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Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?

L’ultima legge di bilancio ha indicato l’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali a per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Ma è veramente sempre obbligatorio aggiornare il catasto dell’immobile per chi ha fatto il Superbonus?

L’ultima legge di bilancio (2024) parrebbe aver inserito l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie alla legge Superbonus 110%.

La volontà del legislatore è quella di aumentare le rendite catastali, che oggi rappresentano la base per il calcolo delle imposte sugli immobili, così da fare più cassa.

E dopo i 4 anni di superbonus, il mirino è finito sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

In realtà la legge, da sempre e come vedremo dopo, ha lo scopo di far aggiornare le rendite catastali agli immobili che hanno effettuato un qualunque intervento edilizio; il Superbonus entra nel mirino delle casse statali perchè è molto probabile che, grazie agli interventi di miglioramento energetico, tali immobili possano aver incrementato la rendita catastale.

Giusta o sbagliata che sia la mossa di voler fare cassa dagli immobili che hanno migliorato le prestazioni energetiche, non sta a me dirlo, vediamo che cosa prevede la legge di bilancio in materia di superbonus, e aggiornamento della rendita catastale o dei dati catastali dei fabbricati che hanno beneficiato degli incentivi fiscali del Superbonus 110%.

No dai .. in realtà vi voglio dare il mio parere 😂:

se investire negli immobili, che da sempre rappresentano patrimonio e base imponibile delle imposte, diventa un elemento negativo che porta a pagare più imposte, la strategia di riduzione delle emissioni di CO2 a cui l’Italia è chiamata dall’Europa sarà sempre più lontana.

Quel che servirebbe è esattamente l’approccio inverso: io “Stato” ti dovrei premiare se effettui interventi di risparmio energetico negli immobili (che, peraltro, fanno girare l’economia generando imposte, iva, stipendi, e tutto l’indotto generale che un cantiere edile porta con sé), e dovrei tassare maggiormente chi non investe nell’immobile, mantenendoli vetusti, a rischio crollo, e dagli altissimi consumi energetici.

Bene, ora che conoscete il mio parare non richiesto 🥲, possiamo addentrarci sull’obbligo di aggiornamento catastale a seguito di interventi edilizi, e ancor di più effettuati grazie al Superbonus.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Che Cosa Prevede la Legge di Bilancio che, parrebbe, aver istituito l’obbligo?

L’articolo incriminato che parrebbe aver istituito l’obbligo di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus è il comma 86, dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024)

L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.

Comma 86, Art. 1, Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024)

Pesante 🥲😂.

superbonus aggiornamento catastale obbligo rendita catastale obbligo normativo

Analizziamo il testo e proviamo a tradurlo nella nostra comune lingua del “parla come mangi“.

Attiviamo lo “smart translate“, ed ecco il risultato:

Cari signori brutti e cattivi dell’Agenzia delle Entrate, vi forniremo, con strumenti automatizzati, delle liste di immobili che hanno effettuato il Superbonus per verificare se è stato presentato l’aggiornamento della rendita catastale, ove necessario.

Analizzando il comma, notiamo che non vi è nessun nuovo obbligo di legge che prevede l’aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus, ma si tratta di una indicazione che indica all’AdE la possibilità di effettuare la verifica con strumenti automatizzati (interoperabili tra banche dati) per il rispetto della legge già pre-esistente.

Quindi, e lo ripeto cosicché possa rimanere più chiaro e impresso: non vi è nessun nuovo obbligo di legge che impone l’aggiornamento del dato catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi in Superbonus.

Ma allora, che cosa possiamo consigliare ai nostri clienti?

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale di un immobile vige quando sono stati effettuati interventi /o variazioni che abbiano determinato un aumento della rendita superiore al 15% rispetto a quella precedente.

La rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile: aver effettuato interventi di Superbonus tali che abbiano incrementato il valore commerciale dell’immobile non si traduce automaticamente in un aumento della rendita catastale.

Eh sì, perchè i parametri di calcolo della rendita catastale attuali non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.

L’obbligo di aggiornare la rendita catastale deriva dall’articolo 1 della Legge 311/2004, comma 336, e ancora prima dall’applicazione del D.M. 701 del 19 aprile 1994 e dell’articolo 20 del RD 652/1939.

Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con le circolari 10/2005 e 1/2006 (all’epoca Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005), l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale vige solo quando sono stati effettuato interventi tali da

  • determinare un incremento della rendita catastale superiori al 15% di quella precedente

Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?

Ora che sappiamo quando vi è l’obbigo di aggiornamento della rendita catastale per gutti gli interventi edilizi, ivi compresi quelli derivanti dal Superbonus 110%, possiamo anche dedurre quando non vi è l’obbligo di aggiornamento dei valori catastali:

  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora non vi sia variazione della consistenza delle superfici come classificate nella DOCFA (DOCFA è il software utilizzato per l’accatastamento dei fabbricati)
  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora siano stati realizzati solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, consistenti nelle semplici sostituzioni di sanitari, infissi, facciata, tetto o messa a norma degli impianti (elettrico, idrico, ecc…)
  • non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora sia stata effettuata l’installazione dell’impianto fotovoltaico da 3 kW

Le domande successive sorgono spontaneamente:

Se l’impianto fotovoltaico è superiore a 3 kW, il mio cliente ha l’obbligo di aggiornamento del catasto?

E la risposta è sempre No. L’aggiornamento è obbligatorio solo quando si ha un incremento della rendite precedente superiore al 15%.

Vi è certamente l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale quando si ha un aumento di superficie: è il caso del cappotto termico.

La procedura di variazione catastale mediante software DOCFA prevede che le superfici siano prese al lordo dei muri perimetrali (per farla semplice), pertanto la realizzazione del cappotto termico genera un aumento di superfici che, però, non sempre si tradurrà in un aumento della rendita catastale superiore al 15%.

E’ molto probabile che l’aumento di rendita catastale possa realizzarsi su immobili che non hanno subito variazioni catastali da diverso tempo, e godono ancora di classi e categorie che non sono in linea con gli accastamenti attuali.

In questi casi, sarà molto probabile che la rendita possa ricevere un aumento superiore al 15% anche senza la realizzazione del cappotto termico.

Vi è solo un modo per scoprirlo, con una simulazione tramite software DOCFA.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Consigli Smart per Tecnici e Committenti

Ora che abbiamo fatto nostro lo scibile in materia di obbligo di aggiornamento dei dati catastali per gli immobili che hanno effettuato interventi edilizi, e più in generale interventi del Superbonus (sia risparmio energetico che miglioramenti sismico), vediamo come procedere e quale può essere un approccio smart per i nostri clienti.

Se sei un tecnico affamato di lavoro, un approccio non smart è quello di procedere ad un accatastamento generale a tutti gli immobili che hanno effettuato tali interventi, come se procedere ad una presentazione DOCFA mettesse al riparo da controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Nulla di più sbagliato.

A mio modo di vedere, un approccio smart, che può rappresentare una buona opportunità di lavoro per noi tecnici, è quello di informare il committente in modo onesto di quale sia il reale obbligo di legge in materia di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi con il Superbonus.

Una volta informati, la nostra attività (retribuita) può essere quella di

  • raccolta documentale
  • rilievo specifico (anche strumentale) nell’immobile con tutte le condizioni post intervento superbonus
  • simulazione DOCFA per la verifica dell’aumento della rendita
  • Qualora vi sia un aumento della rendita catastale:
    • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per meno del 15%, lasciare la scelta al cliente se intende o no procedere alla presentazione della variazione al catasto fabbricati
    • se la rendita catastale post superbonus è aumentata per almeno il 15% o più, informare il cliente dell’obbligo normativo di procedere ad una presentazione dell’aggiornamento DOCFA
  • Nel caso in cui non si proceda all’aggiornamento catastale post superbonus, sarà opportuno e smart rilasciare una relazione peritale al nostro cliente nel quale si riassume l’attività svolta, e che contenga al suo interno la speficia del perchè si è scelto di non procedere all’aggiornamento catastale.

