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Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

L’ultima legge di bilancio ha indicato l’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali a per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Ma è veramente sempre obbligatorio aggiornare il catasto dell’immobile per chi ha fatto il Superbonus?

L’ultima legge di bilancio (2024) parrebbe aver inserito l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie alla legge Superbonus 110%.

La volontà del legislatore è quella di aumentare le rendite catastali, che oggi rappresentano la base per il calcolo delle imposte sugli immobili, così da fare più cassa.

E dopo i 4 anni di superbonus, il mirino è finito sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

In realtà la legge, da sempre e come vedremo dopo, ha lo scopo di far aggiornare le rendite catastali agli immobili che hanno effettuato un qualunque intervento edilizio; il Superbonus entra nel mirino delle casse statali perchè è molto probabile che, grazie agli interventi di miglioramento energetico, tali immobili possano aver incrementato la rendita catastale.

Giusta o sbagliata che sia la mossa di voler fare cassa dagli immobili che hanno migliorato le prestazioni energetiche, non sta a me dirlo, vediamo che cosa prevede la legge di bilancio in materia di superbonus, e aggiornamento della rendita catastale o dei dati catastali dei fabbricati che hanno beneficiato degli incentivi fiscali del Superbonus 110%.

No dai .. in realtà vi voglio dare il mio parere 😂:

se investire negli immobili, che da sempre rappresentano patrimonio e base imponibile delle imposte, diventa un elemento negativo che porta a pagare più imposte, la strategia di riduzione delle emissioni di CO2 a cui l’Italia è chiamata dall’Europa sarà sempre più lontana.

Quel che servirebbe è esattamente l’approccio inverso: io “Stato” ti dovrei premiare se effettui interventi di risparmio energetico negli immobili (che, peraltro, fanno girare l’economia generando imposte, iva, stipendi, e tutto l’indotto generale che un cantiere edile porta con sé), e dovrei tassare maggiormente chi non investe nell’immobile, mantenendoli vetusti, a rischio crollo, e dagli altissimi consumi energetici.

Bene, ora che conoscete il mio parare non richiesto 🥲, possiamo addentrarci sull’obbligo di aggiornamento catastale a seguito di interventi edilizi, e ancor di più effettuati grazie al Superbonus.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Che Cosa Prevede la Legge di Bilancio che, parrebbe, aver istituito l’obbligo?

L’articolo incriminato che parrebbe aver istituito l’obbligo di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus è il comma 86, dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024)

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Comma 86, Art. 1, Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024)

Pesante 🥲😂.

superbonus aggiornamento catastale obbligo rendita catastale obbligo normativo

Analizziamo il testo e proviamo a tradurlo nella nostra comune lingua del “parla come mangi“.

Attiviamo lo “smart translate“, ed ecco il risultato:

Cari signori brutti e cattivi dell’Agenzia delle Entrate, vi forniremo, con strumenti automatizzati, delle liste di immobili che hanno effettuato il Superbonus per verificare se è stato presentato l’aggiornamento della rendita catastale, ove necessario.

Analizzando il comma, notiamo che non vi è nessun nuovo obbligo di legge che prevede l’aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus, ma si tratta di una indicazione che indica all’AdE la possibilità di effettuare la verifica con strumenti automatizzati (interoperabili tra banche dati) per il rispetto della legge già pre-esistente.

Quindi, e lo ripeto cosicché possa rimanere più chiaro e impresso: non vi è nessun nuovo obbligo di legge che impone l’aggiornamento del dato catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi in Superbonus.

Ma allora, che cosa possiamo consigliare ai nostri clienti?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale di un immobile vige quando sono stati effettuati interventi /o variazioni che abbiano determinato un aumento della rendita superiore al 15% rispetto a quella precedente.

La rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile: aver effettuato interventi di Superbonus tali che abbiano incrementato il valore commerciale dell’immobile non si traduce automaticamente in un aumento della rendita catastale.

Eh sì, perchè i parametri di calcolo della rendita catastale attuali non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale deriva dall’articolo 1 della Legge 311/2004, comma 336, e ancora prima dall’applicazione del D.M. 701 del 19 aprile 1994 e dell’articolo 20 del RD 652/1939.

Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con le circolari 10/2005 e 1/2006 (all’epoca Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005), l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale vige solo quando sono stati effettuato interventi tali da

determinare un incremento della rendita catastale superiori al 15% di quella precedente

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

Ora che sappiamo quando vi è l’obbigo di aggiornamento della rendita catastale per gutti gli interventi edilizi, ivi compresi quelli derivanti dal Superbonus 110%, possiamo anche dedurre quando non vi è l’obbligo di aggiornamento dei valori catastali:

non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora non vi sia variazione della consistenza delle superfici come classificate nella DOCFA (DOCFA è il software utilizzato per l’accatastamento dei fabbricati)
non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora siano stati realizzati solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, consistenti nelle semplici sostituzioni di sanitari, infissi, facciata, tetto o messa a norma degli impianti (elettrico, idrico, ecc…)
non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora sia stata effettuata l’installazione dell’impianto fotovoltaico da 3 kW

Le domande successive sorgono spontaneamente:

Se l’impianto fotovoltaico è superiore a 3 kW, il mio cliente ha l’obbligo di aggiornamento del catasto?

E la risposta è sempre No. L’aggiornamento è obbligatorio solo quando si ha un incremento della rendite precedente superiore al 15%.

Vi è certamente l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale quando si ha un aumento di superficie: è il caso del cappotto termico.

La procedura di variazione catastale mediante software DOCFA prevede che le superfici siano prese al lordo dei muri perimetrali (per farla semplice), pertanto la realizzazione del cappotto termico genera un aumento di superfici che, però, non sempre si tradurrà in un aumento della rendita catastale superiore al 15%.

E’ molto probabile che l’aumento di rendita catastale possa realizzarsi su immobili che non hanno subito variazioni catastali da diverso tempo, e godono ancora di classi e categorie che non sono in linea con gli accastamenti attuali.

In questi casi, sarà molto probabile che la rendita possa ricevere un aumento superiore al 15% anche senza la realizzazione del cappotto termico.

Vi è solo un modo per scoprirlo, con una simulazione tramite software DOCFA.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Consigli Smart per Tecnici e Committenti

Ora che abbiamo fatto nostro lo scibile in materia di obbligo di aggiornamento dei dati catastali per gli immobili che hanno effettuato interventi edilizi, e più in generale interventi del Superbonus (sia risparmio energetico che miglioramenti sismico), vediamo come procedere e quale può essere un approccio smart per i nostri clienti.

Se sei un tecnico affamato di lavoro, un approccio non smart è quello di procedere ad un accatastamento generale a tutti gli immobili che hanno effettuato tali interventi, come se procedere ad una presentazione DOCFA mettesse al riparo da controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Nulla di più sbagliato.

A mio modo di vedere, un approccio smart, che può rappresentare una buona opportunità di lavoro per noi tecnici, è quello di informare il committente in modo onesto di quale sia il reale obbligo di legge in materia di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi con il Superbonus.

Una volta informati, la nostra attività (retribuita) può essere quella di

raccolta documentale
rilievo specifico (anche strumentale) nell’immobile con tutte le condizioni post intervento superbonus
simulazione DOCFA per la verifica dell’aumento della rendita
Qualora vi sia un aumento della rendita catastale:
- se la rendita catastale post superbonus è aumentata per meno del 15%, lasciare la scelta al cliente se intende o no procedere alla presentazione della variazione al catasto fabbricati
- se la rendita catastale post superbonus è aumentata per almeno il 15% o più, informare il cliente dell’obbligo normativo di procedere ad una presentazione dell’aggiornamento DOCFA
Nel caso in cui non si proceda all’aggiornamento catastale post superbonus, sarà opportuno e smart rilasciare una relazione peritale al nostro cliente nel quale si riassume l’attività svolta, e che contenga al suo interno la speficia del perchè si è scelto di non procedere all’aggiornamento catastale.

Tutte attività che richiedono tempo e competenza, e che mettono al riparo i nostri committenti da eventuali controlli successivi, o semplicemente li rassicurano in modo consapevole, senza cadere vittime del terrorismo mediatico a cui stiamo assistendo in materia di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Sintesi Smart sull’Obbligo di presentazione DOCFA

non esiste un nuovo obbligo normativo che impone, tout court, di aggiornare la rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%
l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale degli immobili vige solo se vi è un incremento della rendita catastale superiore al 15% della rendita catastale precedente
la rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile
aver installato un impianto fotovoltaico superiore a 3 kW non impone necessariamente un aggiornamento della rendita catastale
lo strumento per la determinazione della nuova rendita catastale è il software DOCFA
per procedere alla verifica di incremento della rendita catastale, si passa per una simulazione DOCFA

Superbonus Aggiornamento Catastale: Scarica la nota ufficiale del CNI

E vabbè, se proprio non ti fidi di quello che ti dico io, dal form sottostante puoi scaricare la nota ufficiale del Consiglio Nazionale degli Ingegneri sull’obbligo (o non obbligo) di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%

10/02/2025

Superbonus

Superbonus, Non Ammesso lo Sconto in Fattura per le Sole Spese Tecniche

Superbonus, Non Ammesso lo Sconto in Fattura per Sole Spese Tecniche

Superbonus e Bonus Fiscali in genere: Le Spese Tecniche sono riconducibili ai Costi Strettamente Collegati che sono differenti dai Costi Per Interventi Realizzati

A volte capita di leggere delle notizie che pensi che siano delle non-notizie.

Le leggi e pensi “ma veramente qualcuno ha chiesto questo?“

“Ma veramente è stato necessario dare questo chiarimento?“

In realtà la risposta a queste lapalissiane domande sta nel fatto che quel che è scontato per me (o per te), non necessariamente lo è per qualcun altro o per qualche altro caso specifico.

Ci dobbiamo ricordare, infatti, che tolti i casi generali che hanno delle caratteristiche comuni e che, quindi, possono ricevere letture comuni della norma, in edilizia esistono tanti casi specifici, che hanno solo parte di quelle caratteristiche comuni, e che possono avere in sè delle peculiarità che rendono non tanto banale quelle domande che in altri casi sarebbero banali.

Premesso ciò, vediamo la risposta del giorno dell’Agenzia delle Entrate in materia di sconto in fattura nell’ambito del Superbonus (e più in generale dei bonus fiscali in edilizia, siano essi di risparmio energetico o di ristrutturazione).

L’Agenzia delle Entrate, in una delle sue ultime note, richiama un chiarimento e una distinzione che sembrava fosse tanto chiara fin dall’inizio:

I Costi Per Interventi Realizzati sono differenti dai Costi Strettamente Collegati.

