ha chiesto questo?“

“Ma veramente è stato necessario dare questo chiarimento?“

In realtà la risposta a queste lapalissiane domande sta nel fatto che quel che è scontato per me (o per te), non necessariamente lo è per qualcun altro o per qualche altro caso specifico.

Ci dobbiamo ricordare, infatti, che tolti i casi generali che hanno delle caratteristiche comuni e che, quindi, possono ricevere letture comuni della norma, in edilizia esistono tanti casi specifici, che hanno solo parte di quelle caratteristiche comuni, e che possono avere in sè delle peculiarità che rendono non tanto banale quelle domande che in altri casi sarebbero banali.

Premesso ciò, vediamo la risposta del giorno dell’Agenzia delle Entrate in materia di sconto in fattura nell’ambito del Superbonus (e più in generale dei bonus fiscali in edilizia, siano essi di risparmio energetico o di ristrutturazione).

L’Agenzia delle Entrate, in una delle sue ultime note, richiama un chiarimento e una distinzione che sembrava fosse tanto chiara fin dall’inizio:

I Costi Per Interventi Realizzati sono differenti dai Costi Strettamente Collegati.

Costi Per Interventi Realizzati e Costi Strettamente Collegati: Qual E’ La Differenza?

In buona sostanza, la differenza la si trova esplicitata già nella frase stessa:

da una parte abbiamo i costi per gli interventi realizzati, e dall’altra i costi sostenuti per tutte le spese strettamente collegate alla realizzazione degli interventi.

Questo è un principio che l’Agenzia delle Entrate ha sempre chiarito fin dalla prima applicazione del bonus per risparmio energetico (quello che chiamiamo in gergo “bonus 65”).

Sono detraibili tutte le spese sostenute necessarie alla realizzazione degli interventi.

E nel superbonus non vi era differenza. (parlo volutamente al passato, perchè non mi pare che attualmente stia riscontrando successo!)

Il Superbonus, infatti, altro non era che il “vecchio” bonus sul risparmio energetico a cui avevano innalzato l’aliquota di detrazione fino al 110%,. a determinate condizioni (soggettive e oggettive).

Ma il dubbio allora dove sta?

In realtà il dubbio è più che legittimo, perchè con l’inserimento dello sconto in fattura (ma in realtà anche senza quello), e con i tanti lavori a volte nemmeno mai iniziati:

Le Spese Tecniche Sono Detraibili e/o Ammesse allo Sconto in Fattura in Relazione ad Interventi non Eseguiti?

La storia del Superbonus, contorta e troppe volte oggetto di modifica, sappiamo come è andata a finire (non bene!).

L’estrema incertezza normativa derivante dai repentini cambi di legge, a volte pure retroattivi 🤦‍♂️, unita all’impossibilità di cedere i crediti fiscali derivanti dalla realizzazione dei lavori mediante lo sconto in fattura (o anche solo la cessione del privato per il rientro della liquidità), ha messo tanti cantieri in una condizione di non essere mai iniziati.

E allora, la domanda in oggetto è più che lecita, perchè esistono tantissimi casi di spese sostenute (o sconti in fattura effettuati) soprattutto per le parti professionali preliminari, per lavori che non hanno mai avuto inizio.

Ma se anche volessimo escludere questi casi limite nei quali i cantieri non hanno mai visto la luce, ragion per cui era plausibile che lo sconto in fattura o la detrazione corrispondente non fosse dovuta, un’altra domanda merita accoglimento:

Nei casi in cui sono state ripartite le spese professionali, e asseverate, in una categoria di lavori corrispondente a dei lavori che poi non sono stati effettuati?

O magari semplicemente non sono stati completati, e pertanto non raggiungono la condizione tecnica richiesta dal bonus per poter detrarre quella spesa?

La risposta è, udite udite:

No. Nada. Nisba.

E la sua logica nell’ambito generale di un bonus fiscale per intervento ce l’ha pure, questa rispota.

Il problema è nella consecutio temporum dei lavori e delle operazioni, che porta alcune spese a essere sostenute per determinati interventi, e poi non poter essere scaricate (o cedute!).

Quindi, che fare se qualcuno ha ricevuto dei crediti fiscali per lavori mai iniziati o per lavori iniziati ma asseverati in categorie di interventi non portati a compimento e quindi non asseverabili?

Bella domanda.

Se il contenuto di sopra deriva da una lettura delle note dell’Agenzia delle Entrate, la risposta che segue deriva da una mia personale interpretazione alla domanda di sopra.

Che fare se qualcuno ha ricevuto dei crediti fiscali per lavori mai iniziati o per lavori iniziati ma asseverati in categorie di interventi non portati a compimento e quindi non asseverabili?

Quella che segue è una mia interpretazione delle norme e dei chiarimenti vari forniti dall’Agenzia delle Entrate.

Quindi prendete quanto segue con il beneficio del dubbio, e con le dovute cautele.

A mio avviso, qualora qualche professionista (o impresa) abbia ricevuto dei crediti di imposta per lavori mai completati (per i motivi di cui parlavamo prima, ovvero che spesso una parte delle attività professionali vengono effettuate prima del completamento dei lavori), è opportuno che gli stessi crediti non siano utilizzati.

Mi spiego meglio:

se un’attività è stata completata al 30%, ragion per cui poteva essere corretto inserire in quella attività anche una parte delle spese professionali, ma poi questa non è stata completata e non sarà mai completata, ritengo che non si siano avverate le condizioni necessarie affinchè i crediti di quella lavorazione potessero essere ritenuti validi.

Se la previsione di progetto è cambiata e quel dato intervento non viene portato a termine, non si sono avverate le condizioni specifiche tecniche per ottenere quei crediti di imposta.

Provo a fare un esempio pratico:

se in un cantiere sono state iniziate le opere di installazione di un solare termico, tanto da poter asseverare il raggiungimento del 30% con relativi crediti di imposta per imprese/privati/professionisti, ma poi per le varie ragioni sopra esposte,il solare termico non sarà mai portato a compimento, il nostro progetto finale non avrà il solare termico come intervento di miglioramento delle prestazioni energetiche.

Ricordatevi, infatti, che il progetto energetico deve contenere tutti i lavori effettivamente da realizzare (e realizzati), e che realizzare lavori diversi dal progetto energetico è motivo di revoca del contributo (limitatamente a quella spesa per l’intervento non realizzato).

Se è motivo di revoca del contributo aver effettuato lavori (e quindi ottenuto crediti) per lavori diversi da quanto indicato nel progetto energetico (ma anche NON aver realizzato dei lavori che invece sono all’interno del progetto energetico!), allora non è legittimo nemmeno la maturazione dei crediti in quella determinata categoria di intervento (solare termico).

Ma allora, che si fa?

I crediti fiscali sono qualcosa riconosciuta dal fisco in cambio di qualcos’altro (spesa per risparmio energetico); pertanto se sono stati ricevuti, esistono queste possibilità:

  • rifiutarli dal cassetto fiscale
  • se sono già stati accettati, effettuare la procedura di revoca (ci sono i modelli dell’AdE)
  • se non è possibile effettuare la procedura di revoca, allora sarà opportuno che chi li ha ricevuti non li utilizzi, in modo da non creare un danno al Fisco.