Tutte attività che richiedono tempo e competenza, e che mettono al riparo i nostri committenti da eventuali controlli successivi, o semplicemente li rassicurano in modo consapevole, senza cadere vittime del terrorismo mediatico a cui stiamo assistendo in materia di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%.

Superbonus Aggiornamento Catastale: Sintesi Smart sull’Obbligo di presentazione DOCFA

  • non esiste un nuovo obbligo normativo che impone, tout court, di aggiornare la rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%
  • l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale degli immobili vige solo se vi è un incremento della rendita catastale superiore al 15% della rendita catastale precedente
  • la rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile
  • aver installato un impianto fotovoltaico superiore a 3 kW non impone necessariamente un aggiornamento della rendita catastale
  • lo strumento per la determinazione della nuova rendita catastale è il software DOCFA
  • per procedere alla verifica di incremento della rendita catastale, si passa per una simulazione DOCFA

Superbonus Aggiornamento Catastale: Scarica la nota ufficiale del CNI

E vabbè, se proprio non ti fidi di quello che ti dico io, dal form sottostante puoi scaricare la nota ufficiale del Consiglio Nazionale degli Ingegneri sull’obbligo (o non obbligo) di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%

Vendita Immobile Superbonus Plusvalenza

Vendita Immobile Superbonus Plusvalenza

La vendita di un immobile su cui sono stati effettuati interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche con il Superbonus può essere oggetto di tassazione da plusvalenza. Vediamo che cos’è, quando è dovuta è quando non è dovuta, come si calcola, e alcuni casi specifici.

Se come me ti sei occupato di superbonus, potrà capitarti, e ti capiterà, che qualche tuo cliente ti chieda se può vendere un immobile che ha usufruito del superbonus, e, in caso di risposta positiva, quanto deve pagare di tasse.

Bene, proviamo a dare ordine alle tante informazioni disordinate e poco chiare che si trovano in rete e vediamo cosa possiamo rispondere ai nostri clienti nel caso vogliano vendere il proprio immobile che ha usufruito del Superbonus.

Vendita Immobile Superbonus: è possibile?

Andiamo per ordine e partiamo dalla domanda più frequente, ma anche quella a cui possiamo dare una risposta molto semplice.

E’ possibile vendere un immobile su cui si sono effettuati lavori con il Superbonus 110%?

Sì, è possibile effettuare la vendita di un immobile sul quale sono stati effettuati interventi di miglioramento energetico previsti dal Superbonus.

Esiste una dinamica particolare che porta le persone che hanno beneficiato di contributi fiscali previsti dal superbonus 110% a pensare di avere limitazioni alla vendita del proprio immobile.

La dinamica è spontanea e anche comprensibile: il trick mentale è sempre lo stesso

“Mi hanno dato dei contributi per migliorare il mio immobile con il superbonus, avrò delle limitazioni alla vendita? Altrimenti chiunque avrebbe potuto beneficiare di contributi fiscali per realizzare profitto”

Se da una parte la domanda è più che lecita e comprensibile, dall’altra la risposta è altrettanto semplice.

Nella norma del superbonus non vi è mai stata nessuna limitazione alla vendita, nemmeno nei primi anni post intervento di miglioramento energetico.

E la storia del profitto?

Per comprendere come sia possibile che lo Stato abbia permesso questo, va ricordato che lo scopo del superbonus era migliorare la prestazione energetica degli immobili (in realtà era rilanciare l’economia attraverso l’edilizia, ottenendo anche il miglioramento delle prestazioni energetiche degli immobili); se l’obiettivo è questo, va da sè che diventa indifferente chi si a il proprietario.

Pertanto, perchè mettere una limitazione alla vendita?

Infatti non esiste nessuna limitazione.

Ma non spaventatevi, la questione relativa all’eventuale profitto è stato “sistemato” dall’Agenzia delle Entrate che ha specificato i casi per i quali, in caso di vendita di un immobile che ha beneficiato del superbonus, si soggetto alla tassazione della plusvalenza (ovvero del maggior incremento di valore derivante dai lavori effettuati).

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: A Chi Si Applica? Per Quale Tipologia di Immobili?

Prima di vedere quanto si paga, qual è la tassazione, nel caso di vendita (cessione) di immobile che ha beneficiato del superbonus 110%, vediamo a quali tipologia di soggetti si applica e per quale tipologia di immobili.

I soggetti al quale si applica la tassazione per la vendita di immobili superbonus

Il principio alla base è che si tratta del conseguimento di un reddito diverso inclusa nell’articolo 67 del TUIR, quindi ecco i soggetti che sono sottoposti a questa tassazione:

  • persone fisiche residenti (sempreché il reddito non sia stato conseguito in qualità di impresa o professionista)
  • le società semplici e similari
  • gli enti non commerciali
  • persone fisiche, società, enti, anche non residenti in Italia, quando il profitto è stato conseguito nel territorio italiano

La mia è una semplificazione; se avete necessità di una lettura più precisa, è sempre bene consultare il proprio consulente fiscale.

A quale tipologia di immobili superbonus si applica la tassazione

Risposta semplice.

A tutti gli immobili ceduti che hanno beneficiato dei lavori di risparmio energetico incentivati con il superbonus 110%.

Al fine della tassazione non rileva nè la tipologia dell’immobile: si applica tanto sugli immobili residenziali quanto su quelli non residenziali, a prescindere dalla destinazione d’uso.

E nemmeno chi è stato il fautore dell’intervento ha importanza per capire se un immobile che ha usufruito di lavori di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie al superbonus 110%: la tassazione si applica a tutti gli immobili che ne hanno usufruito a prescindere che ad eseguirli sia stato il proprietario o l’utilizzatore (infatti nelle prime versioni del superbonus, potevano effettuare i lavori oltre a chi avesse titolo sull’immobile, anche chi ne avesse il possesso, previo consenso dell’avente titolo).

Vendita Immobile Superbonus. Rileva la Tipologia Degli Interventi Realizzati Ai Fini della Tassazione? Rileva lo Sconto in Fattura o la Cessione del Credito?

No.

E potrei chiudere qua questo paragrafo. 😂

La norma non specifica né fa distinzione sugli eventuali interventi da portare o meno a tassazione della plusvalenza, quindi direi che sono tutti gli interventi del superbonus che, qualora abbiano generato un incremento di valore dell’immobile (plusvalenza), generano una componente di reddito da tassare.

Analogo discorso per le modalità con le quali si è fruito del superbonus: che vi sia stato uno sconto in fattura, una cessione del credito di imposta, o la fruizione diretta in dichiarazione dei redditi, è ininfluente ai fini della tassazione.

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Se l’unità immobiliare non ha effettuato interventi trainati ma il condominio ha effettuato i trainanti?

Anche questa domanda è probabile che vi verrà posta da qualche vostro cliente.

E la risposta è sempre la stessa: anche se l’immobile in cessione non ha effettuato interventi trainati specifici della singola unità immobiliare all’interno di un condominio, ma il condominio ha effettuato dei lavori trainanti per i quali viene generata una plusvalenza sull’immobile, allora quel reddito è soggetto a tassazione.

Tassazione Vendita Immobile Superbonus: Quanto Si Paga?

Ok, dopo tutti ‘sti discorsi … veniamo alla domanda primaria.

Ma quanto si paga?

Si paga un’imposta sostitutiva pari al 26% del reddito generato.

Qual è il reddito generato?

Il reddito generato è la plusvalenza, ovvero la differenza di corrispettivo che viene percepito in sede di vendita o cessione, e il prezzo di acquisto dell’immobile, incrementato di ogni altro costo inerente l’immobile.