Costi Per Interventi Realizzati e Costi Strettamente Collegati: Qual E’ La Differenza?

In buona sostanza, la differenza la si trova esplicitata già nella frase stessa:

da una parte abbiamo i costi per gli interventi realizzati, e dall’altra i costi sostenuti per tutte le spese strettamente collegate alla realizzazione degli interventi.

Questo è un principio che l’Agenzia delle Entrate ha sempre chiarito fin dalla prima applicazione del bonus per risparmio energetico (quello che chiamiamo in gergo “bonus 65”).

Sono detraibili tutte le spese sostenute necessarie alla realizzazione degli interventi.

E nel superbonus non vi era differenza. (parlo volutamente al passato, perchè non mi pare che attualmente stia riscontrando successo!)

Il Superbonus, infatti, altro non era che il “vecchio” bonus sul risparmio energetico a cui avevano innalzato l’aliquota di detrazione fino al 110%,. a determinate condizioni (soggettive e oggettive).

Ma il dubbio allora dove sta?

In realtà il dubbio è più che legittimo, perchè con l’inserimento dello sconto in fattura (ma in realtà anche senza quello), e con i tanti lavori a volte nemmeno mai iniziati:

Le Spese Tecniche Sono Detraibili e/o Ammesse allo Sconto in Fattura in Relazione ad Interventi non Eseguiti?

La storia del Superbonus, contorta e troppe volte oggetto di modifica, sappiamo come è andata a finire (non bene!).

L’estrema incertezza normativa derivante dai repentini cambi di legge, a volte pure retroattivi 🤦‍♂️, unita all’impossibilità di cedere i crediti fiscali derivanti dalla realizzazione dei lavori mediante lo sconto in fattura (o anche solo la cessione del privato per il rientro della liquidità), ha messo tanti cantieri in una condizione di non essere mai iniziati.

E allora, la domanda in oggetto è più che lecita, perchè esistono tantissimi casi di spese sostenute (o sconti in fattura effettuati) soprattutto per le parti professionali preliminari, per lavori che non hanno mai avuto inizio.

Ma se anche volessimo escludere questi casi limite nei quali i cantieri non hanno mai visto la luce, ragion per cui era plausibile che lo sconto in fattura o la detrazione corrispondente non fosse dovuta, un’altra domanda merita accoglimento:

Nei casi in cui sono state ripartite le spese professionali, e asseverate, in una categoria di lavori corrispondente a dei lavori che poi non sono stati effettuati?

O magari semplicemente non sono stati completati, e pertanto non raggiungono la condizione tecnica richiesta dal bonus per poter detrarre quella spesa?

La risposta è, udite udite:

No. Nada. Nisba.

E la sua logica nell’ambito generale di un bonus fiscale per intervento ce l’ha pure, questa rispota.

Il problema è nella consecutio temporum dei lavori e delle operazioni, che porta alcune spese a essere sostenute per determinati interventi, e poi non poter essere scaricate (o cedute!).

Quindi, che fare se qualcuno ha ricevuto dei crediti fiscali per lavori mai iniziati o per lavori iniziati ma asseverati in categorie di interventi non portati a compimento e quindi non asseverabili?

Bella domanda.

Se il contenuto di sopra deriva da una lettura delle note dell’Agenzia delle Entrate, la risposta che segue deriva da una mia personale interpretazione alla domanda di sopra.

Che fare se qualcuno ha ricevuto dei crediti fiscali per lavori mai iniziati o per lavori iniziati ma asseverati in categorie di interventi non portati a compimento e quindi non asseverabili?

Quella che segue è una mia interpretazione delle norme e dei chiarimenti vari forniti dall’Agenzia delle Entrate.

Quindi prendete quanto segue con il beneficio del dubbio, e con le dovute cautele.

A mio avviso, qualora qualche professionista (o impresa) abbia ricevuto dei crediti di imposta per lavori mai completati (per i motivi di cui parlavamo prima, ovvero che spesso una parte delle attività professionali vengono effettuate prima del completamento dei lavori), è opportuno che gli stessi crediti non siano utilizzati.

Mi spiego meglio:

se un’attività è stata completata al 30%, ragion per cui poteva essere corretto inserire in quella attività anche una parte delle spese professionali, ma poi questa non è stata completata e non sarà mai completata, ritengo che non si siano avverate le condizioni necessarie affinchè i crediti di quella lavorazione potessero essere ritenuti validi.

Se la previsione di progetto è cambiata e quel dato intervento non viene portato a termine, non si sono avverate le condizioni specifiche tecniche per ottenere quei crediti di imposta.

Provo a fare un esempio pratico:

se in un cantiere sono state iniziate le opere di installazione di un solare termico, tanto da poter asseverare il raggiungimento del 30% con relativi crediti di imposta per imprese/privati/professionisti, ma poi per le varie ragioni sopra esposte,il solare termico non sarà mai portato a compimento, il nostro progetto finale non avrà il solare termico come intervento di miglioramento delle prestazioni energetiche.

Ricordatevi, infatti, che il progetto energetico deve contenere tutti i lavori effettivamente da realizzare (e realizzati), e che realizzare lavori diversi dal progetto energetico è motivo di revoca del contributo (limitatamente a quella spesa per l’intervento non realizzato).

Se è motivo di revoca del contributo aver effettuato lavori (e quindi ottenuto crediti) per lavori diversi da quanto indicato nel progetto energetico (ma anche NON aver realizzato dei lavori che invece sono all’interno del progetto energetico!), allora non è legittimo nemmeno la maturazione dei crediti in quella determinata categoria di intervento (solare termico).

Ma allora, che si fa?

I crediti fiscali sono qualcosa riconosciuta dal fisco in cambio di qualcos’altro (spesa per risparmio energetico); pertanto se sono stati ricevuti, esistono queste possibilità:

rifiutarli dal cassetto fiscale
se sono già stati accettati, effettuare la procedura di revoca (ci sono i modelli dell’AdE)
se non è possibile effettuare la procedura di revoca, allora sarà opportuno che chi li ha ricevuti non li utilizzi, in modo da non creare un danno al Fisco.

Penso che l’aspetto importante sia non frodare il Fisco; pertanto in assenza di alternative, a mio avviso, è necessario non utilizzarli.

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02/09/2024

Superbonus

Vendita Immobile Superbonus Plusvalenza

La vendita di un immobile su cui sono stati effettuati interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche con il Superbonus può essere oggetto di tassazione da plusvalenza. Vediamo che cos’è, quando è dovuta è quando non è dovuta, come si calcola, e alcuni casi specifici.

Se come me ti sei occupato di superbonus, potrà capitarti, e ti capiterà, che qualche tuo cliente ti chieda se può vendere un immobile che ha usufruito del superbonus, e, in caso di risposta positiva, quanto deve pagare di tasse.

Bene, proviamo a dare ordine alle tante informazioni disordinate e poco chiare che si trovano in rete e vediamo cosa possiamo rispondere ai nostri clienti nel caso vogliano vendere il proprio immobile che ha usufruito del Superbonus.

Vendita Immobile Superbonus: è possibile?

Andiamo per ordine e partiamo dalla domanda più frequente, ma anche quella a cui possiamo dare una risposta molto semplice.

E’ possibile vendere un immobile su cui si sono effettuati lavori con il Superbonus 110%?

Sì, è possibile effettuare la vendita di un immobile sul quale sono stati effettuati interventi di miglioramento energetico previsti dal Superbonus.

Esiste una dinamica particolare che porta le persone che hanno beneficiato di contributi fiscali previsti dal superbonus 110% a pensare di avere limitazioni alla vendita del proprio immobile.

La dinamica è spontanea e anche comprensibile: il trick mentale è sempre lo stesso

“Mi hanno dato dei contributi per migliorare il mio immobile con il superbonus, avrò delle limitazioni alla vendita? Altrimenti chiunque avrebbe potuto beneficiare di contributi fiscali per realizzare profitto”

Se da una parte la domanda è più che lecita e comprensibile, dall’altra la risposta è altrettanto semplice.

Nella norma del superbonus non vi è mai stata nessuna limitazione alla vendita, nemmeno nei primi anni post intervento di miglioramento energetico.

E la storia del profitto?

Per comprendere come sia possibile che lo Stato abbia permesso questo, va ricordato che lo scopo del superbonus era migliorare la prestazione energetica degli immobili (in realtà era rilanciare l’economia attraverso l’edilizia, ottenendo anche il miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili); se l’obiettivo è questo, va da sè che diventa indifferente chi si a il proprietario.

Pertanto, perchè mettere una limitazione alla vendita?

Infatti non esiste nessuna limitazione.

Ma non spaventatevi, la questione relativa all’eventuale profitto è stato “sistemato” dall’Agenzia delle Entrate che ha specificato i casi per i quali, in caso di vendita di un immobile che ha beneficiato del superbonus, si soggetto alla tassazione della plusvalenza (ovvero del maggior incremento di valore derivante dai lavori effettuati).

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: A Chi Si Applica? Per Quale Tipologia di Immobili?

Prima di vedere quanto si paga, qual è la tassazione, nel caso di vendita (cessione) di immobile che ha beneficiato del superbonus 110%, vediamo a quali tipologia di soggetti si applica e per quale tipologia di immobili.

I soggetti al quale si applica la tassazione per la vendita di immobili superbonus

Il principio alla base è che si tratta del conseguimento di un reddito diverso inclusa nell’articolo 67 del TUIR, quindi ecco i soggetti che sono sottoposti a questa tassazione:

persone fisiche residenti (sempreché il reddito non sia stato conseguito in qualità di impresa o professionista)
le società semplici e similari
gli enti non commerciali
persone fisiche, società, enti, anche non residenti in Italia, quando il profitto è stato conseguito nel territorio italiano

La mia è una semplificazione; se avete necessità di una lettura più precisa, è sempre bene consultare il proprio consulente fiscale.

A quale tipologia di immobili superbonus si applica la tassazione

Risposta semplice.

A tutti gli immobili ceduti che hanno beneficiato dei lavori di risparmio energetico incentivati con il superbonus 110%.

Al fine della tassazione non rileva nè la tipologia dell’immobile: si applica tanto sugli immobili residenziali quanto su quelli non residenziali, a prescindere dalla destinazione d’uso.

E nemmeno chi è stato il fautore dell’intervento ha importanza per capire se un immobile che ha usufruito di lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie al superbonus 110%: la tassazione si applica a tutti gli immobili che ne hanno usufruito a prescindere che ad eseguirli sia stato il proprietario o l’utilizzatore (infatti nelle prime versioni del superbonus, potevano effettuare i lavori oltre a chi avesse titolo sull’immobile, anche chi ne avesse il possesso, previo consenso dell’avente titolo).