Penso che l’aspetto importante sia non frodare il Fisco; pertanto in assenza di alternative, a mio avviso, è necessario non utilizzarli.

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Vendita Immobile Superbonus Plusvalenza

Vendita Immobile Superbonus Plusvalenza

La vendita di un immobile su cui sono stati effettuati interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche con il Superbonus può essere oggetto di tassazione da plusvalenza. Vediamo che cos’è, quando è dovuta è quando non è dovuta, come si calcola, e alcuni casi specifici.

Se come me ti sei occupato di superbonus, potrà capitarti, e ti capiterà, che qualche tuo cliente ti chieda se può vendere un immobile che ha usufruito del superbonus, e, in caso di risposta positiva, quanto deve pagare di tasse.

Bene, proviamo a dare ordine alle tante informazioni disordinate e poco chiare che si trovano in rete e vediamo cosa possiamo rispondere ai nostri clienti nel caso vogliano vendere il proprio immobile che ha usufruito del Superbonus.

Vendita Immobile Superbonus: è possibile?

Andiamo per ordine e partiamo dalla domanda più frequente, ma anche quella a cui possiamo dare una risposta molto semplice.

E’ possibile vendere un immobile su cui si sono effettuati lavori con il Superbonus 110%?

Sì, è possibile effettuare la vendita di un immobile sul quale sono stati effettuati interventi di miglioramento energetico previsti dal Superbonus.

Esiste una dinamica particolare che porta le persone che hanno beneficiato di contributi fiscali previsti dal superbonus 110% a pensare di avere limitazioni alla vendita del proprio immobile.

La dinamica è spontanea e anche comprensibile: il trick mentale è sempre lo stesso

“Mi hanno dato dei contributi per migliorare il mio immobile con il superbonus, avrò delle limitazioni alla vendita? Altrimenti chiunque avrebbe potuto beneficiare di contributi fiscali per realizzare profitto”

Se da una parte la domanda è più che lecita e comprensibile, dall’altra la risposta è altrettanto semplice.

Nella norma del superbonus non vi è mai stata nessuna limitazione alla vendita, nemmeno nei primi anni post intervento di miglioramento energetico.

E la storia del profitto?

Per comprendere come sia possibile che lo Stato abbia permesso questo, va ricordato che lo scopo del superbonus era migliorare la prestazione energetica degli immobili (in realtà era rilanciare l’economia attraverso l’edilizia, ottenendo anche il miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili); se l’obiettivo è questo, va da sè che diventa indifferente chi si a il proprietario.

Pertanto, perchè mettere una limitazione alla vendita?

Infatti non esiste nessuna limitazione.

Ma non spaventatevi, la questione relativa all’eventuale profitto è stato “sistemato” dall’Agenzia delle Entrate che ha specificato i casi per i quali, in caso di vendita di un immobile che ha beneficiato del superbonus, si soggetto alla tassazione della plusvalenza (ovvero del maggior incremento di valore derivante dai lavori effettuati).

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: A Chi Si Applica? Per Quale Tipologia di Immobili?

Prima di vedere quanto si paga, qual è la tassazione, nel caso di vendita (cessione) di immobile che ha beneficiato del superbonus 110%, vediamo a quali tipologia di soggetti si applica e per quale tipologia di immobili.

I soggetti al quale si applica la tassazione per la vendita di immobili superbonus

Il principio alla base è che si tratta del conseguimento di un reddito diverso inclusa nell’articolo 67 del TUIR, quindi ecco i soggetti che sono sottoposti a questa tassazione:

  • persone fisiche residenti (sempreché il reddito non sia stato conseguito in qualità di impresa o professionista)
  • le società semplici e similari
  • gli enti non commerciali
  • persone fisiche, società, enti, anche non residenti in Italia, quando il profitto è stato conseguito nel territorio italiano

La mia è una semplificazione; se avete necessità di una lettura più precisa, è sempre bene consultare il proprio consulente fiscale.

A quale tipologia di immobili superbonus si applica la tassazione

Risposta semplice.

A tutti gli immobili ceduti che hanno beneficiato dei lavori di risparmio energetico incentivati con il superbonus 110%.

Al fine della tassazione non rileva nè la tipologia dell’immobile: si applica tanto sugli immobili residenziali quanto su quelli non residenziali, a prescindere dalla destinazione d’uso.

E nemmeno chi è stato il fautore dell’intervento ha importanza per capire se un immobile che ha usufruito di lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie al superbonus 110%: la tassazione si applica a tutti gli immobili che ne hanno usufruito a prescindere che ad eseguirli sia stato il proprietario o l’utilizzatore (infatti nelle prime versioni del superbonus, potevano effettuare i lavori oltre a chi avesse titolo sull’immobile, anche chi ne avesse il possesso, previo consenso dell’avente titolo).

Vendita Immobile Superbonus. Rileva la Tipologia Degli Interventi Realizzati Ai Fini della Tassazione? Rileva lo Sconto in Fattura o la Cessione del Credito?

No.

E potrei chiudere qua questo paragrafo. 😂

La norma non specifica né fa distinzione sugli eventuali interventi da portare o meno a tassazione della plusvalenza, quindi direi che sono tutti gli interventi del superbonus che, qualora abbiano generato un incremento di valore dell’immobile (plusvalenza), generano una componente di reddito da tassare.

Analogo discorso per le modalità con le quali si è fruito del superbonus: che vi sia stato uno sconto in fattura, una cessione del credito di imposta, o la fruizione diretta in dichiarazione dei redditi, è ininfluente ai fini della tassazione.

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Se l’unità immobiliare non ha effettuato interventi trainati ma il condominio ha effettuato i trainanti?

Anche questa domanda è probabile che vi verrà posta da qualche vostro cliente.

E la risposta è sempre la stessa: anche se l’immobile in cessione non ha effettuato interventi trainati specifici della singola unità immobiliare all’interno di un condominio, ma il condominio ha effettuato dei lavori trainanti per i quali viene generata una plusvalenza sull’immobile, allora quel reddito è soggetto a tassazione.

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Quanto Si Paga?

Ok, dopo tutti ‘sti discorsi … veniamo alla domanda primaria.

Ma quanto si paga?

Si paga un’imposta sostitutiva pari al 26% del reddito generato.

Qual è il reddito generato?

Il reddito generato è la plusvalenza, ovvero la differenza di corrispettivo che viene percepito in sede di vendita o cessione, e il prezzo di acquisto dell’immobile, incrementato di ogni altro costo inerente l’immobile.

Tieni bene a mente questo “costo inerente” perchè ci torniamo dopo.

In buona sostanza però, nessuna differenza con le normali plusvalenze per gli immobili.

E allora che differenza c’è?

La differenza sta nel criterio di calcolo e nella determinazione dei costi sostenuti per gli interventi rientranti nel superbonus 110%.

I costi inerenti di cui parlavamo prima.

La Circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate detta alcune indicazioni specifiche; qui entriamo un po’ nel campo tecnico delle norme fiscali, quindi il mio consiglio è quello di rivolgersi a qualcuno esperto in materia.