Tieni bene a mente questo “costo inerente” perchè ci torniamo dopo.

In buona sostanza però, nessuna differenza con le normali plusvalenze per gli immobili.

E allora che differenza c’è?

La differenza sta nel criterio di calcolo e nella determinazione dei costi sostenuti per gli interventi rientranti nel superbonus 110%.

I costi inerenti di cui parlavamo prima.

La Circolare 13/E/2024 dell’Agenzia delle Entrate detta alcune indicazioni specifiche; qui entriamo un po’ nel campo tecnico delle norme fiscali, quindi il mio consiglio è quello di rivolgersi a qualcuno esperto in materia.

Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 13/E/2024 (“Circolare Plusvalenze Superbonus”

Io provo a riassumerlo così:

Nel calcolo dei costi inerenti, che sono quelli sostenuti che si possono sommare al prezzo di acquisto o di costruzione dell’immobile, ai fini della determinazione della differenza (plusvalenza) tra il prezzo di cessione dell’immobile e il costo di acquisti incrementato degli ulteriori costi sostenuti, l’Agenzia indica che le spese sostenute non possono essere riconosciute in tutto o in parte quando si verificano insieme queste condizioni:

  • si sia beneficiato del superbonus con aliquota al 110%
  • si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta

Quindi, se coesistono queste due condizioni, ci si trova davanti ad un bivio derivante dalla data di cessione dell’immobile:

  • se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da meno di 5 anni, allora non sono riconosciuti i costi inerenti
  • se l’intervento agevolato con il superbonus si è concluso da oltre 5 anni, i costi inerenti sono riconosciuti nella misura del 50%

In tutti gli altri casi, ovvero quando non si verificano congiuntamente le due condizioni iniziali sopra indicate 1 – aliquota al 110% e 2 – sconto in fattura o cessione del credito, allora i costi sostenuti per i lavori sono riconosciuti al 100% come costi inerenti.

Bene … ora che hai un po’ di confusione in testa, rileggi questo paragrafo fino a quando non ti è chiaro 😂.

Vendita immobile superbonus: Sintesi Smart e Risposta alla domanda: Se Ho Effettuato Lavori con il Superbonus nel Mio Immobile, Devo Pagare Più Tasse?

  • Se hai effettuato i lavori di risparmio energetico con il superbonus 110% NON devi pagare più imposte
  • Devi pagare un’imposta pari al 26% solo nel caso di cessione a titolo oneroso dell’immobile che ha usufruito del superbonus
  • Anche se l’unità immobiliare in condominio non ha fatto lavori trainati, se il condominio ha fatto lavori trainanti, si genera una plusvalenza
  • Devi pagare il 26% sulla plusvalenza, che è data dal valore di cessione dell’immobile a cui va detratto il costo di acquisto e i costi inerenti
  • I costi inerenti sono pari al 100% dei costi sostenuti per i lavori, a meno che non si verifichino due condizioni insieme:
    • si sia beneficiato del 110%
    • si sia beneficiato dello sconto in fattura o della cessione del credito di imposta
  • Se coesistono queste condizioni, allora
    • se si vende l’immobile entro i 5 anni non sono riconosciuti come costi inerenti i costi sostenuti per i lavori
    • se si vende l’immobile oltre i 5 anni, allora i costi sostenuti vengono computati al 50% come costi inerenti

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Superbonus e Abusi Edilizi

Superbonus e Abusi Edilizi. Stato Legittimo e Potere dell’Amministrazione

Il Superbonus ha permesso di non attestare lo stato legittimo dell’immobile. L’art. 119 riporta anche le cause di revoca del Superbonus 110%. Vediamo quale potere rimane in mano all’Amministrazione, e perché il TAR Veneto ci dice che non è tutto oro quello che luccica.

Maga Magò: Ora, se non ti dispiace, per prima cosa detterò io le regole.
Anacleto: Regole un corno! Aha! Vuole regole per il piacere di infrangerle!

… Poco prima del duello tra Maga Magò e Mago Merlino

Allora … andiamo con ordine … per il bene del comprendere.

Una recente sentenza del TAR Veneto n.128 del 2023 ci ricorda i poteri dell’Amministrazione Pubblica in materia di vigilanza e controllo nei cantieri edili.

Ma perchè ne parliamo in salsa Superbonus?

Perchè i Giudici del Tribunale Amministrativo Regionale del Veneto, con la sentenza 128/2023 (puoi compilare il form in calce all’articolo per scaricare il testo completo), ci ricordano che rimane in capo all’Amministrazione il potere di vigilanza e controllo nei cantieri edili, anche nel caso del Superbonus.

E che i lavori edili su immobili abusivi perpetuano l’abuso.

E alcuni risponderanno ( in modo troppo affrettato ) …

Ma con il Superbonus hanno tolto la necessità di attestare lo Stato Legittimo previsto dal Testo Unico dell’Edilizia.

Tecnico illuso

Ecco …è qui che serve fare un po’ di chiarezza.

Superbonus 110% – Art. 119, commi 13-ter e 13-quater

superbonus abusi edilizi tar veneto 120 2023 potere vigilanza amministrazione revoca contributi

E’ necessario partire dal testo dei commi 13-ter e 13-quater dell’art. 119 del DL 34/2020, il c.d. Superbonus 110%

13-ter. Gli interventi di cui al presente articolo, anche qualora riguardino le parti strutturali degli edifici o i prospetti, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero e’ attestato che la costruzione e’ stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi:
a) mancata presentazione della CILA;
b) interventi realizzati in difformita’ dalla CILA;
c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14

Senza voler fare una disamina esaustiva del comma 13-ter dell’art. 119 del Decreto Rilancio (c.d. Superbonus, per le parti che ci interessano), le parti che ci interessano ai fini di questo articolo sono

  1. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis … del TU Edilizia
  2. La decadenza del beneficio fiscale di cui all’art. 49 del TU Edilizia opera solo in questi casi:
    • Non presentazione della CILA
    • Interventi difformi dalla CILA presentata
    • Assenza dell’attestazione dei dati relativi ai titoli che hanno permesso l’originaria costruzione dell’immobile
    • False attestazioni

A me, non so a voi, appare chiaro il perimetro che circoscrive l’applicazione del comma 13-ter:

  • Non si attesta lo stato leggittimo
  • Non dirai falsa testimonianza 🤐
  • Realizzi lavori diversi da quelli che stai asseverando con la CILA

Da qualche parte si legge che l’Amministrazione non ha più potere di vigilanza o controllo?

Boh, a me non pare…

E a confermare questo concetto, il legislatore ha introdotto anche il comma 13-quater

13-quater. Fermo restando quanto previsto al comma 13-ter, resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimita’ dell’immobile oggetto di intervento.

Che si traduce, dal burocratese all’italiano che resta sempre possibile, per l’ente, la valutazione sulla legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

In buona sostanza, la realizzazione dei lavori, non legittima immobili o parti di immobili non legittime

Se c’era l’abuso .. l’abuso rimane!

E rimane sempre possibile, pertanto, la possibilità per l’Ente di controllare e vigilare.

E allora a che è servito il comma 13-ter nella parte in cui indica che non si attesta lo stato legittimo dell’immobile?

E’ servito per far partire i cantieri, che al periodo erano bloccati dalle sanatorie, peraltro molte inutili, bloccate dalla volontà dei tecnici di non fare false attestazioni.

Andiamo alla sentenza…

Sentenza TAR Veneto 128/2023

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Ecco i punti, lapalissiani secondo me, che possiamo estrapolare e imparare dalla Sentenza del TAR Veneto n. 128/2023:

  • Anche se non si attesta lo stato legittimo dell’immobile di cui all’art. 49 del T.U. dell’Edilizia, questo non preclude il potere/dovere dell’Amministrazione di reprimere gli abusi edilizi
  • La realizzazione di lavori in immobili abusivi comporta la perpetuazione dell’abuso, pertanto seppur non legittimato, non è possibile fare lavori su immobili abusivi (o sulle parti abusive di essi)

Quindi ogni lieve difformità in un immobile determinerà automaticamente la revoca del contributo?