Vendita Immobile Superbonus. Rileva la Tipologia Degli Interventi Realizzati Ai Fini della Tassazione? Rileva lo Sconto in Fattura o la Cessione del Credito?

No.

E potrei chiudere qua questo paragrafo. 😂

La norma non specifica né fa distinzione sugli eventuali interventi da portare o meno a tassazione della plusvalenza, quindi direi che sono tutti gli interventi del superbonus che, qualora abbiano generato un incremento di valore dell’immobile (plusvalenza), generano una componente di reddito da tassare.

Analogo discorso per le modalità con le quali si è fruito del superbonus: che vi sia stato uno sconto in fattura, una cessione del credito di imposta, o la fruizione diretta in dichiarazione dei redditi, è ininfluente ai fini della tassazione.

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Se l’unità immobiliare non ha effettuato interventi trainati ma il condominio ha effettuato i trainanti?

Anche questa domanda è probabile che vi verrà posta da qualche vostro cliente.

E la risposta è sempre la stessa: anche se l’immobile in cessione non ha effettuato interventi trainati specifici della singola unità immobiliare all’interno di un condominio, ma il condominio ha effettuato dei lavori trainanti per i quali viene generata una plusvalenza sull’immobile, allora quel reddito è soggetto a tassazione.

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Quanto Si Paga?

Ok, dopo tutti ‘sti discorsi … veniamo alla domanda primaria.

Ma quanto si paga?

Si paga un’imposta sostitutiva pari al 26% del reddito generato.

Qual è il reddito generato?

Il reddito generato è la plusvalenza, ovvero la differenza di corrispettivo che viene percepito in sede di vendita o cessione, e il prezzo di acquisto dell’immobile, incrementato di ogni altro costo inerente l’immobile.

Tieni bene a mente questo “costo inerente” perchè ci torniamo dopo.

In buona sostanza però, nessuna differenza con le normali plusvalenze per gli immobili.

E allora che differenza c’è?

La differenza sta nel criterio di calcolo e nella determinazione dei costi sostenuti per gli interventi rientranti nel superbonus 110%.

I costi inerenti di cui parlavamo prima.

La Circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate detta alcune indicazioni specifiche; qui entriamo un po’ nel campo tecnico delle norme fiscali, quindi il mio consiglio è quello di rivolgersi a qualcuno esperto in materia.

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E/2024 (“Circolare Plusvalenze Superbonus”

Io provo a riassumerlo così:

Nel calcolo dei costi inerenti, che sono quelli sostenuti che si possono sommare al prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile, ai fini della determinazione della differenza (plusvalenza) tra il prezzo di cessione dell’immobile e il costo di acquisti incrementato degli ulteriori costi sostenuti, l’Agenzia indica che le spese sostenute non possono essere riconosciute in tutto o in parte quando si verificano insieme queste condizioni:

si sia beneficiato del superbonus con aliquota al 110%
si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta

Quindi, se coesistono queste due condizioni, ci si trova davanti ad un bivio derivante dalla data di cessione dell’immobile:

se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da meno di 5 anni, allora non sono riconosciuti i costi inerenti
se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da oltre 5 anni, i costi inerenti sono riconosciuti nella misura del 50%

In tutti gli altri casi, ovvero quando non si verificano congiuntamente le due condizioni iniziali sopra indicate 1 – aliquota al 110% e 2 – sconto in fattura o cessione del credito, allora i costi sostenuti per i lavori sono riconosciuti al 100% come costi inerenti.

Bene … ora che hai un po’ di confusione in testa, rileggi questo paragrafo fino a quando non ti è chiaro 😂.

Vendita immobile superbonus: Sintesi Smart e Risposta alla domanda: Se Ho Effettuato Lavori con il Superbonus nel Mio Immobile, Devo Pagare Più Tasse?

Se hai effettuato i lavori di risparmio energetico con il superbonus 110% NON devi pagare più imposte
Devi pagare un’imposta pari al 26% solo nel caso di cessione a titolo oneroso dell’immobile che ha usufruito del superbonus
Anche se l’unità immobiliare in condominio non ha fatto lavori trainati, se il condominio ha fatto lavori trainanti, si genera una plusvalenza
Devi pagare il 26% sulla plusvalenza, che è data dal valore di cessione dell’immobile a cui va detratto il costo di acquisto e i costi inerenti
I costi inerenti sono pari al 100% dei costi sostenuti per i lavori, a meno che non si verifichino due condizioni insieme:
- si sia beneficiato del 110%
- si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta
Se coesistono queste condizioni, allora
- se si vende l’immobile entro i 5 anni non sono riconosciuti come costi inerenti i costi sostenuti per i lavori
- se si vende l’immobile oltre i 5 anni, allora i costi sostenuti vengono computati al 50% come costi inerenti

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29/07/2024

Bagaglio Tecnico, Superbonus

Superbonus e Abusi Edilizi

Superbonus e Abusi Edilizi. Stato Legittimo e Potere dell’Amministrazione

Il Superbonus ha permesso di non attestare lo stato legittimo dell’immobile. L’art. 119 riporta anche le cause di revoca del Superbonus 110%. Vediamo quale potere rimane in mano all’Amministrazione, e perché il TAR Veneto ci dice che non è tutto oro quello che luccica.

Maga Magò: Ora, se non ti dispiace, per prima cosa detterò io le regole.
Anacleto: Regole un corno! Aha! Vuole regole per il piacere di infrangerle!
… Poco prima del duello tra Maga Magò e Mago Merlino

Allora … andiamo con ordine … per il bene del comprendere.

Una recente sentenza del TAR Veneto n.128 del 2023 ci ricorda i poteri dell’Amministrazione Pubblica in materia di vigilanza e controllo nei cantieri edili.

Ma perchè ne parliamo in salsa Superbonus?

Perchè i Giudici del Tribunale Amministrativo Regionale del Veneto, con la sentenza 128/2023 (puoi compilare il form in calce all’articolo per scaricare il testo completo), ci ricordano che rimane in capo all’Amministrazione il potere di vigilanza e controllo nei cantieri edili, anche nel caso del Superbonus.

E che i lavori edili su immobili abusivi perpetuano l’abuso.

E alcuni risponderanno ( in modo troppo affrettato ) …

Ma con il Superbonus hanno tolto la necessità di attestare lo Stato Legittimo previsto dal Testo Unico dell’Edilizia.
Tecnico illuso

Ecco …è qui che serve fare un po’ di chiarezza.

Superbonus 110% – Art. 119, commi 13-ter e 13-quater

superbonus abusi edilizi tar veneto 120 2023 potere vigilanza amministrazione revoca contributi

E’ necessario partire dal testo dei commi 13-ter e 13-quater dell’art. 119 del DL 34/2020, il c.d. Superbonus 110%

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero e’ attestato che la costruzione e’ stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14

Senza voler fare una disamina esaustiva del comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio (c.d. Superbonus, per le parti che ci interessano), le parti che ci interessano ai fini di questo articolo sono

La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis … del TU Edilizia
La decadenza del beneficio fiscale di cui all’art. 49 del TU Edilizia opera solo in questi casi:
- Non presentazione della CILA
- Interventi difformi dalla CILA presentata
- Assenza dell’attestazione dei dati relativi ai titoli che hanno permesso l’originaria costruzione dell’immobile
- False attestazioni

A me, non so a voi, appare chiaro il perimetro che circoscrive l’applicazione del comma 13-ter:

Non si attesta lo stato leggittimo
Non dirai falsa testimonianza 🤐
Realizzi lavori diversi da quelli che stai asseverando con la CILA

Da qualche parte si legge che l’Amministrazione non ha più potere di vigilanza o controllo?

Boh, a me non pare…

E a confermare questo concetto, il legislatore ha introdotto anche il comma 13-quater

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimita’ dell’immobile oggetto di intervento.

Che si traduce, dal burocratese all’italiano che resta sempre possibile, per l’ente, la valutazione sulla legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

In buona sostanza, la realizzazione dei lavori, non legittima immobili o parti di immobili non legittime

Se c’era l’abuso .. l’abuso rimane!

E rimane sempre possibile, pertanto, la possibilità per l’Ente di controllare e vigilare.

E allora a che è servito il comma 13-ter nella parte in cui indica che non si attesta lo stato legittimo dell’immobile?

E’ servito per far partire i cantieri, che al periodo erano bloccati dalle sanatorie, peraltro molte inutili, bloccate dalla volontà dei tecnici di non fare false attestazioni.

Andiamo alla sentenza…

Sentenza TAR Veneto 128/2023

superbonus abusi edilizi tar potere vigilanza amministrazione revoca contributi

Ecco i punti, lapalissiani secondo me, che possiamo estrapolare e imparare dalla Sentenza del TAR Veneto n. 128/2023:

Anche se non si attesta lo stato legittimo dell’immobile di cui all’art. 49 del T.U. dell’Edilizia, questo non preclude il potere/dovere dell’Amministrazione di reprimere gli abusi edilizi
La realizzazione di lavori in immobili abusivi comporta la perpetuazione dell’abuso, pertanto seppur non legittimato, non è possibile fare lavori su immobili abusivi (o sulle parti abusive di essi)

Quindi ogni lieve difformità in un immobile determinerà automaticamente la revoca del contributo?

Assolutamente no.

La revoca del contributo si avrà solo nei casi previsti dal comma 13-ter che sopra abbiamo riportato.

Tuttavia i giudici aggiungono un aspetto (o forse più un sospetto) che pone tante ombre e quesiti in materia di superbonus.

Vi cito il passaggio:

“… l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile, introdotta dal decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021, n. 108, appare finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al cd. Superbonus 110, riducendone i costi e gli incombenti, e potrebbe, a tutto concedere, assumere rilevanza a meri fini tributari, nel senso di impedire al Fisco di negare i benefici fiscali in caso di difformità edilizie – tema che andrebbe, tuttavia, approfondito nelle competenti sedi amministrative e giurisdizionali, non apparendo prima facie priva di contraddizioni una regula iuris che imponga allo Stato di incentivare, con una detrazione fiscale del 110%, l’ammodernamento o efficientamento energetico di immobili interessati da illeciti edilizi …”

E per allontanarsi dalle regole e dalla vita di tutti i giorni, visita iljogos de caca niqueis e bingos gratis.
È importante notare che il casinò offre l’opportunità di divertirsi con una varietà di giochi e di accedere a numerosi bonus e promozioni senza troppi problemi. Può essere un ottimo modo per divertirsi e dimenticare le complessità che a volte si presentano negli aspetti legislativi. Il casinò offre un’ampia selezione di giochi e bonus redditizi, dandoti l’opportunità di divertirti e goderti il tempo trascorso al suo interno.