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E/2024 (“Circolare Plusvalenze Superbonus”

Io provo a riassumerlo così:

Nel calcolo dei costi inerenti, che sono quelli sostenuti che si possono sommare al prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile, ai fini della determinazione della differenza (plusvalenza) tra il prezzo di cessione dell’immobile e il costo di acquisti incrementato degli ulteriori costi sostenuti, l’Agenzia indica che le spese sostenute non possono essere riconosciute in tutto o in parte quando si verificano insieme queste condizioni:

  • si sia beneficiato del superbonus con aliquota al 110%
  • si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta

Quindi, se coesistono queste due condizioni, ci si trova davanti ad un bivio derivante dalla data di cessione dell’immobile:

  • se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da meno di 5 anni, allora non sono riconosciuti i costi inerenti
  • se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da oltre 5 anni, i costi inerenti sono riconosciuti nella misura del 50%

In tutti gli altri casi, ovvero quando non si verificano congiuntamente le due condizioni iniziali sopra indicate 1 – aliquota al 110% e 2 – sconto in fattura o cessione del credito, allora i costi sostenuti per i lavori sono riconosciuti al 100% come costi inerenti.

Bene … ora che hai un po’ di confusione in testa, rileggi questo paragrafo fino a quando non ti è chiaro 😂.

Vendita immobile superbonus: Sintesi Smart e Risposta alla domanda: Se Ho Effettuato Lavori con il Superbonus nel Mio Immobile, Devo Pagare Più Tasse?

  • Se hai effettuato i lavori di risparmio energetico con il superbonus 110% NON devi pagare più imposte
  • Devi pagare un’imposta pari al 26% solo nel caso di cessione a titolo oneroso dell’immobile che ha usufruito del superbonus
  • Anche se l’unità immobiliare in condominio non ha fatto lavori trainati, se il condominio ha fatto lavori trainanti, si genera una plusvalenza
  • Devi pagare il 26% sulla plusvalenza, che è data dal valore di cessione dell’immobile a cui va detratto il costo di acquisto e i costi inerenti
  • I costi inerenti sono pari al 100% dei costi sostenuti per i lavori, a meno che non si verifichino due condizioni insieme:
    • si sia beneficiato del 110%
    • si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta
  • Se coesistono queste condizioni, allora
    • se si vende l’immobile entro i 5 anni non sono riconosciuti come costi inerenti i costi sostenuti per i lavori
    • se si vende l’immobile oltre i 5 anni, allora i costi sostenuti vengono computati al 50% come costi inerenti

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Distanze Cappotto Termico

Distanze Cappotto Termico: Sono da Rispettare? Si Può Andare in Deroga?

Distanze Cappotto Termico: E’ importante conoscere quali sono i casi in cui una determinata regola può essere derogata. Attenzione ai limiti e alle condizioni!

Tutto è Derogabile… Tranne il Codice Civile!

… Almeno in materia di distanze è così!

Distanze e cappotto termico.

Uno dei problemi ricorrenti, quando si opera in edifici esistenti, è proprio la valutazione che dobbiamo fare sulle migliorie che intendiamo inserire.

Nel caso specifico parliamo di come valutare, ai fini delle distanze, il maggior spessore derivante dal cappotto termico.

Inutile soffermarci troppo su che cos’è il cappotto termico, siamo dei tecnici “smart” e tutti sappiamo che rappresenta uno dei possibili lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche dell’involucro edilizio: il “cappotto termico”.

Detto in parole meno povere, si tratta della coibentazione delle superfici opache verticali (wow … che paroloni!)

Uno degli aspetti che, da tecnici, siamo chiamati ad affrontare è il rapporto tra l’intervento di coibentazione a cappotto e le distanze minime previste dalle leggi vigenti.

Andiamo per ordine, e vediamo quali sono gli elementi a cui dobbiamo prestare attenzione, e le opportunità che possiamo sfruttare per una corretta valutazione delle distanze nel nostro progetto della coibentazione delle strutture opache verticali (cappotto).

Vedremo:

  • Quali Sono le Distanze a cui si deve fare attenzione
  • Per Quali Distanze è Possibile la Deroga per il Cappotto Termico?
  • Sintesi Smart: Che Cosa Abbiamo Imparato?

Quali Sono le Distanze a Cui Si Deve Fare Attenzione

attenzione distanze legali cappotto termico

In linea di principio, si deve sempre tenere conto di tutte le distanze, come per ogni costruzione o nuova costruzione.

Parliamo quindi delle:

  • Distanze dai confini
  • Distanze dai fabbricati
  • Distanze da pareti finestrate
  • Distanze previste dal Codice Civile

Ma … esiste sempre un ma …

Per alcune di queste, il legislatore, ha previsto delle deroghe!

Per Quali Distanze è Possibile la Deroga alle Distanze per il Cappotto Termico?

cappotto termico distanze legali

Il comma che possiamo utilizzare per comprendere a quali distanze possiamo andare in deroga con il cappotto termico, e con quali modalità è il comma 7 dell’articolo 14 del D.Lgs. 102/2014 che recita

7. Nel caso di interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, il maggior spessore delle murature esterne e degli elementi di chiusura superiori ed inferiori, necessario per ottenere una riduzione minima del 10 per cento dei limiti di trasmittanza previsti dal decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni, certificata con le modalità di cui al medesimo decreto legislativo, non è considerato nei computi per la determinazione dei volumi, delle altezze, delle superfici e dei rapporti di copertura. Entro i limiti del maggior spessore di cui sopra, è permesso derogare, nell’ambito delle pertinenti procedure di rilascio dei titoli abitativi di cui al titolo II del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, a quanto previsto dalle normative nazionali, regionali o dai regolamenti edilizi comunali, in merito alle distanze minime tra edifici, alle distanze minime dai confini di proprietà, alle distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario, nonché alle altezze massime degli edifici. Le deroghe vanno esercitate nel rispetto delle distanze minime riportate nel codice civile.

Comma 7, articolo 14, Decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102

Analizziamolo.

Come primo elemento notiamo che il comma 7 citato limita la possibilità ai soli casi di

  • manutenzione straordinaria
  • restauro
  • ristrutturazione edilizia

Significa che se il vostro intervento edilizio non rientra in questa fattispecie, allora non potete applicare il comma 7.

Lapalissiano!

La seconda condizione affinché possa essere applicata questa deroga (poi vediamo in quale misura è permessa) è l’ottenimento della riduzione del 10% dei limiti di trasmittanza termica previsti dal D.Lgs. 192/2005 e smi

Che cosa è possibile derogare ?

Il maggior spessore delle murature esterne (derivante dal cappotto!) e degli elementi di chiusura superiori e inferiori.

Quindi anche il nostro cappotto applicato alle murature esterne!

E la deroga avviene per il computo di:

  • volumi
  • altezze
  • superfici
  • rapporti di copertura

E, aggiunge il testo, è possibile derogare anche alle norme nazionali, regionali e comunali, per le (ecco la parte delle distanze legali che ci interessa!)