Assolutamente no.

La revoca del contributo si avrà solo nei casi previsti dal comma 13-ter che sopra abbiamo riportato.

Tuttavia i giudici aggiungono un aspetto (o forse più un sospetto) che pone tante ombre e quesiti in materia di superbonus.

Vi cito il passaggio:

“… l’eliminazione dell’obbligo di attestare lo stato legittimo dell’immobile, introdotta dal decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni, dalla legge 29 luglio 2021, n. 108, appare finalizzata solo a semplificare la presentazione delle “pratiche” relative al cd. Superbonus 110, riducendone i costi e gli incombenti, e potrebbe, a tutto concedere, assumere rilevanza a meri fini tributari, nel senso di impedire al Fisco di negare i benefici fiscali in caso di difformità edilizie – tema che andrebbe, tuttavia, approfondito nelle competenti sedi amministrative e giurisdizionali, non apparendo prima facie priva di contraddizioni una regula iuris che imponga allo Stato di incentivare, con una detrazione fiscale del 110%, l’ammodernamento o efficientamento energetico di immobili interessati da illeciti edilizi …”

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Non so a voi, ma a me un piccolo brivido è venuto. 😂

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Frazionamento Superbonus 110

Frazionare Immobile per Creare un Condominio e poter Usufruire del Superbonus 110%?

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

“Il modo sicuro di restare ingannati è di credersi più furbi degli altri.”

FRANÇOIS DE LA ROCHEFOUCAULD

No.

Cavolo, No!

Dovrei terminare qui l’articolo, perché tutto il testo che segue è lapalissiano.

Tuttavia proseguirò nella descrizione perché esistono tanti committenti che chiedono, e vorrei aiutare altri professionisti come me a rispondere correttamente:

No, non è possibile.

Per scrivere questo articolo ho preso spunto da una recente sentenza che ha chiarito ciò che il buon senso avrebbe dovuto rendere palese.

Ma si sà, il buon senso spesso non riesce a vincere contro l’avidità umana.

Anche se in realtà esiste un caso in cui è possibile frazionare un immobile, ottenere un minicondomino ed effettuare il Superbonus senza che l’Agenzia delle Entrate possa rilevare una condotta elusiva (lo spiego dopo, nel testo che segue).

Frazionamento di Una Unità per Creare un Mini Condominio

In realtà non è proprio corretto.

Alla domanda “è possibile frazionare un immobile per creare un mini condominio“, la risposta corretta sarebbe “sì”.

Il problema deriva dalla seconda parte della domanda “… per poter accedere al Superbonus 110%“?

E’ qui che la risposta diventa NO.

Se proprio vogliamo essere precisi, esiste un caso per il quale si potrebbe rispondere Sì anche a questa domanda.

Ed è unicamente il caso in cui un immobile viene frazionato per essere rivenduto, e i nuovi proprietari che nulla hanno a che vedere con il venditore, decidono di effettuare il Superbonus.

Il problema nasce quando le azioni e operazioni di frazionamento e alienazione sono fatte con l’unico scopo elusivo, e riconducibili al soggetto iniziale.

Il motivo dovrebbe essere chiaro: seppur non esiste nella legge un divieto specifico alla manovra di creazione di un condominio ad hoc per poter accedere alla maggior aliquota del 110% e bypassare tutti i vincoli soggettivi previsti per le unifamiliari, è palese che un’azione di questo tipo diventa elusiva della norma stessa e pertanto molto rischiosa.

Si potrebbe anche argomentare che “ciò che non è vietato è consentito”; tuttavia, esiste un principio fondamentale nell’ordinamento giuridico italiano (lo so pure io che non sono sicuramente un giurista!), che riguarda l’abuso del diritto finalizzato ad ottenere dei vantaggi non dovuti ed elusivi delle norme stesse.

Il Caso della Sentenza 81/2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, vi riassumo brevemente il caso:

Una società acquista un immobile costituito da n unità immobiliari.

Come sapete, la società non ha diritto (quasi mai, esistono dei casi in cui può averne diritto) ad effettuare il superbonus perché è riservato alle sole per le persone fisiche, onlus, eccetera.

Questo maggior fabbricato, dopo una serie di operazioni “fittizie” viene frazionato e alienato a favore di una serie di parenti stretti del titolare della società.

Vengono effettuate anche una serie di operazioni societarie di cessioni di quote, sempre in favore dei medesimi parenti i vicini stretti al titolare effettivo, tale per cui alla fine ci si ritrova con la stessa società intestata alla madre della moglie, le unità immobiliari intestate a figlie e parenti, e come amministratore unico della società il precedente titolare (probabilmente l’artefice del tutto, risultato anche l’asseveratore del Superbonus e del Sismabonus).

superbonus frazionamento prima dei lavori

E’ stata fatta qualche operazione contro normativa?

No.

Tuttavia i Giudici stabiliscono che l’acquisto da parte della società dell’intero stabile era stato effettuato con lo scopo di ristrutturare e rivendere e le operazioni di frazionamento e cessione a terzi vicini, sempre riconducibili al soggetto primo della società, sono state considerate elusive della norma perché finalizzate unicamente ad ottenere un vantaggio non dovuto per la reale condizione originaria.

La motivazione della revoca dei contributi statali indebitamente percepiti è basata, infatti, sull’ “Abuso del Diritto”.

Abuso del Diritto

superbonus-frazionamento-unita-immobiliari-condominio-abuso-del-diritto

Vi riporto l’estratto dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste.

Lo faccio senza aggiungere nulla o commentare perché, per una volta, il testo non è scritto in legalese spinto ma è comprensibile a tutti:

Nel caso che ci occupa appare, al contrario, riscontrabile un chiaro esempio di elusione fiscale per abuso del diritto.

Come noto, il fenomeno dell’elusione fiscale per abuso del diritto è un concetto elaborato dalla giurisprudenza e che ha trovato poi riconoscimento nell’art. 10/bis dello Statuto del contribuente, il quale, al I comma, recita:” “Configurano abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur nel rispetto formale delle norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. Tali operazioni non sono opponibili all’amministrazione finanziaria, che ne disconosce i vantaggi determinando i tributi sulla base delle norme e dei principi elusi e tenuto conto di quanto versato dal contribuente per effetto di dette operazioni. Il comma 2° poi specifica: “Ai fini del comma 1 si considerano:

a) operazioni prive di sostanza economica i fatti, gli atti e i contratti, anche tra loro collegati, inidonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Sono indici di mancanza di sostanza economica, in particolare, la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e la non conformità dell’utilizzo degli strumenti giuridici a normali logiche di mercato;

b) vantaggi fiscali indebiti i benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario”.

Come è evidente dal tenore letterale della norma, l’abuso del diritto è configurabile ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse.

Dalla Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

P

Appare lapalissiano ribadire che qualunque azione finalizzata ad eludere la norma si configura, seppur non in contrasto palese con il disposto normativo, come un abuso del diritto.

Ecco perchè alla domanda:

E’ Possibile Frazionare un Immobile, così da Ottenere un Mini Condominio e Poter Accedere al Superbonus 110%?

Si risponde con un deciso, No, non è possibile!