Non so a voi, ma a me un piccolo brivido è venuto. 😂

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18/07/2023

Superbonus, Bagaglio Tecnico

Frazionamento Superbonus 110

Frazionare Immobile per Creare un Condominio e poter Usufruire del Superbonus 110%?

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

“Il modo sicuro di restare ingannati è di credersi più furbi degli altri.”
FRANÇOIS DE LA ROCHEFOUCAULD

No.

Cavolo, No!

Dovrei terminare qui l’articolo, perché tutto il testo che segue è lapalissiano.

Tuttavia proseguirò nella descrizione perché esistono tanti committenti che chiedono, e vorrei aiutare altri professionisti come me a rispondere correttamente:

No, non è possibile.

Per scrivere questo articolo ho preso spunto da una recente sentenza che ha chiarito ciò che il buon senso avrebbe dovuto rendere palese.

Ma si sà, il buon senso spesso non riesce a vincere contro l’avidità umana.

Anche se in realtà esiste un caso in cui è possibile frazionare un immobile, ottenere un minicondomino ed effettuare il Superbonus senza che l’Agenzia delle Entrate possa rilevare una condotta elusiva (lo spiego dopo, nel testo che segue).

Frazionamento di Una Unità per Creare un Mini Condominio

In realtà non è proprio corretto.

Alla domanda “è possibile frazionare un immobile per creare un mini condominio“, la risposta corretta sarebbe “sì”.

Il problema deriva dalla seconda parte della domanda “… per poter accedere al Superbonus 110%“?

E’ qui che la risposta diventa NO.

Se proprio vogliamo essere precisi, esiste un caso per il quale si potrebbe rispondere Sì anche a questa domanda.

Ed è unicamente il caso in cui un immobile viene frazionato per essere rivenduto, e i nuovi proprietari che nulla hanno a che vedere con il venditore, decidono di effettuare il Superbonus.

Il problema nasce quando le azioni e operazioni di frazionamento e alienazione sono fatte con l’unico scopo elusivo, e riconducibili al soggetto iniziale.

Il motivo dovrebbe essere chiaro: seppur non esiste nella legge un divieto specifico alla manovra di creazione di un condominio ad hoc per poter accedere alla maggior aliquota del 110% e bypassare tutti i vincoli soggettivi previsti per le unifamiliari, è palese che un’azione di questo tipo diventa elusiva della norma stessa e pertanto molto rischiosa.

Si potrebbe anche argomentare che “ciò che non è vietato è consentito”; tuttavia, esiste un principio fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano (lo so pure io che non sono sicuramente un giurista!), che riguarda l’abuso del diritto finalizzato ad ottenere dei vantaggi non dovuti ed elusivi delle norme stesse.

Il Caso della Sentenza 81/2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, vi riassumo brevemente il caso:

Una società acquista un immobile costituito da n unità immobiliari.

Come sapete, la società non ha diritto (quasi mai, esistono dei casi in cui può averne diritto) ad effettuare il superbonus perché è riservato alle sole per le persone fisiche, onlus, eccetera.

Questo maggior fabbricato, dopo una serie di operazioni “fittizie” viene frazionato e alienato a favore di una serie di parenti stretti del titolare della società.

Vengono effettuate anche una serie di operazioni societarie di cessioni di quote, sempre in favore dei medesimi parenti i vicini stretti al titolare effettivo, tale per cui alla fine ci si ritrova con la stessa società intestata alla madre della moglie, le unità immobiliari intestate a figlie e parenti, e come amministratore unico della società il precedente titolare (probabilmente l’artefice del tutto, risultato anche l’asseveratore del Superbonus e del Sismabonus).

superbonus frazionamento prima dei lavori

E’ stata fatta qualche operazione contro normativa?

No.

Tuttavia i Giudici stabiliscono che l’acquisto da parte della società dell’intero stabile era stato effettuato con lo scopo di ristrutturare e rivendere e le operazioni di frazionamento e cessione a terzi vicini, sempre riconducibili al soggetto primo della società, sono state considerate elusive della norma perché finalizzate unicamente ad ottenere un vantaggio non dovuto per la reale condizione originaria.

La motivazione della revoca dei contributi statali indebitamente percepiti è basata, infatti, sull’ “Abuso del Diritto”.

Abuso del Diritto

Vi riporto l’estratto dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste.

Lo faccio senza aggiungere nulla o commentare perché, per una volta, il testo non è scritto in legalese spinto ma è comprensibile a tutti:

Nel caso che ci occupa appare, al contrario, riscontrabile un chiaro esempio di elusione fiscale per abuso del diritto.

Come noto, il fenomeno dell’elusione fiscale per abuso del diritto è un concetto elaborato dalla giurisprudenza e che ha trovato poi riconoscimento nell’art. 10/bis dello Statuto del contribuente, il quale, al I comma, recita:” “Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all’amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni. Il comma 2° poi specifica: “Ai fini del comma 1 si considerano:

a) operazioni prive di sostanza economica i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell’utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato;

b) vantaggi fiscali indebiti i benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario”.

Come è evidente dal tenore letterale della norma, l’abuso del diritto è configurabile ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse.
Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Appare lapalissiano ribadire che qualunque azione finalizzata ad eludere la norma si configura, seppur non in contrasto palese con il disposto normativo, come un abuso del diritto.

Ecco perchè alla domanda:

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

Si risponde con un deciso, No, non è possibile!

Compila il Form Sottostante per Scaricare Gratuitamente il Testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Compila il form sottostante per scaricare gratuitamente il testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, da cui abbiamo estratto due concetti fondamentali:

non è possibile effettuare azioni elusive della norma, come ad esempio il frazionamento di una unità per ottenere un minicondominio con l’unico scopo di accedere al Superbonus
esiste l’abuso del diritto e si configura ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse

14/05/2023

Superbonus

Superbonus Errori Formali: il Caso dei Dati Catastali Errati

Superbonus Errori Formali: il Caso dei Dati Catastali Errati nell’Asseverazione Enea

Nella compilazione dell’Asseverazione Enea può capitare di effettuare qualche errore. Che Succede in caso di Asseverazione Superbonus Errata?

Impara dagli errori altrui. La vita è troppo corta per farli tutti da solo.
Kadè Bruin

Può capitare.

A tutti.

Tutto il Superbonus è basato sull’Asseverazione Enea a firma del tecnico.

Eppure, nonostante tutta l’attenzione che ci si può mettere, può capitare inviare un’asseverazione superbonus errata.

Prima di vedere che cosa può succedere, e analizzare il caso dei dati catastali errati nell’asseverazione enea, e cosa si rischia e come ci si può tutelare, è doveroso distinguere le tipologie di errore che si possono effettuare nella compilazione dell’Asseverazione Superbonus Enea.

Superbonus Errori Formali e Errori Sostanziali: Qual è la Differenza tra gli Errori Formali e gli Errori sostanziali nel Superbonus 110%?

superbonus errori formali errori sostanziali asseverazione enea

Prima di analizzare il caso dei dati catastali errati nell’Asseverazione Enea o in altri documenti (quali, a titolo esemplificativo, la pratica comunale, o le fatture), è necessario fare un distinguo tra le tipologie di errore.

Esistono, infatti, due categorie o tipologie di errore.

Gli Errori Formali e gli Errori Sostanziali.

Superbonus Errori Formali

Gli Errori Formali nel Superbonus sono quegli errori di forma e non di sostanza.

Sono quegli errori che possiamo chiamare veniali.

Come ad esempio, l’errata indicazione dei dati catastali in uno o più documenti.

Si tratta di tutti quegli errori che “si possono perdonare” perché non inficiano sullo scopo e sull’obiettivo dell’agevolazione fiscale.

Ricordiamoci, infatti, che lo scopo del legislatore quando ha scritto il Superbonus, era quello rilanciare il settore dell’edilizia post-covid, e contestualmente raggiungere l’obiettivo di ridurre il fabbisogno energetico degli edifici e migliorare l’efficienza degli impianti.

In sostanza, il risparmio energetico negli immobili.

Gli Errori Formali nel Superbonus sono, quindi, quegli errori che non determinano nessuna modifica allo raggiungimento dello scopo del legislatore, nè incidono sulla rapporti tra spese sostenute e obiettivi raggiungi.

Un esempio di errore formale nel superbonus, è, appunto, sbagliare il dato catastale nell’asseverazione Enea, oppure in un documento (ad esempio una fattura o un bonifico); un altro esempio di errore formale è quello di un errore di battitura nel nome e cognome del committente nell’asseverazione Enea, o l’errata indicazione dell’indirizzo o del civico (laddove, magari, i dati catastali sono invece corretti e permettono di identificare comunque in modo univoco l’immobile).

Superbonus Errori Sostanziali

Gli Errori Sostanziali nel Superbonus sono quelli di sostanza.

Ovvero sono quegli errori che incidono sull’essenza stessa dell’intervento.

Per fare un esempio pratico, un errore sostanziale è effettuare il superbonus su un immobile che ha una categoria catastale non ammissibile.

O ancora, un errore sostanziale nel superbonus è effettuare i lavori trainati in un immobile a destinazione non residenziale (salvo rari i casi specifici in questo è ammissibile).

Si tratta, quindi, di tutti quegli errori che, potenzialmente, possono determinare la revoca totale o parziale del contributo.

Il Caso di Specie: Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità

Ora che abbiamo chiara la differenza tra gli errori sostanziali e gli errori formali, vi descrivo il caso in questione.

Durante la fase della compilazione dell’Enea, per il primo SAL dei lavori in Superbonus, per un mero errore di battitura è stato indicato un dato catastale errato.

Il “Foglio” catastale indicato è stato il 35 in luogo del 34.

Il classico errore di battitura; oltre all’assenza di ricontrollo prima della protocollazione finale, che deriva dalla fretta di chiudere.

E la fretta si rende necessaria, quando si fanno le compilazioni sotto scadenza, con la paura che i crediti non arrivino per tempo (ricordate la storia dei 5 giorni lavorativi di allineamento tra il sistema di Enea e dell’AdE? Quel “lavorativi” mi ha sempre fatto pensare che, per allineare due sistemi informatici, ci sia un omino che con una chiavetta usb va da un ufficio all’altro.

E quando andrà in ferie? Non ci voglio pensare 😂

Scherzi a parte, l’errore è a prima vista importante: si tratta di avere un’asseverazione Enea errata dove i dati per poter identificare l’immobile in modo corretto e univoco non lo permettono.

superbonus asseverazione errata dati catastali errati

Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità: E Ora che Succede? Come Risolvere?

Mamma AdE per una volta ci viene in contro.

In realtà, nelle sue ultime indicazioni, altro non fa che riprendere quello che già il Legislatore ha previsto nel testo di legge.