  • distanze minime tra edifici
  • distanze dai confini di proprietà
  • distanze minime di protezione del nastro stradale e ferroviario
  • altezze massime degli edifici

Esiste però un limite inderogabile, che la norma indica(anche se per il nostro ordinamento giuridico sarebbe stato anche inutile, ma è sempre bene specificare) ed è il Codice Civile.

La deroga prevista dall’articolo 14 comma 7 del D.Lgs. 102/2014 non può infatti derogare i limiti previsti dal Codice Civile in materia di distanze.

Si tratta degli articoli del Codice Civile che vanno partono dal 873, e successivi.

Senza dilungarci troppo in tutti gli articoli del Codice Civile in materia di distanze, vorrei però riportare l’art. 873, che rappresenta un caposaldo delle distanze tra le costruzioni.

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Art. 873 del Codice Civile

Non voglio dilungarmi troppo sulla trattazione, di questo e degli altri articoli, perché meritano degli approfondimenti a parte.: infatti man mano che vedremo i vari articoli del Codice Civile, vedremo anche dei concetti importanti come la differenza tra le costruzioni in aderenza o in appoggio, i muri di cinta e i muri di confine, il principio di prevenzione, l’innesto nei muri e così via.

Sintesi Smart: Che Cosa Abbiamo Imparato?

Tutto è Derogabile… Tranne il Codice Civile!

… Almeno in materia di distanze è così!

Riassumiamo, brevemente, quel che dobbiamo tenere a mente quando progettiamo un cappotto termico:

  • Nei soli casi di manutenzione straordinaria, restauro, ristrutturazione edilizia
  • Possiamo derogare a volumi, altezze, rapporti di copertura e superfici
  • Possiamo derogare alle distanze minime tra edifici, dai confini di proprietà, minime di protezione dal nastro stradale e ferroviario, e all’altezza massima degli edifici
  • NON possiamo derogare alle distanze disciplinate dal Codice Civile (articoli dall’873 ai successivi)

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Superbonus e Abusi Edilizi

Superbonus e Abusi Edilizi. Stato Legittimo e Potere dell’Amministrazione

Il Superbonus ha permesso di non attestare lo stato legittimo dell’immobile. L’art. 119 riporta anche le cause di revoca del Superbonus 110%. Vediamo quale potere rimane in mano all’Amministrazione, e perché il TAR Veneto ci dice che non è tutto oro quello che luccica.

Maga Magò: Ora, se non ti dispiace, per prima cosa detterò io le regole.
Anacleto: Regole un corno! Aha! Vuole regole per il piacere di infrangerle!

… Poco prima del duello tra Maga Magò e Mago Merlino

Allora … andiamo con ordine … per il bene del comprendere.

Una recente sentenza del TAR Veneto n.128 del 2023 ci ricorda i poteri dell’Amministrazione Pubblica in materia di vigilanza e controllo nei cantieri edili.

Ma perchè ne parliamo in salsa Superbonus?

Perchè i Giudici del Tribunale Amministrativo Regionale del Veneto, con la sentenza 128/2023 (puoi compilare il form in calce all’articolo per scaricare il testo completo), ci ricordano che rimane in capo all’Amministrazione il potere di vigilanza e controllo nei cantieri edili, anche nel caso del Superbonus.

E che i lavori edili su immobili abusivi perpetuano l’abuso.

E alcuni risponderanno ( in modo troppo affrettato ) …

Ma con il Superbonus hanno tolto la necessità di attestare lo Stato Legittimo previsto dal Testo Unico dell’Edilizia.

Tecnico illuso

Ecco …è qui che serve fare un po’ di chiarezza.

Superbonus 110% – Art. 119, commi 13-ter e 13-quater

superbonus abusi edilizi tar veneto 120 2023 potere vigilanza amministrazione revoca contributi

E’ necessario partire dal testo dei commi 13-ter e 13-quater dell’art. 119 del DL 34/2020, il c.d. Superbonus 110%

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero e’ attestato che la costruzione e’ stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14

Senza voler fare una disamina esaustiva del comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio (c.d. Superbonus, per le parti che ci interessano), le parti che ci interessano ai fini di questo articolo sono

  1. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis … del TU Edilizia
  2. La decadenza del beneficio fiscale di cui all’art. 49 del TU Edilizia opera solo in questi casi:
    • Non presentazione della CILA
    • Interventi difformi dalla CILA presentata
    • Assenza dell’attestazione dei dati relativi ai titoli che hanno permesso l’originaria costruzione dell’immobile
    • False attestazioni

A me, non so a voi, appare chiaro il perimetro che circoscrive l’applicazione del comma 13-ter:

  • Non si attesta lo stato leggittimo
  • Non dirai falsa testimonianza 🤐
  • Realizzi lavori diversi da quelli che stai asseverando con la CILA

Da qualche parte si legge che l’Amministrazione non ha più potere di vigilanza o controllo?

Boh, a me non pare…

E a confermare questo concetto, il legislatore ha introdotto anche il comma 13-quater

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimita’ dell’immobile oggetto di intervento.

Che si traduce, dal burocratese all’italiano che resta sempre possibile, per l’ente, la valutazione sulla legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

In buona sostanza, la realizzazione dei lavori, non legittima immobili o parti di immobili non legittime

Se c’era l’abuso .. l’abuso rimane!

E rimane sempre possibile, pertanto, la possibilità per l’Ente di controllare e vigilare.

E allora a che è servito il comma 13-ter nella parte in cui indica che non si attesta lo stato legittimo dell’immobile?

E’ servito per far partire i cantieri, che al periodo erano bloccati dalle sanatorie, peraltro molte inutili, bloccate dalla volontà dei tecnici di non fare false attestazioni.

Andiamo alla sentenza…

Sentenza TAR Veneto 128/2023

superbonus abusi edilizi tar potere vigilanza amministrazione revoca contributi

Ecco i punti, lapalissiani secondo me, che possiamo estrapolare e imparare dalla Sentenza del TAR Veneto n. 128/2023:

  • Anche se non si attesta lo stato legittimo dell’immobile di cui all’art. 49 del T.U. dell’Edilizia, questo non preclude il potere/dovere dell’Amministrazione di reprimere gli abusi edilizi
  • La realizzazione di lavori in immobili abusivi comporta la perpetuazione dell’abuso, pertanto seppur non legittimato, non è possibile fare lavori su immobili abusivi (o sulle parti abusive di essi)

Quindi ogni lieve difformità in un immobile determinerà automaticamente la revoca del contributo?

Assolutamente no.

La revoca del contributo si avrà solo nei casi previsti dal comma 13-ter che sopra abbiamo riportato.

Tuttavia i giudici aggiungono un aspetto (o forse più un sospetto) che pone tante ombre e quesiti in materia di superbonus.