Compila il Form Sottostante per Scaricare Gratuitamente il Testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste

Compila il form sottostante per scaricare gratuitamente il testo della Sentenza n. 81 del 11 aprile 2023 della Corte di Giustizia Tributaria di Trieste, da cui abbiamo estratto due concetti fondamentali:

  • non è possibile effettuare azioni elusive della norma, come ad esempio il frazionamento di una unità per ottenere un minicondominio con l’unico scopo di accedere al Superbonus
  • esiste l’abuso del diritto e si configura ogni qualvolta il contribuente ricorre ad una condotta tortuosa, ponendo in essere atti negoziali non lineari, anche tra loro correlati, che legittimano lo stesso all’ottenimento di vantaggi fiscali indebiti, i quali vengono ottenuti in contrasto con la finalità della norma e con i principi dell’ordinamento tributario, cercando dunque di aggirare le stesse

Spesa Eccedente Superbonus 110

Spesa Eccedente Superbonus 110

Quando la spesa per un determinato intervento in Superbonus supera i massimali di spesa totali o i massimali specifici (espressi sull’unità) possono godere di altre agevolazioni?

L’animale sazio non mangia più. L’uomo sazio mangia ancora.

Alberto Lodispoto

Il Superbonus ha dato una bella spinta al settore dell’edilizia.

E all’aumento spropositato della domanda, ha corrisposto uno spropositato aumento dei prezzi dei materiali e delle lavorazioni associate al Superbonus 110%.

E’ naturale. E’ una legge, invariabile, del mercato.

Per questo, può capitare che, una determinata lavorazione superi i massimali totali o i massimali specifici previsti dal Superbonus 110%.

Come ci si deve comportare quando, per un lavoro in Superbonus, la spesa risulta eccedente rispetto ai massimi consentiti?

La Spesa Eccedente i Limiti del Superbonus ha Diritto ad altre Agevolazioni Fiscali?

La Spesa Eccedente i Limiti del Superbonus ha Diritto ad altre Agevolazioni Fiscali?

Questa è una domanda sempre più frequente, e per rispondere correttamente possiamo riferirci a due fonti ufficiali.

La prima è una FAQ del MiSE Ministero dello Sviluppo economico.

Nel dettaglio si tratta della FAQ numero A06.7 raggiungibile da questo link: FAQ MiSE Superbonus 110%

spesa eccedente superbonus 110 FAQ MiSE

A06.7 – Nel caso in cui la spesa sostenuta dal contribuente per l’intervento agevolato con il Superbonus sia eccedente il costo massimo unitario indicato all’Allegato I al decreto interministeriale 6 agosto 2020, si chiede se sulla parte eccedente si possa beneficiare di altra agevolazione di cui al decreto legge n. 63 del 2013, in presenza dei relativi requisiti. A titolo esemplificativo: intervento trainato di sostituzione dei serramenti, costo unitario sostenuto 900 euro/m2, a fronte di un massimale ammissibile di 650 euro/m2.

Premesso che il costo massimo unitario indicato all’Allegato I al citato decreto interministeriale 6 agosto 2020 è riferito solo agli interventi che accedono all’ecobonus – attualmente disciplinato dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 – per i quali l’asseverazione può essere sostituita da una documentazione alternativa nei casi previsti nell’allegato A al medesimo decreto. Per gli interventi ammessi al Superbonus, invece, è sempre prevista l’asseverazione di un tecnico abilitato. Per le spese sostenute che eccedono il costo massimo unitario e la spesa massima ammissibile al Superbonus non è possibile fruire di altra agevolazione.

Sulla stessa lunghezza d’onda c’è anche l’Agenzia delle Entrate, che riporta la medesima FAQ (questa volta con il numero 4.4.7) all’interno delle risposte alle domande frequenti relative al Superbonus 110%, e contenute nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate del 22/12/2020, n. 30/E.

4.4.7 D. Nel caso in cui la spesa sostenuta dal contribuente per l’intervento agevolato con il Superbonus sia eccedente il costo massimo unitario indicato all’Allegato I al decreto interministeriale 6 agosto 2020, si chiede se sulla parte eccedente si possa beneficiare di altra agevolazione di cui al decreto legge n. 63 del 2013, in presenza dei relativi requisiti. A titolo esemplificativo: intervento trainato di sostituzione dei serramenti, costo unitario sostenuto 900 euro/m2, a fronte di un massimale ammissibile di 650 euro/m2.

Premesso che il costo massimo unitario indicato all’Allegato I al citato decreto interministeriale 6 agosto 2020 è riferito solo agli interventi che accedono all’ecobonus – attualmente disciplinato dall’articolo 14 del decreto legge n. 63 del 2013 – per i quali l’asseverazione può essere sostituita da una documentazione alternativa nei casi previsti nell’allegato A al medesimo decreto. Per gli interventi ammessi al Superbonus, invece, è sempre prevista l’asseverazione di un tecnico abilitato. Per le spese sostenute che eccedono il costo massimo unitario e la spesa massima ammissibile al Superbonus non è possibile fruire di altra agevolazione.

Per semplificare e riassumere quanto riportato nelle FAQ del MiSE e dell’AdE sulla spesa eccedente il Superbonus 110%, possiamo concentrare la nostra attenzione su due aspetti.

Il primo deriva da come è posta la domanda: la domanda fa riferimento ad un massimale di spesa specifico per la sostituzione degli infissi pari a 650 €/mq ed estratto dall’Allegato I del Decreto Requisiti.

L’Agenzia delle Entrate e il Ministero dello Sviluppo Economico ci ricordano che nell’Allegato A del medesimo decreto sono indicate le modalità precise con la quale un tecnico può verificare e asseverare la congruità dei costi per gli interventi del Superbonus 110%.

La modalità di calcolo per la verifica di congruità dei costi per i lavori in Superbonus 110% può essere effettuate in tre modalità distinte:

  • utilizzando le voci compiute dei prezzari regionali o del prezzario DEI
  • effettuando un’analisi dei prezzi per quelle voci non presenti all’interno dei prezzari regionali o del prezzario DEI
  • utilizzando, qualora il tecnico lo ritenga opportuno, i costi specifici indicati nell’Allegato I del Decreto Requisiti.

Per approfondimento, ti rimando all’articolo dove parlo delle modalità di calcolo dei massimali specifici per il Superbonus, secondo l’Allegato A; in quest’altro articolo parlo di come considerare correttamente la congruità dei costi e delle spese, e di come considerare congruo il massimale di spesa di ogni macro lavorazione, da valutarsi sul totale e non sulla singola voce.

Il secondo aspetto meritevole della nostra attenzione risiede nell’ultima frase della risposta alla domanda frequente.

“Per le spese sostenute che eccedono il costo massimo unitario e la spesa massima ammissibile al Superbonus non è possibile fruire di altra agevolazione”.

Personalmente concordo sul fatto che la spesa eccedente il costo massimo unitario non possa fruire di altra agevolazione fiscale in materia di bonus in edilizia.

Se prendiamo per buono il massimale di 650 €/mq per la sostituzione degli infissi (e non lo è; il massimale specifico si può calcolare con i prezzari regionali o il prezzario DEI), ma il costo che intendo sostenere per il mio lavoro arriva a 900 €/mq, allora è corretto ritenere che l’eccedenza di spesa di 250 €/mq non possa godere di altra agevolazione.

Non mi trovo in accordo, invece, con la spesa eccedente il massimale ammissibile.

Provo a fare un esempio pratico per spiegare il concetto che vorrei esprimere.

Come sapete, il massimale di spesa totale ammissibile al Superbonus che si può sostenere per le coibentazioni delle superfici opache delle case unifamiliari o delle unità funzionalmente indipendenti e contestualmente dotate di un accesso autonomo non condiviso con altre unità è di 50.000 €.

Questi 50k rappresentano un massimale di spesa, e pertanto da considerarsi sempre comprensivi di IVA e spese professionali.

E questo massimale è fisso, sia che il lavoro venga effettuato su una casa unifamiliare di 50 mq, sia che il lavoro di coibentazione delle superfici opache venga effettuato su una casa unifamiliare di 400 mq.

Se l’obiettivo del Superbonus è quello di coibentare gli immobili al fine di ridurre i fabbisogni, e posto che il tetto di 50k possiamo ritenerlo sufficiente nella stragrande maggioranza dei casi, non ci si spiega come mai non sia possibile poter portare in detrazione con altri bonus fiscali le spese superanti la soglia stabilità.