Vi riporto, e ricordo, il comma 5-bis dell’art. 119 del DL 34/2020 “Decreto Rilancio” (quello che chiamiamo Superbonus) che recita:

“5-bis. Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.”

Il comma 5-bis è molto importante perché fa salve tutte quelle istanze che hanno errori solo formali, derivanti da piccolezze, ma che non incidono sulla bontà del progetto e sul fine dell’agevolazione fiscale.

A questo si aggiunge un chiarimento dell’Agenzia delle Entrate nell’ultima giunta di Telefisco 2022, nel quale l’AdE ci indica:

“… , in riferimento agli errori di natura formale, che non incidono sulla determinazione del credito di imposta (ad esempio, l’errata indicazione dei dati catastali, del numero dei SAL, della tipologia di cessionario), l’Amministrazione finanziaria ha chiarito che tali errori non inficiano la spettanza della detrazione (ferma restando la sussistenza dei requisiti prescritti) e, quindi, la validità della cessione del credito. …”
Agenzia delle Entrate – Telefisco 15/06/2022

Bene … ora che sappiamo che non finiremo al fresco, come ci possiamo comportare con l’eventuale istituto che compra i crediti?.

Superbonus Asseverazione Errata: Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità: Come Comportarsi per la Cessione del Credito?

Nel nostro caso, l’errore è saltato all’occhio della società che per conto dell’istituto di credito si sta occupando di controllare la documentazione per l’acquisto del credito di imposta maturato dal committente.

Diversamente, probabilmente, non ci saremo nemmeno accorti dell’errore.

Come possiamo comportarci davanti all’Istituto di Credito che, trovando l’errore, non intende procedere all’acquisto del credito maturato?

La prima strategia possibile è

superbonus errori formali cessione del credito

Se gli occhioni non funzionano, allora non vi resta che, prima di valutare ulteriori strade, relazionare che si tratta di errori formali che non incidono sulla bontà del credito maturato.

Se vuoi avere un fac-simile di come abbiamo relazionato, compila il form sottostante.

Riceverai un link al documento google, che potrai “copiare” (file > crea una copia) oppure scaricare in formato modificabile a adattare alle tue esigenze (file > scarica > word)

Noi ci abbiamo provato … ad oggi non sappiamo, però, se il nostro tentativo è sufficiente a proseguire, oppure se dovremo perseguire altre strade.

13/07/2022

Superbonus, Bagaglio Tecnico

SuperBonus Cappotto Termico – Alcuni Accorgimenti per una Posa a Regola d’Arte

SuperBonus Cappotto Termico: vediamo alcuni dettagli da non trascurare per una buona posa e una buona esecuzione alla regola d’arte.

Oggi sono stato in un bar, ho chiesto qualcosa di caldo, e mi hanno dato un cappotto.
Groucho Marx

SuperBonus Cappotto Termico.

Per noi nerd della corretta terminologia, noto anche come “coibentazione termica delle superfici opache verticali” .

oh … yeah …

superbonus cappotto termico terminologia corretta

Per realizzare una buona coibentazione termica delle superfici opache verticali (effettuare un cappotto termico) è necessario rispettare alcuni accorgimenti.

La differenza tra un lavoro ben fatto e un lavoro mal fatto sta nei dettagli; purtroppo i dettagli contano tanto sia nella tenuta del cappotto nel tempo, sia nel comportamento atteso dello stesso.

Mi spiego: un cappotto mal incollato, probabilmente causerà danni estetici (e successivamente di comportamento termico) importanti, e la sua sistemazione sarà molto onerosa.

O ancora, una non attenzione ai dettagli, potrà causare la creazione di ponti termici con conseguente condense e muffe.

Se volete approfondire, alla fine dell’articolo metto un link alla guida gratuita Cortexa che ritengo molto utile e ben fatta.

Se avete bisogno di qualcosa i ufficiale, la norma di riferimento è la UNI 11715:2018 Isolanti termici per l’edilizia – Progettazione e messa in opera dei sistemi isolanti termici per l’esterno (ETICS)

Di seguito, i dettagli tanto semplici quanto importanti da rispettare per una buona posa del cappotto a regola d’arte.

Perchè, per noi tecnici smart, è così importante conoscere questi dettagli e accorgimenti?

Perchè siamo i Direttori dei Lavori e dobbiamo garantire al nostro committente che l’opera sia realizzata a regola d’arte; l’opera, seppur realizzata con il superbonus ( e quindi, idelmente, gratis!) non significa che dovrà essere realizzata non a regola d’arte, o ancora peggio, creare dei problemi futuri.

Controllare che l’impresa rispetti quanto previsto dalla norma UNI e questi semplici accorgimenti, ci permetterà di dormire sonni tranquilli.

Attenzione, non sono esaustivi: studiate la norma per progettare e dare le corrette indicazioni di posa per il vostro caso specifico di superbonus e cappotto termico.

Superbonus Cappotto Termico: Schema di Incollaggio
Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo negli Angoli dell’Edificio
Superbonus Cappotto Termico: Il Dettaglio negli Angoli delle Bucature
Superbonus Cappotto Termico: Schema di Tassellatura
Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo con l’Infisso e le Spallette
Superbonus Cappotto Termico: La Zoccolatura a Terra

Superbonus Cappotto Termico: Schema di Incollaggio

Il primo tra i vari dettagli a cui prestare particolare attenzione per una corretta posa del cappotto termico è lo schema di incollaggio.

Tutti pensano di sapere quale siano i metodi corretti per l’incollaggio.

Ho visto imprese e muratori sbagliare tante di quelle volte, che poi gli esiti sono questi

superbonus posa cappotto termico incollaggio errato

Il problema è che se non si rispetta il corretto schema di incollaggio, tra il pannello isolante e il muro passerà l’aria, e si verificherà un effetto camino: l’aria si incanalerà tra pannelli e muro, con l’esito che staccherà e separerà i due strati.

O ancora, se il pannello non è incollato correttamente al supporto murario, si può verificare l’effetto cuscino. Ricordiamoci che i pannelli sono soggetti a deformazione in base alle temperature. Ecco un’immagine dell’effetto camino

superbonus cappotto termico movimento pannelli

Ecco due dei possibili e corretti sistemi di incollaggio per evitare l’effetto camino e l’effetto cucino.

1 – Schema di incollaggio del cappotto termico, perimetro e punti centrali

superbonus cappotto termico schema incollaggio perimetrale e punti interni

Con lo schema di incollaggio del bordo perimetrale più i punti centrali abbiamo diversi vantaggi: il primo è che il perimetro di ogni pannello è chiuso dalla colla, e questo evita l’ingresso dell’aria al suo interno; il secondo è che tutti gli angoli sono incollati stabilmente al supporto murario, e il centro viene incollato mediante tre o più punti di colla interni al perimetro. Effetto camino ed effetto cuscino sono evitati!

Avete paura di sbagliare? Non preoccupatevi, il metodo dell’incollare l’intera superficie, evita qualunque tipo di possibile errore.

2 – Schema di incollaggio del cappotto termico, intera superficie

superbonus cappotto termico schema incollaggio pannello totale

L’immagine parla da sé. Stendere la colla sull’intera superficie del cappotto con una spatola dentata evita qualunque tipo di possibile errore di posa della manovalanza.

L’unico accorgimento da rispettare è che il pannello deve avere una superficie che garantisce una buona planarità.

Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo negli Angoli dell’Edificio

Gli angoli sono un altro elemento di estrema importanza per poter realizzare una buona posa del cappotto termico.

I pannelli dovranno sporgere oltre l’angolo a file alterne al fine di creare un incastro tra le due superfici perpendicolari.

superbonus cappotto termico angolo spigolo edificio

Superbonus Cappotto Termico: Il Dettaglio negli Angoli delle Bucature

Altro dettaglio di estrema importanza per evitare movimenti e filature nella finiture è quella di evitare che le file dei pannelli coincidano con gli angoli delle aperture.

Negli angoli delle aperture (finestre, portefinestre, bucature, ecc…) è necessario che il pannello venga sagomato come indicato in questa immagine.

superbonus cappotto termico angoli finestre e bucature

Superbonus Cappotto Termico: Schema di Tassellatura

La tassellatura, insieme all’incollaggio, permettono alla superficie coibente applicata al supporto murario di evitare e prevenire il distacco.

Ecco perché lo schema di posa dei sistema di tassellatura è tanto importante quanto quello di incollaggio.

Oltre alla necessità di utilizzare i giusti prodotti idonei per il tipo di pannello che si è scelto per la coibentazione della superficie opaca verticale, ecco due possibili schemi di tassellatura che garantiscono un’opera realizzata a regola d’arte

1 – Schema di tassellatura a T

Nello schema a T almeno un tassello è posto al centro di ogni pannello e un altro ad ogni incrocio dei giunti: questo schema è consigliato per l’applicazione dei pannelli in EPS e in PU.
Nel caso siano necessari più tasselli, essi vanno posizionati nella parte centrale dei pannelli.

superbonus cappotto termico tassellatura schema a t

2 – Schema di tassellatura a W

Nello schema a W ogni pannello è fissato con 3 (minimo) o più tasselli: questo schema è possibile per l’isolamento termico con pannelli in MW, in alternativa allo schema T.

superbonus cappotto termico tassellatura schema a w

Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo con l’Infisso e le Spallette

Una strana convinzione diffusa è che il sistema a cappotto sia realizzato a regola d’arte solo se l’infisso è dotato di controtelaio coibentato nelle spallette.

In realtà la norma UNI prevede la possibilità di raccordo tra l’infisso e il cappotto anche in assenza di controtelaio coibentato; risvoltare il cappotto all’interno dell’imbotte dell’infisso permette un raccordo tra sistema a cappotto e infisso che evita la formazione del ponte termico.

Se ci pensate, è anche normale che sia così. Non sempre un lavoro di coibentazione della superficie opaca verticale prevede la sostituzione dell’infisso.

superbonus cappotto termico raccordo infisso cappotto termico

Superbonus Cappotto Termico: La Zoccolatura a Terra

La zoccolatura a terra è imporante per evitare assorbimenti e antiestetismi.

Uno dei classici errori che vedo commettere è quello di posare pannelli in EPS che toccano terra: il pannello in EPS così come tanti altri materiali (come le lane, e le fibre) hanno dei coefficienti di assorbimento tali che che il contatto con la superficie della veranda o con la terra avrà l’unico effetto di risucchiare verso l’alto l’acqua e l’umidità depositata.

Per poter evitare questo problema è necessario usare, certamente un profilo di partenza distaccato da terra, e nel contatto verso terra o verso pavimentazione dei pannelli che non abbiano nessun assorbimento (come ad esempio l’XPS).

superbonus cappotto termico zoccolatura profilo di partenza a terra

Spero che possa esserti stato utile …

Spero che porre l’attenzione su questi piccoli accorgimenti possa esserti stato utile per l’indicazione della corretta posa del cappotto termico.