Vi cito il passaggio:

“… l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile, introdotta dal decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021, n. 108, appare finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al cd. Superbonus 110, riducendone i costi e gli incombenti, e potrebbe, a tutto concedere, assumere rilevanza a meri fini tributari, nel senso di impedire al Fisco di negare i benefici fiscali in caso di difformità edilizie – tema che andrebbe, tuttavia, approfondito nelle competenti sedi amministrative e giurisdizionali, non apparendo prima facie priva di contraddizioni una regula iuris che imponga allo Stato di incentivare, con una detrazione fiscale del 110%, l’ammodernamento o efficientamento energetico di immobili interessati da illeciti edilizi …”

E per allontanarsi dalle regole e dalla vita di tutti i giorni, visita iljogos de caca niqueis e bingos gratis.
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Non so a voi, ma a me un piccolo brivido è venuto. 😂

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Frazionamento Superbonus 110

Frazionare Immobile per Creare un Condominio e poter Usufruire del Superbonus 110%?

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

“Il modo sicuro di restare ingannati è di credersi più furbi degli altri.”

FRANÇOIS DE LA ROCHEFOUCAULD

No.

Cavolo, No!

Dovrei terminare qui l’articolo, perché tutto il testo che segue è lapalissiano.

Tuttavia proseguirò nella descrizione perché esistono tanti committenti che chiedono, e vorrei aiutare altri professionisti come me a rispondere correttamente:

No, non è possibile.

Per scrivere questo articolo ho preso spunto da una recente sentenza che ha chiarito ciò che il buon senso avrebbe dovuto rendere palese.

Ma si sà, il buon senso spesso non riesce a vincere contro l’avidità umana.

Anche se in realtà esiste un caso in cui è possibile frazionare un immobile, ottenere un minicondomino ed effettuare il Superbonus senza che l’Agenzia delle Entrate possa rilevare una condotta elusiva (lo spiego dopo, nel testo che segue).

Frazionamento di Una Unità per Creare un Mini Condominio

In realtà non è proprio corretto.

Alla domanda “è possibile frazionare un immobile per creare un mini condominio“, la risposta corretta sarebbe “sì”.

Il problema deriva dalla seconda parte della domanda “… per poter accedere al Superbonus 110%“?

E’ qui che la risposta diventa NO.

Se proprio vogliamo essere precisi, esiste un caso per il quale si potrebbe rispondere Sì anche a questa domanda.

Ed è unicamente il caso in cui un immobile viene frazionato per essere rivenduto, e i nuovi proprietari che nulla hanno a che vedere con il venditore, decidono di effettuare il Superbonus.

Il problema nasce quando le azioni e operazioni di frazionamento e alienazione sono fatte con l’unico scopo elusivo, e riconducibili al soggetto iniziale.

Il motivo dovrebbe essere chiaro: seppur non esiste nella legge un divieto specifico alla manovra di creazione di un condominio ad hoc per poter accedere alla maggior aliquota del 110% e bypassare tutti i vincoli soggettivi previsti per le unifamiliari, è palese che un’azione di questo tipo diventa elusiva della norma stessa e pertanto molto rischiosa.

Si potrebbe anche argomentare che “ciò che non è vietato è consentito”; tuttavia, esiste un principio fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano (lo so pure io che non sono sicuramente un giurista!), che riguarda l’abuso del diritto finalizzato ad ottenere dei vantaggi non dovuti ed elusivi delle norme stesse.

Il Caso della Sentenza 81/2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, vi riassumo brevemente il caso:

Una società acquista un immobile costituito da n unità immobiliari.

Come sapete, la società non ha diritto (quasi mai, esistono dei casi in cui può averne diritto) ad effettuare il superbonus perché è riservato alle sole per le persone fisiche, onlus, eccetera.

Questo maggior fabbricato, dopo una serie di operazioni “fittizie” viene frazionato e alienato a favore di una serie di parenti stretti del titolare della società.

Vengono effettuate anche una serie di operazioni societarie di cessioni di quote, sempre in favore dei medesimi parenti i vicini stretti al titolare effettivo, tale per cui alla fine ci si ritrova con la stessa società intestata alla madre della moglie, le unità immobiliari intestate a figlie e parenti, e come amministratore unico della società il precedente titolare (probabilmente l’artefice del tutto, risultato anche l’asseveratore del Superbonus e del Sismabonus).

superbonus frazionamento prima dei lavori

E’ stata fatta qualche operazione contro normativa?

No.

Tuttavia i Giudici stabiliscono che l’acquisto da parte della società dell’intero stabile era stato effettuato con lo scopo di ristrutturare e rivendere e le operazioni di frazionamento e cessione a terzi vicini, sempre riconducibili al soggetto primo della società, sono state considerate elusive della norma perché finalizzate unicamente ad ottenere un vantaggio non dovuto per la reale condizione originaria.

La motivazione della revoca dei contributi statali indebitamente percepiti è basata, infatti, sull’ “Abuso del Diritto”.

Abuso del Diritto

superbonus-frazionamento-unita-immobiliari-condominio-abuso-del-diritto

Vi riporto l’estratto dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste.

Lo faccio senza aggiungere nulla o commentare perché, per una volta, il testo non è scritto in legalese spinto ma è comprensibile a tutti:

Nel caso che ci occupa appare, al contrario, riscontrabile un chiaro esempio di elusione fiscale per abuso del diritto.

Come noto, il fenomeno dell’elusione fiscale per abuso del diritto è un concetto elaborato dalla giurisprudenza e che ha trovato poi riconoscimento nell’art. 10/bis dello Statuto del contribuente, il quale, al I comma, recita:” “Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all’amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni. Il comma 2° poi specifica: “Ai fini del comma 1 si considerano:

a) operazioni prive di sostanza economica i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell’utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato;

b) vantaggi fiscali indebiti i benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario”.

Come è evidente dal tenore letterale della norma, l’abuso del diritto è configurabile ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse.

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

P

Appare lapalissiano ribadire che qualunque azione finalizzata ad eludere la norma si configura, seppur non in contrasto palese con il disposto normativo, come un abuso del diritto.

Ecco perchè alla domanda:

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

Si risponde con un deciso, No, non è possibile!

Compila il Form Sottostante per Scaricare Gratuitamente il Testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Compila il form sottostante per scaricare gratuitamente il testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, da cui abbiamo estratto due concetti fondamentali:

  • non è possibile effettuare azioni elusive della norma, come ad esempio il frazionamento di una unità per ottenere un minicondominio con l’unico scopo di accedere al Superbonus
  • esiste l’abuso del diritto e si configura ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse

Superbonus Errori Formali: il Caso dei Dati Catastali Errati

Superbonus Errori Formali: il Caso dei Dati Catastali Errati nell’Asseverazione Enea

Nella compilazione dell’Asseverazione Enea può capitare di effettuare qualche errore. Che Succede in caso di Asseverazione Superbonus Errata?

Impara dagli errori altrui. La vita è troppo corta per farli tutti da solo.

Kadè Bruin

Può capitare.

A tutti.

Tutto il Superbonus è basato sull’Asseverazione Enea a firma del tecnico.

Eppure, nonostante tutta l’attenzione che ci si può mettere, può capitare inviare un’asseverazione superbonus errata.

Prima di vedere che cosa può succedere, e analizzare il caso dei dati catastali errati nell’asseverazione enea, e cosa si rischia e come ci si può tutelare, è doveroso distinguere le tipologie di errore che si possono effettuare nella compilazione dell’Asseverazione Superbonus Enea.