Dura lex, sed lex.

Al di là del mio parare, non possiamo far altro che prendere atto della posizione del MiSE e dell’AdE e pagare (o meglio, far pagare al committente) l’eccedenza extra.

Come Effettuare il Bonifico della Spesa Eccedente Superbonus 110

spesa eccedente superbonus 110 come fare bonifico

Come dobbiamo effettuare il bonifico per la spesa eccedente il Superbonus 110?

Come abbiamo visto sopra, la spesa eccedente non può godere di nessuna altra agevolazione fiscale.

Se la spesa eccedente il Superbonus non può godere di nessuna agevolazione fiscale, allora la modalità corretta di pagamento è un BONIFICO ORDINARIO.

L’obbligo di effettuare un bonifico parlante superbonus e con il modello per risparmio energetico predisposto dalla Banca vi è solo per le spese che devono godere di agevolazioni fiscali per l’edilizia.

Nel caso di spesa eccedente il Superbonus 110%, si potrà effettuare un bonifico ordinario.

Ricordatevi, però, che il bonifico ordinario sarà solo per la spesa eccedente i limiti massimi e i limiti specifici (considerati congrui dal tecnico), mentre per la spesa rientrante nei bonus fiscali sarà necessario effettuare il bonifico parlante.

In sintesi

  • La spesa eccedente il Superbonus non può godere di altra agevolazione fiscale.
  • A nulla rileva che la spesa ecceda i massimali totali o i massimali specifici.
  • La modalità di pagamento della spesa eccedente il superbonus 110% è il bonifico ordinario

Verifica di Congruità delle Spese e Congruità dei Prezzi

Verifica di Congruità delle Spese e Determinazione della Congruità dei Prezzi nei Bonus Fiscali

Superbonus, Bonus Ristrutturazione, Bonus Risparmio Energetico e Bonus Facciata: dopo il cd Decreto Antifrode tutti i Bonus fiscali presenti in Edilizia necessitano della verifica di congruità delle spese e dei prezzi. Vediamo come e quando si possono ritenere congrui i prezzi e le spese per il Superbonus e per il bonus minori.

Sono stato incarcerato per un reato d’opinione: io ero dell’opinione che emettere assegni a vuoto si potesse, la banca no.

Natalino Balasso

Superbonus, sismabonus, bonus fiscale per ristrutturazione e manutenzione straordinaria, bonus fiscali per interventi di risparmio energetico negli edifici, bonus facciate, bonus mobili.

E forse ne sto dimenticando qualcuno. Bonus giardino?

Certo non si può dire che l’edilizia non sia popolata di tante misure fiscali con il doppio obiettivo: da una parte quello di sostenere un settore in crisi da circa 30 anni, dall’altra quello di eliminare il lavoro nero, che ha sempre rappresentato uno standard per il settore edile fin dagli albori, ma, fortunatamente, fino all’avvento dei bonus fiscali.

La spinta da parte del Governo a voler incentivare sempre di più il settore edile mediante la maturazione dei crediti di imposta con aliquote sempre più alte, ha portato, però, ad alcune distorsioni in merito alla liceità degli interventi.

Prima il 36% per la ristrutturazione, portata al 41% e successivamente (e ormai stabilmente) al 50% da anni. Risparmio energetico dal 55% al 65%. Sismabonus con aliquote crescenti tra il 70%, 75% e 85%. Bonus facciate al 90%, ora sceso al 60%. Superbonus, al 110%.

Insomma, il crescendo dell’aliquota di detrazione porta solo ad una considerazione:

Maggiore è la detrazione di imposta, maggiore è il guadagno indiretto da parte dello Stato.

Iva sui materiali. Assunzione in un settore dilaniato dalla cassa integrazione e dalla naspi (disoccupazione). Nero quasi azzerato.

Non sono in grado di fare i conti precisi, ma che vi sia una palese e crescente convenienza per lo Stato all’aumentare dell’aliquota di detrazione, mi pare molto molto probabile.

Tuttavia, quando ci si spinge sempre più un alto, il rischio di caduta aumenta.

Il Decreto Antifrode – D.L. 157/2021

decreto antifrode verifica congruita delle spese

Si sa, l’occasione fa l’uomo ladro.

E se non c’è l’occasione, generalmente l’italiano tipo, se la crea.

In questo caso l’occasione c’era; l’abbiamo/hanno pensata tutti, solo che solo i più temerari si sono avventurati ad applicarla.

Il Decreto Antifrode, di novembre 2021, è infatti la risposta all’uomo diventato ladro da parte dell’occasione offerta: per tutti i bonus in edilizia, e come abbiamo visto sono tanti, prima di novembre 2021 non vi era nessun obbligo di controllo della congruità delle spese, eccezion fatta per il Superbonus.

Ecco che sono apparsi interventi di manutenzione delle facciate, con un’aliquota del 90%, le cui spese “naturali” di un lavoro da circa 1 milione di euro sono diventate, magicamente, 5 milioni di euro.

Ci sono stati anche vari servizi alla TV: ne hanno parlato anche le Iene, su Italia1.

E quando si arriva alla TV, vuol dire che è diventata talmente sporca, diffusa e palese, che in alcune persone si risveglia la coscienza e denunciano quel che sta succedendo.

Morale?

Il segreto di Pulcinella è finito in Tv, quindi per salvare la faccia il Governo (e non ci credo che non lo sapessero!) emana il Decreto Antifrode con efficacia immediata.

Cosa prevede, in sintesi, questo “Decreto Antifrode“?

Indovinate?

Le misure per evitare le frodi in edilizia.

Tutti gli interventi edili che godono di contributi fiscali e statali devono rispettare una “congruità delle spese” e congruità dei prezzi.

Verifica della Congruità delle Spese e determinazione della Congruità dei Prezzi nei Bonus Fiscali per l’Edilizia

verifica congruità delle spese congruità dei prezzi

Come si determina e chi la determina la congruità delle spese e la congruità dei prezzi nei bonus fiscali in edilizia diversi dal Superbonus?

L’articolo 1 del D.L. 157/2021 “Decreto Antifrode” ha previsto che, per ogni intervento per il quale il committente ha scelto la soluzione della cessione del credito di imposta o dello sconto in fattura, è sempre necessaria un’asseverazione da parte di un tecnico abilitato che verifichi la congruità dei prezzi e la congruità delle spese.

Quindi:

  • La congruità è determinata da un tecnico abilitato all’esercizio della professione
  • E’ sempre necessaria in tutti i casi si utilizza la cessione del credito o lo sconto in fattura.

Ne consegue che, per il caso in cui il contribuente sceglie di mantenersi la detrazione fiscale per sè e goderne in 10 anni, non vi è la necessità dell’asseverazione.

Attenzione però, la non necessità dell’asseverazione del tecnico abilitato non si deve tradurre con il fatto che si possono applicare prezzi pazzi: in caso di controllo anche per il caso della detrazione fiscale, l’Agenizia delle Entrate potrebbe sempre contestare l’incongruità delle spese.

Diciamolo apertamente: se un lavoro costa 50 €/mq, non può costare 500 €/mq solo perché non c’è l’obbligo di verifica della congruità da parte di un tecnico.

Come si determina la congruità dei prezzi e si verifica la congruità delle spese?

Distinguiamo prezzi e spese.

I prezzi sono i prezzi massimi specifici per ogni singola lavorazione che vengono determinati per la specifica lavorazione dal tecnico abilitato mediante i prezzari regionali.

Le spese sono quanto viene pagato il lavoro.

Le spese sostenute sono congrue se inferiori o uguali ai prezzi massimi.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito, però, che la verifica della congruità delle spese (quindi quanto materialmente viene pagato un lavoro) deve essere determinata tramite la costruzione di un computo metrico per la lavorazione, utilizzando i prezzi dei prezzari regionali di riferimento.