Ovviamente non sono gli unici aspetti da considerare; se vuoi approfondire, cosa che ti consiglio di fare, devi studiare la norma UNI 11715:20218.

Puoi anche scaricare una guida gratuita, ma fatta molto bene, di Cortexa.it.

Ecco il link: https://www.cortexa.it/guida/manuale-cappotto-termico-cortexa/

21/05/2022

Superbonus

Superbonus e Simasbonus: Come Calcolare il SAL al 30%

Esistono tanti casi dove si eseguono contemporaneamente dei lavori che riguardano sia il superbonus (risparmio energetico) che il sismabonus (antisismico). Come si calcola il SAL del 30%?

È necessario unirsi, non per stare uniti, ma per fare qualcosa insieme.
Goethe

E’ più frequente di quanto ci si possa immaginare.

Forse non da noi in Sardegna, ma nella penisola sono certo che esistono tanti lavori dove vengono eseguiti, contemporaneamente e contestualmente, lavori che rientrano nella messa in sicurezza statica finalizzata alla riduzione del rischio in caso di sisma, comunemente chiamato “Sismabonus” e nel contenimento dei consumi energetici, comunemente chiamato “Superbonus“.

Si possono trovare nominati anche sotto crasi “SuperSismaBonus“.

Wow … Stile SuperSaiyan!

superbonus sismabonus supersismabonus sal30

Tuttavia, e ancor di più man mano che ci avviciniamo al fatidico 30 settembre 2022 (data entro la quale deve essere completato il 30% dei lavori), la domanda che nasce spontanea è:

Nel caso di contestuale lavoro di Superbonus e Sismabonus, il SAL del 30% dei lavori da asseverare, si riferisce all’intero importo del lavoro oppure deve essere completato e asseverato uno stato di avanzamento lavori del 30% sia per la parte sismabonus che per la parte superbonus ?

Logica vorrebbe che lo stato di avanzamento lavori sia riferito all’intero lavoro, quantomeno per una questione di tempistiche di cantiere.

E’ naturale, e opportuno, che un cronoprogramma lavori possa prevedere prima un intervento sulla struttura o sullo scheletro finalizzato al miglioramento della sicurezza statica, e solo successivamente la quota parte dei lavori finalizzatial miglioramento della prestazione energetica dell’edificio.

E invece …

La Risposta 53/2022 dell’Agenzia delle Entrate

E invece … in nostro aiuto viene pubblicata la risposta n. 53 del 2022 dell’Agenzia delle Entrate che risponde all’interpello di un contribuente.

Il contribuente chiede all’AdE

Cara Agenzia delle Entrate, sto eseguendo contemporaneamente lavori di Superbonus e Sismabonus … lo Stato di Avanzamento Lavori al 30% è relativo all’intero lavoro o devo asseverare il SAL30 del Superbonus e il SAL30 del Sismabonus ?

Ho fatto una sintesi della domanda di interpello perchè il contribuente, come è normale che sia, si dilunga molto nella spiegazione del caso di specie.

A noi non interessa tanto il caso specifico quanto l’estratto concettuale da applicarsi a tutti i lavori.

E l’Agenzia delle Entrate risponde non come logica di cantiere, nella maggior parte dei casi, vorrebbe, ma come la legge impone.

Perché effettivamente, ogni tanto anche l’AdE ci azzecca 🥲.

Ecco l’estratto della risposta dell’Agenzia delle Entrate alla domanda sulla modalità di calcolo totale o parziale per intervento del SAL30 nel caso di Superbonus e Sismabonus:

Le due distinte tipologie di interventi (di “efficientamento energetico” e “riduzione del rischio sismico”) richiedono, pertanto, differenti competenze tecniche ai fini dell’asseverazione dell’efficacia degli stessi, nonché del rispetto dei requisiti tecnici e della congruità delle spese.

Ciò comporta che qualora, come nel caso di specie, sul medesimo immobile siano effettuati sia interventi di efficienza energetica sia interventi antisismici, ammessi al Superbonus, la verifica dello stato di avanzamento dei lavori, è effettuata separatamente per ciascuna categoria di intervento agevolabile.

Per una volta, e per nostra fortuna, c’è poco spazio alle interpretazioni.

Ripetiamo insieme:

La verifica dello stato di avanzamento dei lavori, è effettuata separatamente per ciascuna categoria di intervento agevolabile, Superbonus e Sismabonus

Sappiamo come dobbiamo procedere.

In Sintesi …

Nel caso di un lavoro i cui interventi ricadano contestualmente nel Superbonus e nel Sismabonus, la modalità di calcolo dello Stato di Avanzamento dei Lavori al 30% deve essere effettuata non per l’interno intervento visto nel suo complesso, ma per singola categoria.

Esempio numerico:

Spesa Superbonus 120k

Spesa Sismabonus 90k

Lavori	Metodo di Calcolo Corretto SAL 30%	Metodo di Calcolo Errato SAL 30%
Superbonus 120.000 €	Almeno 36.000 € di lavori completati	13.000 € di lavori completati
Sismabonus 90.000 €	Almeno 27.000 € di lavori completati	50.000 € di lavori completati
Lavori totali 210.000 €	Totale SAL 30% –> 63k lavori completati, con i minimi sopra indicati	Totale SAL 30% –> 63k lavori completati (pari al 30% del totale)
	METODO DI CALCOLO CORRETTO	METODO DI CALCOLO ERRATO!!!!

Da qui puoi scaricare il testo della risposta 53 del 27/01/2022 dell’Agenzia delle Entrate sul metodo di calcolo dello Stato di Avanzamento Lavori al 30% in caso di lavori Superbonus e Sismabonus

Risposta_53_27.01.2022 – superbonus sismabonus metodo calcolo sal 30 lavori contestuali Download

09/05/2022

Superbonus

Superbonus Decreto Prezzi Calcolo Massimali Congrui Esempio Pratico Infissi

Superbonus Decreto Prezzi Calcolo Massimali Congrui – Esempio Pratico Infissi

Superbonus dopo il Decreto Prezzi. Vediamo un esempio di Calcolo di Massimali Congrui totali e specifici per due differenti tipologie di infissi (chiusure trasparenti).

Mi Sento Confuso Come un Camaleonte in una Vasca di Smarties.
Anonimo

Il “Decreto Prezzi” del MiTE (Ministero della Transizione Ecologica), chiamato anche Decreto Costi Massimi, o Decreto Costi Massimi Specifici è entrato in vigore dal 15/04/2022.

Ogni volta che viene modificata una legge, la confusione regna sovrana.

Ho scritto un precedente articolo per raccontare cosa cambia per tutti i progetti presentati dal 15 aprile 2022; se hai piacere di approfondire, all’interno trovi anche le FAQ del MiTE scritte da Enea dove viene esplicitato come effettuare la verifica sulla congruità della spesa specifica sostenuta.

Superbonus Decreto Prezzi Cosa Cambia e Come Verificare la Spesa Specifica

Con questo articolo provo a fare un po’ di chiarezza con un esempio pratico di calcolo per due differenti tipologie di infissi (chiusure trasparenti).

Superbonus Decreto Prezzi – Calcolo Massimali Congrui Specifici
Dati per l’esempio pratico: Infissi comprensivi di sistemi oscuranti, Zona Climatica C, Prezzario Regione Sardegna
Calcolo Massimali Congrui – Infissi in PVC
Calcolo Massimali Congrui – Infissi in Legno Alluminio
Verifiche da Effettuare come Tecnici Asseveratori sulla Congruità dei Costi Massimi e delle Spese Sostenute

Superbonus Decreto Prezzi – Calcolo Massimali Congrui Specifici

Per tutti i progetti presentati dal 15 aprile 2022, vigono le regole del nuovo Decreto Prezzi del MiTE.

Prima di procedere ad un esempio pratico sulle verifiche per gli infissi, vediamo brevemente che cosa è cambiato e che cosa prevede questo nuovo Decreto Prezzi.

Sostanzialmente, con l’entrata in vigore nel Superbonus del Decreto Prezzi viene introdotta una nuova verifica sulla congruità della spesa specifica sostenuta.

Questa verifica, sempre a carico del tencnico, è mirata ad evitare che i costi della sola fornitura dei materiali possano superare

Verifiche da Effettuare come Tecnici Asseveratori sulla Congruità dei Costi Massimi e delle Spese Sostenute

Le verifiche che dovremo effettuare, come previsto dalla legge, sono due:

La verifica sulla congruità del costo complessivo dell’opera compiuta, attraverso il computo metrico
La verifica sulla congruità della spesa specifica della sola fornitura del bene

Attenzione, le parole “costo” e “spesa” non sono utilizzate a caso.

Nel senso che, la prima verifica sulla congruità del costo complessivo dell’opera compiuta serve per stabilire quale sia l’ammontare massimo che possiamo riconoscere come congruo per la fornitura e posa in opera per un determinato bene o una determinata lavorazione.

Per la verificare la congruità della spesa specifica (punto 2), invece, dovremo controllare che la spesa della sola fornitura sia esplicitata in fattura, e che questo valore sia inferiore ai nuovi valori specifici imposti con l’Allegato A dell’ultimo Decreto Prezzi (attenzione a non confondere l’allegato A del nuovo Decreto Prezzi con l’allegato A del Decreto Requisiti 😕 ).

Farò un esempio di calcolo relativo agli infissi.

Infissi comprensivi di sistemi oscuranti, Zona Climatica C – Esempio Pratico

Dati di input:

Zona climatica C
Superficie degli infissi con sistema oscurante (cassonetto e avvolgibile) oggetto di sostituzione in Superbonus: 25 mq

Ok, direi che possiamo partire con le verifiche.

Come abbiamo visto sopra, dovremo fare due verifiche:

Verificare la congruità del costo massimo dell’opera compiuta, attraverso il computo metrico
Verificare che la spesa specifica sostenuta per la fornitura dell’infisso sia inferiore ai limiti imposti dall’Allegato A del Decreto Prezzi.

Analizzeremo due casi: il caso degli infissi in PVC e il caso degli infissi in Legno-Alluminio

Calcolo dei Massimali Congrui e Verifica della Spesa Specifica Superbonus per Infissi

Partiamo dai serramenti in PVC.

Come abbiamo detto, partiremo dal computo metrico.

Questo sarà composto delle lavorazioni necessarie per arrivare all’opera compiuta.