Superbonus Errori Formali e Errori Sostanziali: Qual è la Differenza tra gli Errori Formali e gli Errori sostanziali nel Superbonus 110%?

superbonus errori formali errori sostanziali asseverazione enea

Prima di analizzare il caso dei dati catastali errati nell’Asseverazione Enea o in altri documenti (quali, a titolo esemplificativo, la pratica comunale, o le fatture), è necessario fare un distinguo tra le tipologie di errore.

Esistono, infatti, due categorie o tipologie di errore.

Gli Errori Formali e gli Errori Sostanziali.

Superbonus Errori Formali

Gli Errori Formali nel Superbonus sono quegli errori di forma e non di sostanza.

Sono quegli errori che possiamo chiamare veniali.

Come ad esempio, l’errata indicazione dei dati catastali in uno o più documenti.

Si tratta di tutti quegli errori che “si possono perdonare” perché non inficiano sullo scopo e sull’obiettivo dell’agevolazione fiscale.

Ricordiamoci, infatti, che lo scopo del legislatore quando ha scritto il Superbonus, era quello rilanciare il settore dell’edilizia post-covid, e contestualmente raggiungere l’obiettivo di ridurre il fabbisogno energetico degli edifici e migliorare l’efficienza degli impianti.

In sostanza, il risparmio energetico negli immobili.

Gli Errori Formali nel Superbonus sono, quindi, quegli errori che non determinano nessuna modifica allo raggiungimento dello scopo del legislatore, nè incidono sulla rapporti tra spese sostenute e obiettivi raggiungi.

Un esempio di errore formale nel superbonus, è, appunto, sbagliare il dato catastale nell’asseverazione Enea, oppure in un documento (ad esempio una fattura o un bonifico); un altro esempio di errore formale è quello di un errore di battitura nel nome e cognome del committente nell’asseverazione Enea, o l’errata indicazione dell’indirizzo o del civico (laddove, magari, i dati catastali sono invece corretti e permettono di identificare comunque in modo univoco l’immobile).

Superbonus Errori Sostanziali

Gli Errori Sostanziali nel Superbonus sono quelli di sostanza.

Ovvero sono quegli errori che incidono sull’essenza stessa dell’intervento.

Per fare un esempio pratico, un errore sostanziale è effettuare il superbonus su un immobile che ha una categoria catastale non ammissibile.

O ancora, un errore sostanziale nel superbonus è effettuare i lavori trainati in un immobile a destinazione non residenziale (salvo rari i casi specifici in questo è ammissibile).

Si tratta, quindi, di tutti quegli errori che, potenzialmente, possono determinare la revoca totale o parziale del contributo.

Il Caso di Specie: Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità

Ora che abbiamo chiara la differenza tra gli errori sostanziali e gli errori formali, vi descrivo il caso in questione.

Durante la fase della compilazione dell’Enea, per il primo SAL dei lavori in Superbonus, per un mero errore di battitura è stato indicato un dato catastale errato.

Il “Foglio” catastale indicato è stato il 35 in luogo del 34.

Il classico errore di battitura; oltre all’assenza di ricontrollo prima della protocollazione finale, che deriva dalla fretta di chiudere.

E la fretta si rende necessaria, quando si fanno le compilazioni sotto scadenza, con la paura che i crediti non arrivino per tempo (ricordate la storia dei 5 giorni lavorativi di allineamento tra il sistema di Enea e dell’AdE? Quel “lavorativi” mi ha sempre fatto pensare che, per allineare due sistemi informatici, ci sia un omino che con una chiavetta usb va da un ufficio all’altro.

E quando andrà in ferie? Non ci voglio pensare 😂

Scherzi a parte, l’errore è a prima vista importante: si tratta di avere un’asseverazione Enea errata dove i dati per poter identificare l’immobile in modo corretto e univoco non lo permettono.

superbonus asseverazione errata dati catastali errati

Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità: E Ora che Succede? Come Risolvere?

Mamma AdE per una volta ci viene in contro.

In realtà, nelle sue ultime indicazioni, altro non fa che riprendere quello che già il Legislatore ha previsto nel testo di legge.

Vi riporto, e ricordo, il comma 5-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 “Decreto Rilancio” (quello che chiamiamo Superbonus) che recita:

“5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.”

Il comma 5-bis è molto importante perché fa salve tutte quelle istanze che hanno errori solo formali, derivanti da piccolezze, ma che non incidono sulla bontà del progetto e sul fine dell’agevolazione fiscale.

A questo si aggiunge un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate nell’ultima giunta di Telefisco 2022, nel quale l’AdE ci indica:

“… , in riferimento agli errori di natura formale, che non incidono sulla determinazione del credito di imposta (ad esempio, l’errata indicazione dei dati catastali, del numero dei SAL, della tipologia di cessionario), l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che tali errori non inficiano la spettanza della detrazione (ferma restando la sussistenza dei requisiti prescritti) e, quindi, la validità della cessione del credito. …”

Agenzia delle Entrate – Telefisco 15/06/2022

Bene … ora che sappiamo che non finiremo al fresco, come ci possiamo comportare con l’eventuale istituto che compra i crediti?.

Superbonus Asseverazione Errata: Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità: Come Comportarsi per la Cessione del Credito?

Nel nostro caso, l’errore è saltato all’occhio della società che per conto dell’istituto di credito si sta occupando di controllare la documentazione per l’acquisto del credito di imposta maturato dal committente.

Diversamente, probabilmente, non ci saremo nemmeno accorti dell’errore.

Come possiamo comportarci davanti all’Istituto di Credito che, trovando l’errore, non intende procedere all’acquisto del credito maturato?

La prima strategia possibile è

superbonus errori formali cessione del credito

Se gli occhioni non funzionano, allora non vi resta che, prima di valutare ulteriori strade, relazionare che si tratta di errori formali che non incidono sulla bontà del credito maturato.

Se vuoi avere un fac-simile di come abbiamo relazionato, compila il form sottostante.

Riceverai un link al documento google, che potrai “copiare” (file > crea una copia) oppure scaricare in formato modificabile a adattare alle tue esigenze (file > scarica > word)

V

Noi ci abbiamo provato … ad oggi non sappiamo, però, se il nostro tentativo è sufficiente a proseguire, oppure se dovremo perseguire altre strade.

SuperBonus Condominio Aspetto Economico

SuperBonus Condominio: Aspetto Economico del SuperBonus

SuperBonus Condominio: E’ opportuno, se non necessario, focalizzare l’attenzione dell’Assemblea e di tutti gli attori in campo sull’unico aspetto che può far andare bene l’operazione, quello Economico

Gandhi è diventato Gandhi perché viveva in una capanna per i ca**i suoi e non ha mai fatto una riunione di condominio in vita sua!

Dario Cassini

Continua la nostra novella del Superbonus in Condominio.

Oggi vediamo l’unico aspetto che secondo me conta davvero: focalizzare la tua attenzione, quella dell’Amministratore, quella dell’Assemblea, e quella di tutti gli attori coinvolti sull’aspetto economico.

SuperBonus Condominio Aspetto Economico: Consiglio #1 – Tutto il Resto è Noia

Se guardo in giro per la mia città, i cantieri Superbonus nei condomini si contano sulle dita di una mano.