E le spese sostenute possono essere ritenute congrue anche se i prezzi singoli possono differire da quelli previsti dai prezzari; l’importante è che la somma dei prezzi derivanti dal prezzario regionale per quella lavorazione sia maggiore o uguale alla spesa sostenuta.

Riporto una grafica che spiega il concetto soprastante

modalità calcolo congruità costi congruità spese congruità prezzi

Come si evince dall’immagine soprastante, anche se le voci di costo specifiche (lettere A, B, C e D) indicate nella colonna a destra e con il colore delle lettere in nero sono differenti dalle lettere della colonna centrale e indicate in rosso, il totale delle spese (voci di costo sulla destra) è inferiore alla somma totale delle singole voci di costo (congruità dei prezzi, colonna centrale) ricavate dai prezzari regionali, da un’analisi prezzi per le voci non presenti nei prezzari, e dal prezzario DEI.

Congruità delle Spese e Congruità dei Prezzi nel Superbonus 110%

La congruità delle spese e la congruità dei prezzi nel Superbonus è uno standard fin dalla sua emanazione.

Non c’è nulla da aggiungere rispetto a quanto abbiamo già trattato negli articoli dedicati a:

Sintesi

Per chiudere e fare un po’ di sintesi e di chiarezza, riporto una tabella

agevolazioneattestazione congruita’ ante 12/11/2021attestazione congruita’ post 12/11/2021
SUPERBNUS con utilizzo della Detrazione FiscaleNecessario Necessario
SUPERBNUS con utilizzo della Cessione del Credito o dello Sconto in fatturaNecessarioNecessario
Altri Bonus con utilizzo della Detrazione FiscaleNon NecessarioNon Necessario
Altri Bonus con utilizzo della Cessione del Credito o dello Sconto in fatturaNon Necessario Necessario (*)

(*) Con la Finanziaria 2022, il Governo ha stabilito che, nel caso di bonus diversi dal Superbonus e dal Bonus Facciate, non è necessaria la verifica e relativa asseverazione sulla congruità delle spese sostenute per i lavori la cui spesa totale sia inferiore a 10.000 €.

Se dovete effettuare un piccolo lavoro (es: ristrutturare un bagno), la cui spesa totale lorda comprensiva di professionisti è inferiore a 10.000 €, non vi è necessità di verifica da parte del tecnico della congruità delle spese.

Se dovete effettuare un lavoro, la cui spesa lorda comprensiva anche dei professionisti supera i 10.000 €, come ad esempio una manutenzione straordinaria la cui spesa totale è di 45.000 €, la verifica di congruità delle spese con il relativo rilascio dell’asseverazione di congruità da parte del tecnico è sempre necessaria, anche laddove si effettuino pagamenti singoli inferiori a 10.000 €. (Nel caso in esame, anche se i 45.000 € vengono divisi di 5 fatture/bonifici da 9.000 €, sarà comunque necessaria la verifica dei costi e il rilascio dell’asseverazione di congruità delle spese perché il totale del lavoro supera 10.000 €)

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SuperBonus I Rischi dei Professionisti e dell’Asseveratore Superbonus

SuperBonus I Rischi dei Professionisti e dell’Asseveratore Superbonus

Quali rischi corre un professionista che intende fare il Superbonus? e quali responsabilità ha il tecnico Asseratore Superbonus 110? Le domande sono frequenti. Proviamo a fare un po’ di chiarezza sulle responsabilità dei tecnici coinvolti nel Superbonus 110%.

Il grande vantaggio del giocare col fuoco è che non ci si scotta mai. Sono solo coloro che non sanno giocarci che si bruciano del tutto.

Oscar Wilde

Oggi facciamo un po’ di terrorismo mediatico :D

Qualunque tecnico, smart o no, si sia affacciato al Superbonus si è, almeno per una volta, fatto queste domande:

  • Quali rischi corro come professionista che fa il Superbonus?
  • Quali sono le mie responsabilità nel Superbonus?
  • A che cosa vado incontro se sbaglio qualcosa?

Domande lecite, e dubbi più che legittimi.

Proviamo a fare un po’ di chiarezza, e inquadrare bene quali sono le responsabilità del professionista che prende parte al Superbonus, e quali sono i rischi a cui è necessario stare attenti.

Prima di iniziare, è necessario identificare le figure tecniche che prendono parte al Superbonus, nelle varie fasi da quella iniziale fino alla fine.

  • Tecnico che effettua lo studio preliminare di fattibilità del Superbonus
  • Progettista
  • Direttore dei Lavori
  • Responsabile della Sicurezza
  • Asseveratore Superbonus

I rischi e le responsabilità del Tecnico che effettua lo Studio Preliminare di Fattibilità del Superbonus

I rischi e le responsabilità del Tecnico che effettua lo studio preliminare di fattibilità sono… praticamente nulli.

Diciamo la verità, questo studio preliminare di fattibilità è completamente inutile e non ha nessun valore.

E’ solo un modo furbo, e spesso poco onesto, per sfilare qualche centinaia di euro al committente.

D’altronde, in questo periodo tutti pagano per poter accedere ad un beneficio più grande.

Vuoi entrare in paradiso? 500 euro

Scherzi a parte, le responsabilità e i rischi del tecnico che firma lo studio preliminare di fattibilità sono nulli.

I rischi e le responsabilità del Tecnico che effettua la Progettazione, la Direzione dei Lavori, e il Responsabile della Sicurezza del Superbonus

Per il Progettista e il Direttore dei Lavori, le responsabilità e i rischi sono maggiori rispetto allo studio preliminare (dove erano nulle!).

Le responsabilità nell’ambito del Superbonus per il tecnico Progettista e/o Direttore dei lavori sono le classiche responsabilità che hanno/avrebbero in un normalissimo lavoro edile.

Nulla di più, nulla di meno.

ll Progettista Superbonus dovrà porre particolare attenzione al rispetto di tutte le normative di settore, e non solo alla norma del Superbonus: dovrà porre attenzione ai Regolamenti Edilizi, ai Vincoli Paesaggistici, ad eventuali ulteriori vincoli esistenti nell’area producendo tutto il materiale tecnico (relazioni/elaborati) necessario affinché l’intervento rispetti tutte le normative viventi, e il progetto sia legittimo.

Il Direttore dei Lavori Superbonus dovrà porre particolare attenzione al rispetto di quanto previsto dal Progettista Superbonus, con particolare attenzione alla fase di posa dei materiali: un aspetto da non dimenticare è che si tratta pur sempre di lavori che devono durare nel tempo; seppur, a prima vista e con la modalità dello sconto in fattura possono sembrare “gratis”, i lavori del Superbonus devono essere eseguiti sempre a regola d’arte.

Vi ricordo che il Direttore dei Lavori risponde della qualità e dell’esito dell’opera; l’ultima giurisprudenza di settore ci indica che spesso il DL è chiamato a rispondere in solido del danno derivato dalla mancata esecuzione a regola d’arte.

A buon indenditor, poche parole.

Discorso analogo per i tecnici che si occupano della Sicurezza nei cantieri del Superbonus: che sia in fase di progettazione o in fase di esecuzione si tratta sempre di un lavoro edile; le responsabilità e i rischi dei tecnici operanti nella Sicurezza nell’ambito del Superbonus sono quelle dettate dal D.Lgs. 81/08.

Ma allora .. tutta questa “paura” del Superbonus da dove deriva? E chi è che ha maggiori responsabilità/rischi?

Le responsabilità del Tecnico Asseveratore che firma l’Asseverazione Enea del Superbonus

responsabilità asseveratore superbonus - rischi professionsta superbonus 110
Graticola calda per tecnici superbonus :D

E veniamo a chi, veramente, sta sulla graticola :D

Rispetto a qualunque altro lavoro edile, esiste un nuovo e maggior profilo di responsabilità (e quindi di rischio) per una nuova figura: il tecnico Asseveratore Superbonus.