La faccio semplice; ecco le voci che andiamo a comprendere:

rimozione dei vecchi infissi per 25 mq
trasporto a discarica dei vecchi infissi
costo del conferimento a discarica dei vecchi infissi
fornitura e posa in opera dei nuovi infissi in PVC

Nel nostro software di elaborazione del computo metrico, che vi ricordo dovrà essere creato utilizzando i Prezzari Regionali o il Prezzario DEI, avremo qualcosa di questo tipo (gli importi indicati sono inventati):

COD	DESCRIZIONE VOCE	UM	QTA	COSTO UM	COSTO
1	Rimozione infissi in legno	mq	25 mq	42 €/mq	1050 €
2	Trasporto a discarica	mc	3 mc	50 €/mc	150 €
3	Conferimento a discarica	mc	3 mc	100 €/mq	300 €
4	Fornitura e posa in opera di nuovi infissi in PVC con oscuranti	mq	25 mq	800 €/mq	20.000 €
	TOTALE				21.500 €

Perfetto. 21.500 € è il nostro costo massimo che potremo asseverare come congruo.

Pertanto, durante il nostro lavoro, andremo a verificare che la somma di tutte le spese sostenute per gli infissi sia inferiore a 21.500 € iva esclusa.

La somma delle spese potrà essere comprensiva, per esempio, di alcune opere murarie (che nel nostro caso sono già incluse nella voce compiuta di fornitura e posa).

Bene, se la spesa che il committente sosterrà è uguale o inferiore a 21.500 €, sarà integralmente ammissibile.

Diversamente, qualora superasse tale importo, la spesa in eccesso non sarà potrà essere portata in detrazione, o, nel caso di sconto in fattura, non darà vita a crediti di imposta.

Ora dobbiamo procedere alla seconda verifica: la sola fornitura degli infissi comprensiva di sistema oscurante deve rispettare il limite imposto dall’Allegato A del Decreto Prezzi

esempio calcolo costi massimi spesa specifica superbonus allegato a decreto prezzi infissi

In quest’immagine vediamo l’estratto relativo agli infissi indicato nell’Allegato A del Decreto Prezzi.

Come possiamo vedere, abbiamo per la nostra zona climatica C che abbiamo preso in considerazione, un importo pari a 780 €/mq per il serrramento comprensivo di chiusura oscurante.

Come possiamo fare la verifica?

E’ semplice. Dovremo chiedere al fornitore di scorporare in fattura la fornitura da tutte le altre voci di costo.

Dovremo avere una fattura di questo tipo

VS dare per
fornitura di infissi in PVC € 12.000 + iva
fornitura di sistema oscurante € 4.000 + iva
trasporto, manodopera, facchinaggio, opere murarie, ecc… € 5000 + iva
totale 21.000 + iva

Queste voci soddisfano la verifica che la spesa sostenuta per la sola fornitura rispetti i massimali dell’Allegato A sopra indicati?

Facciamo la verifica

Sommiamo le due forniture di infissi e sistema oscurante => 12.000 + 4.000 € = 16.000 €

Dividiamo l’importo ottenuto per i mq della fornitura => 16.000 € / 25 mq = 640 €/mq

640 €/mq < 780 €/mq

Ok, la verifica è andata a buon fine.

Pertanto:

la fattura del serramentista, comprensiva di tutte le opere è pari a 21.000 € e questo importo è inferiore a quello che risulta dal nostro computo metrico.
la spesa per la sola fornitura del bene (serramenti comprensivi di sistemi oscuranti) è inferiore all’importo massimo stabilità dal Decreto Prezzi.

Tutta la spesa sostenuta è ammissibile al Superbonus 110%, perché possiamo dichiararla congrua.

Ora vediamo l’esempio con i serramenti in Legno/Alluminio (legno interno e alluminio esterno) che qui dalle nostre parti costano più degli infissi in PVC (e penso un po’ ovunque).

Partiamo sempre dal computo metrico.

COD	DESCRIZIONE VOCE	UM	QTA	COSTO UM	COSTO
1	Rimozione infissi in legno	mq	25 mq	42 €/mq	1050 €
2	Trasporto a discarica	mc	3 mc	50 €/mc	150 €
3	Conferimento a discarica	mc	3 mc	100 €/mq	300 €
4	Fornitura e posa in opera di nuovi infissi in Legno/Alluminio con oscuranti	mq	25 mq	1200 €/mq	30.000 €
	TOTALE				31.500 €

Abbiamo trovato quella che è il costo massimo asseverabile come congruo per l’opera compiuta, nel caso di infissi in legno/alluminio.

Ecco la fattura del serramentista

VS dare per
fornitura di infissi in legno alluminio € 22.000 + iva
fornitura di sistema oscurante € 4.000 + iva
trasporto, manodopera, facchinaggio, opere murarie, ecc… € 5000 + iva
totale 31.000 + iva

La fattura del serramentista, totale e iva esclusa, è di 31.000 euro.

31.000 € < 31.500 €

Perfetto, la prima verifica è andata a buon fine.

Ora dobbiamo verificare che la spesa specifica della sola fornitura sia inferiore a 780 €/mq come richiesto dal Decreto Prezzi.

Facciamo la verifica

Sommiamo le due forniture di infissi in legno/alluminio e sistema oscurante => 22.000 + 4.000 € = 26.000 €

Dividiamo l’importo ottenuto per i mq della fornitura => 26.000 € / 25 mq = 1040 €/mq

1040 €/mq è maggiore di 780 €/mq

La verifica non è andata a buon fine.

Pertanto, quale sarà la spesa massima ammissibile al superbonus nel caso in cui la spesa specifica della sola fornitura supera l’importo indicato nell’Allegato A del Decreto Prezzi Superbonus?

La spesa ammissibile sarà pari all’ammontare massimo specifico previsto dal decreto prezzi, moltiplicato per i mq installati.

780 €/mq * 25 mq = 19.500 €

Pertanto, in questo secondo caso, della fattura totale di 31.000 del serramentista, saranno ammissibili perchè congrui e rispettosi della norma:

fornitura di infissi in legno/alluminio e sistemi oscuranti fino a 19.500 €
trasporto, manodopera, facchinaggio, opere murarie, ecc… € 5000 + iva
totale: 24.500 € + iva

La parte eccedente, ovvero 31.000 € – 24.500 € = 6.500 € non genera contributi fiscali né per detrazione né per formazione di credito di imposta.

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02/05/2022

Superbonus

Superbonus su immobile abusivo

Superbonus Su Immobile Abusivo

E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile completamente abusivo? E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile parzialmente abusivo? Proviamo a dare risposta a queste frequenti domande.

Dopo una lunga battaglia legale il centro storico fu interamente abbattuto per incompatibilità con la vigente normativa edilizia.
Diego Lama

Superbonus su immobile abusivo.

Se ti occupi di Superbonus, una delle domande che hai ricevuto o potrà capitare che riceverai è?

Nel mio immobile ci sono degli abusi. Posso fare il Superbonus?

Oppure, nella versione hard

Il mio immobile è abusivo. Posso fare il Superbonus?

Per quanto da tecnici preferiremo non dover affrontare questioni difficili, proviamo a dare risposta certa a queste domande, supportati dalla normativa.

Superbonus, abusi, difformità, art. 49 del TUE, e revoca contributo. Proviamo a fare un po’ di chiarezza.

Prima di rispondere alle domande, è bene fare un po’ di chiarezza su la normativa attuale, l’evoluzione che ha avuto e quali sono i rischi che possiamo correre.

Partiamo dall’Art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia.

L’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia è importante perchè è quello che, da sempre, disciplina la possibilità (e non possibilità) di godere di contributi o agevolazioni fiscali.

L’articolo 49 del TUE, al comma 1, recita

Art. 49 – Disposizioni Fiscali

Fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, ovvero il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Scomponiamo la frase.

“Gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato … ” con queste parole il legislatore sta definendo il perimetro di applicazione dell’articolo 49.

Interventi abusivi
Interventi in assenza di titolo (immobili abusivi in tutto o in parte)
In contrato con il titolo (immobili con difformità)
O su immobili con titolo annullato (immobili abusivo totalmente, o parzialmente, o con difformità, per revoca titolo).

Insomma … se ci fermassimo qui, verrebbe da dire che senza stato legittimo dell’immobile non sia mai possibile ottenre contributi o benefifici fiscali.

Proseguiamo.

Tutti i casi sopra elencati “non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, nè di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici.“

Wow … questa è la riposta a tutti i tecnici che spesso dicono “non faccio Superbonus perchè è rischioso. Preferisco il bonus facciata o la ristrutturazione edilizia“.

Bello mio, se ti leggessi e studiassi la normativa, sapresti che l’art. 49 del TUE si applica a TUTTE le agevolazioni fiscali!

Certo che se ci fermassimo qui nella lettura del comma 1 dell’art. 49, nessun immobile con una virgola fuori posto (abusi totali, parziali o difformità) potrebbe mai beneficiare di nessun contributo o agevolazione.

Ma … c’è sempre un ma … il comma 1 prosegue e specifica quali sono i casi di contrasto dal titolo che determinano l’impossibilità di godere di contributi e agevolazioni fiscali.

Il contrasto deve riguardare, violazioni di

altezza
distacchi
cubatura
superficie coperta

che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte

oppure

mancato rispetto delle destinazioni d’uso
allineamenti indicati dagli strumenti urbanistici

Fatta chiarezza su quanto prescritto dall’articolo 49 del TUE, possiamo affermare che le piccole difformità che non ricadono nei casi sopra indicati (come ad esempio le difformità interne) non hanno mai precluso la possibilità di fare il Superbonus.

Ok, non hanno mai precluso il Superbonus … ma oggi la normativa cosa prevede?

Per completare il nostro ragionamento, dobbiamo prendere il comma 13-ter del DL 34/2020 e smi (Decreto Rilancio).

Si tratta di due commi inseriti con le modifiche al Superbonus dell’estate 2021; e derivano dalla necessità del Legislatore di voler raggiungere lo scopo del Superbonus.

Scopo del Superbonus? Migliorare l’efficienza degli edifici, del sistema involucro-impianto.

Scopo raggiunto dopo il primo anno di Superbonus? Uffici comunali intasati di richieste di accesso agli atti e sanatorie inutili (per difformità interne, finestre spostate, ecc….)

Le motivazioni principali sono due: da una parte c’è stata una campagna di terrorismo mediatico sulla possibilità di revoca del contributo, e sulle responsabilità dei tecnici.

La motivazione “vera” che io ho letto è che il business di molti tencici non è riuscire a portare a compimento il Superbonus, ma fare studi di fattibilità e sanatorie inutili.

Piccolo esempio numerico (tratto da storie vere!):

Prendiamo un tecnico qualunque. Probabilmente poco smart. Esce il Superbonus, e dopo una riluttanza iniziale, le richieste sono talmente tante che inizia ad avviare “solo lo studio di fattibilità e l’eventuale sanatoria”.