E sapete qual è il problema?

Che i Tecnici vari, incaricati dalle Assemblee, si concentrano su tutto tranne l’unica cosa che conta davvero: l’aspetto economico.

A nessuno frega niente di una piccola difformità interna, o di una finestra che è diventata porta finestra.

A nessun interessa della classe energetica attuale, e se si fa il doppio salto di classe.

Il problema vero è proprio questo: vedo colleghi onanisti del centimetro bloccare e non intraprendere il percorso di un lavoro da qualche milione di euro (con conseguente prospicua parcella!) per focalizzarsi su inutili sanatorie preliminari.

Eh sì, sono inutili.

Lo so che a questi tecnici piace farsi due lire con sanatorie inutili; ma per due briciole ci si sta perdendo tutta la torta!

Vuoi un consiglio serio, utile, vero…

Focalizzati sull’aspetto economico.

Da subito devi affrontare in assemblea l’unico aspetto che può far girare l’operazione: chi finanzia e chi compra.

Se non è chiaro fin da subito chi finanzia l’operazione e chi compra i crediti, tutto il resto (sanatoria, ape, computo, ecc…) non serve a nulla.

Tutto il resto è Noia.

SuperBonus Condominio: Consiglio #2 – Chi Finanzia e Chi Compra

Chi finanzia l’operazione e chi compra i crediti.

Ecco il primo vero e unico punto di partenza, dopo il quale si può pensare di far partire tutte le altre menate

Chi finanzia l’operazione?

Esistono tre possibilità:

  1. i condòmini
  2. l’impresa
  3. una banca

1 – Nel caso più fortunato, i condòmini finanzieranno l’operazione. Ciascuno di loro metterà la mano nella propria tasca, e in quota millesimale, contribuirà al pagamento delle somme (lavoro + spese professionali).

Inutile dire che questo è il caso più unico che raro.

Nel caso in cui il condominio pagherà direttamente i lavori, ci si dovrà focalizzare unicamente sull’altro aspetto: che si fa con i crediti di imposta?

Anche qua, nel caso migliore, sarà suddiviso tra i condomini in quota millesimale (almeno per i trainanti, mentre i trainati sono già relativi alla singola unità e quindi al singolo proprietario), e sarà portato in detrazione da ciascuno.

Se, invece, non tutti hanno la capienza e si opta per la cessione del credito, si dovrà trovare l’ente (istituto, banca, assicurazione, impresa, ecc..) che ha interesse a comprare i crediti di imposta.

2 – Nel caso in cui sia l’impresa a farsi carico del costo del lavoro, sia essa un General Contractor, un’impresa, o un pool di imprese, ci si trova nella condizione economicamente più semplice.

Il condominio ha risolto, in questo caso, in un solo colpo entrambi gli aspetti: infatti la stessa impresa che finanzia l’operazione è la stessa che compra i crediti.

Tecnicamente viene pagata con la cessione del credito totale (ovvero il 110% dell’importo dei lavori), mediante quello che nel decreto viene definito con “sconto in fattura”.

Uno degli aspetti negativi di questa modalità è che il Condominio si troverà nella condizione non di scegliere l’impresa, ma di affidarsi all’unica che troverà (perché, in questo periodo, è veramente difficile trovare chi si fa carico del costo del lavoro); un altro svantaggio è che non c’è l’atto del pagamento (viene fatto lo “sconto in fattura” totale) e spesso il Direttore dei Lavori si trova nella condizione di non avere tanto potere nei confronti della ditta (pensiamo solo ad un lavoro mal eseguito: generalmente la DL intima la sistemazione, e in caso non avvenga, blocca i pagamenti, ma in questo caso non ci sono pagamenti).

Peggio ancora quando il tecnico è portato o pagato dal General Contractor; se il tecnico che deve controllare la bontà del lavoro viene pagato dal controllato, va da sè che diventa difficile che si crei un rapporto sano, ma ci sarà sempre una sudditanza psicologica del tecnico nei confronti del GC, perché altrimenti rischia che non gli venga pagata la parcella.

3 – Quando entra in gioco la banca, si riesce ad avere un buon compromesso tra le due modalità precedenti.

La banca finanzia l’operazione (tutta o in parte) e contestualmente si impegna ad acquistare i crediti di imposta generati dall’esecuzione dei lavori e dei pagamenti.

Se vi sembra la soluzione migliore, è perché non avete mai avuto a che fare con le banche per il 110 🤦‍♀️ … dopo un po’, però, si riesce ad arrivare al risultato.

SuperBonus Condominio: Consiglio #3 – E Dopo? E’ tutto in discesa

Dopo che è stato chiarito come impostare il lavoro in Superbonus?

Dopo è tutto in discesa.

Qualunque sia la modalità scelta, ora non resta che preparare i documenti necessari.

Che sia per la banca, o per il GC, o semplicemente per iniziare il cantiere, sapete che produrre documenti ha un senso.

Per voi e per il vostro committente (il condominio).

Solo ora, e non prima, ha senso preparare gli attestati di prestazione energetica, la relazione termica, il computo, ecc…

Tutta carta che, senza aver chiarito prima l’aspetto economico, al vostro committente non serve a niente se non come fermatavolo.

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SuperBonus Cappotto Termico – Alcuni Accorgimenti per una Posa a Regola d’Arte

SuperBonus Cappotto Termico – Alcuni Accorgimenti per una Posa a Regola d’Arte

SuperBonus Cappotto Termico: vediamo alcuni dettagli da non trascurare per una buona posa e una buona esecuzione alla regola d’arte.

Oggi sono stato in un bar, ho chiesto qualcosa di caldo, e mi hanno dato un cappotto.

Groucho Marx

SuperBonus Cappotto Termico.

Per noi nerd della corretta terminologia, noto anche come “coibentazione termica delle superfici opache verticali” .

oh … yeah …

superbonus cappotto termico terminologia corretta

Per realizzare una buona coibentazione termica delle superfici opache verticali (effettuare un cappotto termico) è necessario rispettare alcuni accorgimenti.

La differenza tra un lavoro ben fatto e un lavoro mal fatto sta nei dettagli; purtroppo i dettagli contano tanto sia nella tenuta del cappotto nel tempo, sia nel comportamento atteso dello stesso.

Mi spiego: un cappotto mal incollato, probabilmente causerà danni estetici (e successivamente di comportamento termico) importanti, e la sua sistemazione sarà molto onerosa.

O ancora, una non attenzione ai dettagli, potrà causare la creazione di ponti termici con conseguente condense e muffe.

Se volete approfondire, alla fine dell’articolo metto un link alla guida gratuita Cortexa che ritengo molto utile e ben fatta.

Se avete bisogno di qualcosa i ufficiale, la norma di riferimento è la UNI 11715:2018 Isolanti termici per l’edilizia – Progettazione e messa in opera dei sistemi isolanti termici per l’esterno (ETICS)

Di seguito, i dettagli tanto semplici quanto importanti da rispettare per una buona posa del cappotto a regola d’arte.

Perchè, per noi tecnici smart, è così importante conoscere questi dettagli e accorgimenti?

Perchè siamo i Direttori dei Lavori e dobbiamo garantire al nostro committente che l’opera sia realizzata a regola d’arte; l’opera, seppur realizzata con il superbonus ( e quindi, idelmente, gratis!) non significa che dovrà essere realizzata non a regola d’arte, o ancora peggio, creare dei problemi futuri.

Controllare che l’impresa rispetti quanto previsto dalla norma UNI e questi semplici accorgimenti, ci permetterà di dormire sonni tranquilli.

Attenzione, non sono esaustivi: studiate la norma per progettare e dare le corrette indicazioni di posa per il vostro caso specifico di superbonus e cappotto termico.

  • Superbonus Cappotto Termico: Schema di Incollaggio
  • Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo negli Angoli dell’Edificio
  • Superbonus Cappotto Termico: Il Dettaglio negli Angoli delle Bucature
  • Superbonus Cappotto Termico: Schema di Tassellatura
  • Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo con l’Infisso e le Spallette
  • Superbonus Cappotto Termico: La Zoccolatura a Terra

Superbonus Cappotto Termico: Schema di Incollaggio

Il primo tra i vari dettagli a cui prestare particolare attenzione per una corretta posa del cappotto termico è lo schema di incollaggio.

Tutti pensano di sapere quale siano i metodi corretti per l’incollaggio.

Ho visto imprese e muratori sbagliare tante di quelle volte, che poi gli esiti sono questi

superbonus posa cappotto termico incollaggio errato

Il problema è che se non si rispetta il corretto schema di incollaggio, tra il pannello isolante e il muro passerà l’aria, e si verificherà un effetto camino: l’aria si incanalerà tra pannelli e muro, con l’esito che staccherà e separerà i due strati.

O ancora, se il pannello non è incollato correttamente al supporto murario, si può verificare l’effetto cuscino. Ricordiamoci che i pannelli sono soggetti a deformazione in base alle temperature. Ecco un’immagine dell’effetto camino

superbonus cappotto termico movimento pannelli

Ecco due dei possibili e corretti sistemi di incollaggio per evitare l’effetto camino e l’effetto cucino.

1 – Schema di incollaggio del cappotto termico, perimetro e punti centrali

superbonus cappotto termico schema incollaggio perimetrale e punti interni

Con lo schema di incollaggio del bordo perimetrale più i punti centrali abbiamo diversi vantaggi: il primo è che il perimetro di ogni pannello è chiuso dalla colla, e questo evita l’ingresso dell’aria al suo interno; il secondo è che tutti gli angoli sono incollati stabilmente al supporto murario, e il centro viene incollato mediante tre o più punti di colla interni al perimetro. Effetto camino ed effetto cuscino sono evitati!

Avete paura di sbagliare? Non preoccupatevi, il metodo dell’incollare l’intera superficie, evita qualunque tipo di possibile errore.

2 – Schema di incollaggio del cappotto termico, intera superficie

superbonus cappotto termico schema incollaggio pannello totale

L’immagine parla da sé. Stendere la colla sull’intera superficie del cappotto con una spatola dentata evita qualunque tipo di possibile errore di posa della manovalanza.

L’unico accorgimento da rispettare è che il pannello deve avere una superficie che garantisce una buona planarità.

Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo negli Angoli dell’Edificio

Gli angoli sono un altro elemento di estrema importanza per poter realizzare una buona posa del cappotto termico.

I pannelli dovranno sporgere oltre l’angolo a file alterne al fine di creare un incastro tra le due superfici perpendicolari.

superbonus cappotto termico angolo spigolo edificio

Superbonus Cappotto Termico: Il Dettaglio negli Angoli delle Bucature

Altro dettaglio di estrema importanza per evitare movimenti e filature nella finiture è quella di evitare che le file dei pannelli coincidano con gli angoli delle aperture.

Negli angoli delle aperture (finestre, portefinestre, bucature, ecc…) è necessario che il pannello venga sagomato come indicato in questa immagine.

superbonus cappotto termico angoli finestre e bucature

Superbonus Cappotto Termico: Schema di Tassellatura

La tassellatura, insieme all’incollaggio, permettono alla superficie coibente applicata al supporto murario di evitare e prevenire il distacco.

Ecco perché lo schema di posa dei sistema di tassellatura è tanto importante quanto quello di incollaggio.

Oltre alla necessità di utilizzare i giusti prodotti idonei per il tipo di pannello che si è scelto per la coibentazione della superficie opaca verticale, ecco due possibili schemi di tassellatura che garantiscono un’opera realizzata a regola d’arte

1 – Schema di tassellatura a T

Nello schema a T almeno un tassello è posto al centro di ogni pannello e un altro ad ogni incrocio dei giunti: questo schema è consigliato per l’applicazione dei pannelli in EPS e in PU.
Nel caso siano necessari più tasselli, essi vanno posizionati nella parte centrale dei pannelli.

superbonus cappotto termico tassellatura schema a t

2 – Schema di tassellatura a W

Nello schema a W ogni pannello è fissato con 3 (minimo) o più tasselli: questo schema è possibile per l’isolamento termico con pannelli in MW, in alternativa allo schema T.

superbonus cappotto termico tassellatura schema a w

Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo con l’Infisso e le Spallette

Una strana convinzione diffusa è che il sistema a cappotto sia realizzato a regola d’arte solo se l’infisso è dotato di controtelaio coibentato nelle spallette.

In realtà la norma UNI prevede la possibilità di raccordo tra l’infisso e il cappotto anche in assenza di controtelaio coibentato; risvoltare il cappotto all’interno dell’imbotte dell’infisso permette un raccordo tra sistema a cappotto e infisso che evita la formazione del ponte termico.

Se ci pensate, è anche normale che sia così. Non sempre un lavoro di coibentazione della superficie opaca verticale prevede la sostituzione dell’infisso.

superbonus cappotto termico raccordo infisso cappotto termico

Superbonus Cappotto Termico: La Zoccolatura a Terra

La zoccolatura a terra è imporante per evitare assorbimenti e antiestetismi.

Uno dei classici errori che vedo commettere è quello di posare pannelli in EPS che toccano terra: il pannello in EPS così come tanti altri materiali (come le lane, e le fibre) hanno dei coefficienti di assorbimento tali che che il contatto con la superficie della veranda o con la terra avrà l’unico effetto di risucchiare verso l’alto l’acqua e l’umidità depositata.

Per poter evitare questo problema è necessario usare, certamente un profilo di partenza distaccato da terra, e nel contatto verso terra o verso pavimentazione dei pannelli che non abbiano nessun assorbimento (come ad esempio l’XPS).

superbonus cappotto termico zoccolatura profilo di partenza a terra

Spero che possa esserti stato utile …

Spero che porre l’attenzione su questi piccoli accorgimenti possa esserti stato utile per l’indicazione della corretta posa del cappotto termico.

Ovviamente non sono gli unici aspetti da considerare; se vuoi approfondire, cosa che ti consiglio di fare, devi studiare la norma UNI 11715:20218.

Puoi anche scaricare una guida gratuita, ma fatta molto bene, di Cortexa.it.

Ecco il link: https://www.cortexa.it/guida/manuale-cappotto-termico-cortexa/