Indovinate che succede?

Nel 100% dei suoi studi di fattibilità, c’è una sanatoria da fare.

Il su business non è coibentare l’edificio, ma completare 100 studi di fattibilità e altrettante sanatorie.

Se chiede 300€/cad a studio di fattibilità e almeno 500 €/cad a sanatoria (senza contare eventuali difformità catastali, nuove agibilità, ecc..), otteniamo:

800€/cad * 100 unità = 80k .

Che probabilmente è il doppio se non il triplo del suo precedente fatturato annuale.

Fatturato annuo raggiunto. Responsabilità zero.

E sapete perchè vi dico che la tendenza è stata questa?

Perchè sono innumerevoli i casi di privati che ci hanno contattato dicendo:

“Ingegnere buongiorno. Il mio tecnico ha completato lo studio di fattibilità e fatto la sanatoria. Mi ha detto che ha troppo lavoro per occuparsi del mio superbonus. Quando possiamo iniziare?”

Caro mio, sei stato fregato e ancora non te ne sei accorto.

Quella scusa del tuo tecnico poco smart prevede due tre false o inutili verità:

la prima, è che da sempre non ha mai avuto intenzione di fare il tuo superbonus
la seconda, è che ti hanno mandato da noi pensando che invece noi siamo con le mani in mano aspettando che lui abbia fatto il suo inutile lavoro
la terza, è presupporre che il suo lavoro sia utile a qualcuno. Se decidessimo di prendere quel lavoro, dovremo ripartire dallo studio di fattibilità perchè con il lavoro del tuo tecnico ci si pulisce il c*lo, visto che la firma sull’asseverazione finale sarà la nostra.

Ora, tralasciando la parte scurrile, questo per dire che devi essere onesto con i tuoi clienti, e portarli fino a compimento. Altrimenti hai prodotto carta (igienica) inutile.

Torniamo alla domanda:

Ok, non hanno mai precluso il Superbonus … ma oggi la normativa cosa prevede?

Abbiamo detto di partire dal comma 13-ter e quater del Decreto Rilancio (DL 34/2020).

Il comma 13-ter dice:

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:

a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformità dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14.

Concentriamoci sulle parte in grasseto.

Da quanto scritto, capiamo che

il tecnico non attesta lo stato legittimo dell’immobile
il committente non attesta lo stato legittimo dell’immobile
nessuno attesta lo stato legittimo dell’immobile

E ancora

Si dichiara solo quale sia il titolo che ha legittimato la costruzione (e non si deve attestare che l’immobile è conforme a questo titolo!)
Se l’immobile è ante 1967, si attesta che è stato edificato prima del 1° settembre 1967.(come se fossero tutti li ante 67 in libera edificazione dei suoli, anche se poi sappiamo che non è proprio così …)

E sulla revoca dei contributi, il comma 13-ter dice che

non si applica l’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia
e la decadenza del contributo avviene solo in questi casi
- mancata presentazione della CILA (ovvero, si eseguono i lavori senza idoneo titolo)
- interventi realizzati in difformità dalla CILA (ovvero si eseguono interventi diversi da quelli che dichiaro)
- assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo (ovvero non dichiaro quale sia stato il titolo originario che ha dato vita all’immobile)
- non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14 (ovvero invio un’asseverazione all’Enea sui lavori contenente false attestazioni)

Il perimetro di revoca del contributo derivante dal Superbonus mi pare ampiamente definito.

Superbonus su immobile totalmente abusivo

Prima di rispondere dobbiamo definire tre casi:

immobile totalmente abusivo per il quale sia stata ottenuta la concessione in sanatoria
immobile totalmente abusivo per il quale sia stata chiesta ma non ancora ottenuta la concessione in sanatoria
immobile totalmente abusivo per il quale non sia mai stata nemmeno chiesta (e quindi nemmeno ottenuta) la concessione in sanatoria

Dei tre casi sopra indicati, l’unico caso ammissibile al Superbonus è il primo, ovvero quello dell’immobile totalmente abusivo per il quale sia stata ottenuta la concessione in sanatoria.

Nel secondo e nel terzo caso, infatti, sarà impossibile attestare il titolo originario che ha dato vita all’immobile.

E la mancata o falsa attestazione del titolo originario determina la revoca del contributo.

Superbonus su immobile parzialmente abusivo

Sull’immobile parzialmente abusivo, la questione è simile.

Rispetto al caso precedente, abbiamo certamente un titolo che ha dato vita all’immobile.

E pertanto il Superbonus è sempre ammissibile.

Per le parti abusive, dobbiamo distinguere i tre casi, analogamente a quanto scritto sopra:

per la parte abusiva è stata ottenuta concessione in sanatoria
per la parte abusiva è stata richiesta ma non ancora ottenuta concessione in sanatoria
per la parte abusiva non è stata richiesta (e quindi nemmeno ottenuta) la concessione in sanatoria

Stando a quanto scritto nel comma 13-ter che abbiamo sviscerato sopra, in tutti e tre i casi non ci sono limitazioni al Superbonus.

Per il primo caso, ovvero quello dove abbiamo la parte abusiva per la quale sia stata ottenuta concessione in sanatoria, non vi è alcun problema: c’è un titolo rilasciato che legittima la parte ex abusiva, e non ci sono limitazioni di sorta alla realizzazione del Superbonus.

Alla domanda: ma quindi posso fare il superbonus anche sulla parte abusiva non sanata?

Tecnicamente sì. Tuttavia sta alla coscienza e alla sensibilità del tecnico scegliere se lavorare sulla parte abusiva.

Io, personalmente, scelgo di portare avanti il Superbonus, ma di escludere gli interventi sulle parti abusive.

Laddove non fosse possibile escluderli per ragioni tecniche, scelgo di non portarli dentro il Superbonus e il cliente li deve pagare a parte.

E’ una scelta personale; non è detto che sia giusta o sbagliata.

Superbonus su immobile senza abusi volumetrici, ma con difformità

Il Superbonus sull’immobile senza abusi volumetrici ma con difformità.

Intendiamo quegli immobili che hanno difformità interne o difformità di prospetto come una finestra spostata, o una finestra in luogo di una portafinestra, ecc…

Per questi immobili non vi sono limitazioni di sorta: si può effettuare il superbonus anche sugli immobili che hanno difformità senza rischio alcuno.

Non vi è rischio, nè per il tecnico nè per il committente, perchè non si attesta lo stato legittimo dell’immobile.

Non vi sono rischi per perdita o revoca del contributo perchè il comma 13-ter è molto chiaro su quando si rischia di perdere il contributo, e questo non è il caso.

Superbonus su Immobile abusivo, totale o parziale. Ecco un sunto

Proviamo a riassumere i tanti concetti esposti.

Non si applica l’art. 49 del Testo Unico dell’Edilizia
Le sanatorie (soprattutto quelle relative alle piccole difformità) sono inutili ai fini del Superbonus
Siate onesti con i vostri clienti, e non sfilate soldi per sanatorie se poi non portate a termine il Superbonus
Se l’immobile è totalmente abusivo e non ha sanatoria rilasciata, non è possibile fare il Superbonus
Se l’immobile è parzialmente abusivo, non ci sono limitazioni di legge sulla possibilità di fare il Superbonus; si lascia al tecnico la scelta se portare avanti e come portare avanti il Superbonus
Se l’immobile ha piccole difformità, non c’è nessun problema e si può procedere al Superbonus
La perdita/revoca del contributo c’è solo in determinati casi

20/04/2022

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Frazionamento di Una Unità per Creare un Mini Condominio

Il Caso della Sentenza 81/2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Abuso del Diritto

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Superbonus Errori Formali: il Caso dei Dati Catastali Errati nell’Asseverazione Enea

Nella compilazione dell’Asseverazione Enea può capitare di effettuare qualche errore. Che Succede in caso di Asseverazione Superbonus Errata?

Superbonus Errori Formali e Errori Sostanziali: Qual è la Differenza tra gli Errori Formali e gli Errori sostanziali nel Superbonus 110%?

Superbonus Errori Formali

Superbonus Errori Sostanziali

Il Caso di Specie: Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità

Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità: E Ora che Succede? Come Risolvere?

Superbonus Asseverazione Errata: Dati Catastali Errati nell’Asseverazione e nei Visti di Conformità: Come Comportarsi per la Cessione del Credito?

Relazione Superbonus Errori Formali - Esempio con Dati Catastali Errati nell'Asseverazione Enea

SuperBonus Cappotto Termico – Alcuni Accorgimenti per una Posa a Regola d’Arte

SuperBonus Cappotto Termico: vediamo alcuni dettagli da non trascurare per una buona posa e una buona esecuzione alla regola d’arte.

Superbonus Cappotto Termico: Schema di Incollaggio

1 – Schema di incollaggio del cappotto termico, perimetro e punti centrali

2 – Schema di incollaggio del cappotto termico, intera superficie

Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo negli Angoli dell’Edificio

Superbonus Cappotto Termico: Il Dettaglio negli Angoli delle Bucature

Superbonus Cappotto Termico: Schema di Tassellatura

1 – Schema di tassellatura a T

2 – Schema di tassellatura a W

Superbonus Cappotto Termico: Il Raccordo con l’Infisso e le Spallette

Superbonus Cappotto Termico: La Zoccolatura a Terra

Spero che possa esserti stato utile …

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Superbonus e Simasbonus: Come Calcolare il SAL al 30%

Esistono tanti casi dove si eseguono contemporaneamente dei lavori che riguardano sia il superbonus (risparmio energetico) che il sismabonus (antisismico). Come si calcola il SAL del 30%?

La Risposta 53/2022 dell’Agenzia delle Entrate

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In Sintesi …

Superbonus Decreto Prezzi Calcolo Massimali Congrui – Esempio Pratico Infissi

Superbonus dopo il Decreto Prezzi. Vediamo un esempio di Calcolo di Massimali Congrui totali e specifici per due differenti tipologie di infissi (chiusure trasparenti).

Superbonus Decreto Prezzi – Calcolo Massimali Congrui Specifici

Verifiche da Effettuare come Tecnici Asseveratori sulla Congruità dei Costi Massimi e delle Spese Sostenute

Infissi comprensivi di sistemi oscuranti, Zona Climatica C – Esempio Pratico

Calcolo dei Massimali Congrui e Verifica della Spesa Specifica Superbonus per Infissi

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Superbonus Su Immobile Abusivo

E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile completamente abusivo? E’ possibile effettuare il Superbonus su un immobile parzialmente abusivo? Proviamo a dare risposta a queste frequenti domande.

Superbonus, abusi, difformità, art. 49 del TUE, e revoca contributo. Proviamo a fare un po’ di chiarezza.