Il tecnico che firmerà l’Asseverazione del Superbonus, sia essa relativa ad uno stato di avanzamento lavori intermedio o a quello finale, si sta assumendo tante responsabilità.

Partiamo dalle Responsabilità dell’Asseveratore Superbonus

Nel dettaglio le responsabilità peseranno:

  • sull’intervento: la verifica di legittimità dell’intervento
  • sulla persona: la verifica che il soggetto che effettua l’intervento ne ha diritto
  • sull’immobile: la verifica sui requisiti oggettivi dell’immobile e la compatibilità dell’immobile oggetto di intervento al Superbonus
  • sullo stato di avanzamento dei lavori: certificare un SAL Superbonus equivale a dire che punto sono arrivati i lavori, condizione necessaria per far maturare i relativi crediti di imposta
  • sulle prestazioni totali del progetto: verificare, a prescindere da chi sia il tecnico che redigerà gli APE (Attestati di Prestazione Energetica), il doppio salto di classe energetica
  • sulle prestazioni specifiche degli interventi: verificare se le prestazioni tecniche dei singoli componenti (trasmittanze termiche, cop, rendimenti, ecc…) rispettano i limiti normativi
  • sulle certificazioni dei singoli materiali/componenti: per ogni materiale sarà necessario verificare le certificazioni richieste, come a titolo esemplificativo il certificato CAM per i materiali di coibentazione delle superfici opache, i rendimenti dei generatori, il rispetto delle indicazioni specifiche per la tipologia dell’intervento
  • sulla congruità delle spese sostenute, anche nel caso di sconto in fattura, in relazione al tipo di intervento
  • sull’utilizzo della spesa sostenuta solo per la realizzazione dell’intervento (e non per il rifacimento del bagno interno); seppur parrebbe una responsabilità della Direzione dei Lavori, tuttavia la firma posta sull’Asseverazione è quella che pone il sigillo anche su questi aspetti

Insomma, cari Tecnici Smart, essere un tecnico che si occupa di Superbonus non è per tutti e non è uno scherzo.

Però … c’è sempre un però.

Tante responsabilità, tanto onore.

Parafrasando un detto sulla guerra (“molti nemici, molto onore), al di là delle responsabilità c’è la marmellata che vi aspetta.

Infatti, a fronte di queste grandi responsabilità, possono derivare lauti guadagni.

Da grandi responsabilità derivano grandi guadagni.

Parafrasando lo zio Ben, di Spiderman.

Ora, veniamo ai rischi.

I rischi nel Superbonus, e il ruoto del Tecnico Asseveratore che firma l’Asseverazione Enea Superbonus

I rischi principali legati al Superbonus sono di due tipi:

1 – Il rischio verificatosi che un’opera non sia eseguita a regola d’arte.

In questo caso, non si perde il contributo, ma ci sarà una causa da affrontare tra Committente, Impresa, e Direttore dei Lavori Superbonus.

2 – Il rischio burocratico.

Il rischio burocratico, a sua volta, si suddivide in due tipologie, in funzione del potenziale danno causato dal verificarsi del rischio

a) Rischio verificatosi che non genera la perdita del contributo fiscale.

Questi sono, ovviamente, i casi più semplici da gestire.

Per capire meglio, si può trattare di errori materiali, sviste, piccole cose che possono sempre risolversi in un qualsiasi momento, anche dopo anni.

Sono i rischi che non devono preoccupare nessuno, e che saranno affrontati/discussi solo una volta che si presenteranno.

b) Rischio verificatosi che genera la perdita del contributo fiscale.

Ecco, quando qualcosa va storto e vengono tolti i contributi, ci si deve preoccupare.

Perchè quando si toccano i soldi, il contenzioso è garantito.

Quando si potranno verificare?

Prima o poi inizieranno i controlli dell’Enea e dell’Agenzia delle Entrate; e da quel momento dovremo essere in grado di provare/giustificare tutte le scelte effettuate.

In caso di controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate o dell’Enea, si potranno verificare diversi tipi di contestazioni:

1 – Requisiti tecnici mancanti o errati, che determinano la perdita del contributo

2 – Requisiti soggettivi del committente non corretti o mancanti che hanno determinato una fruizione indebita del contributo

3 – Requisiti oggettivi dell’immobile mancanti o non corretti che hanno portato ad una indebita fruizione del Superbonus

4 – Titolo di possesso dell’immobile non sufficientemente idoneo al Superbonus

5 – Contestazione sulla congruità delle spese sostenute

6 – Contestazione sull’utilizzo delle spese per lavori non ammissibili al Superbonus

7 – Contestazione sui requisiti tecnici delle opere, sulle certificazioni dei materiali, e sulle prestazioni dei generatori

8 – Contestazione tecnica sugli obiettivi energetici raggiunti

9 – Contestazioni sulle differenze tra progetti/asseverazioni e lavori realizzati

10 – Altri rilievi minori

Come vedete, le possibilità sono svariate.

In tutti i casi, l’iter sarà questo

  • l’Agenzia delle Entrate contesterà l’indebito ottenimento del contributo
  • il committente (colui che ha ricevuto il credito, che poi avrà utilizzato in detrazione o girato per pagare i lavori), si dovrà difendere
  • l’Agenzia delle Entrate emetterà l’esito: positivo, quindi tutto regolare, oppure negativo, quindi “restituiscimi i soldi!”
  • In questo secondo caso, si attiverà il contenzioso tra il committente e il professionista (Asseveratore Superbonus) per verificare se quanto contestato dall’Agenzia delle Entrate sia riconducibile ad un errore del tecnico

La responsabilità del tecnico c’è, praticamente, in tutti i punti elencati.

Gli unici punti in cui il tecnico può essere potenzialmente chiamato fuori (non è detto che succeda) è nel caso in cui parte delle spese sostenute hanno permesso la realizzazione di lavori non rientranti nel Superbonus, di cui il tecnico dovrà dimostrare di essere allo scuro.

Un altro motivo per il quale il Tecnico Asseveratore Superbonus potrebbe non essere chiamato in causa è per la perdita in corso dei lavori dei requisti soggettivi del committente, o la perdita del suo titolo di possesso, per il quale lo stesso committente non abbia prontamente avvisato il Tecnico.

In tutti gli altri casi, si tratta certamente di errori/mancanze che fanno capo al Tecnico Asseveratore Superbonus, e pertanto ci sarà da difendersi.

“chìssene … tanto paga l’assicurazione”

Niente di più sbagliato, amico mio.

L’Assicurazione per il Superbonus non Tutela l’Asseveratore SuperBonus 110

responsabilità asseveratore superbonus - assicurazione superbonus
Mario. 24 anni. Tecnico Superbonus, non smart.

La classica risposta di un tecnico poco smart è

“tanto c’è l’assicurazione che copre tutto”.

Niente di più errato e falso.

Il Governo, per rilanciare l’economia tramite il settore edile e ottenere contestualmente la riduzione delle emissioni di CO2 (al fine di avvicinarsi agli obiettivi europei ed evitare di incorrere in ulteriori sanzioni), ha deciso di finanziare l’edilizia con il Superbonus 110%.

Per evitare che la macchina burocratica ingessasse il settore, ha scelto la pillola rossa

responsabilità asseveratore superbonus - rischio e conoscenza

Benvenuta Alice nella tana del Bianconiglio: per evitare sovraccarichi di lavoro che non avrebbero permesso la realizzazione dei cantieri, l’art. 119 del Decreto Rilancio è stato impostato per spostare tutte le responsabilità sui Tecnici Superbonus e sui professionisti fiscali (Commercialisti, CAF)

Non a caso, infatti, si parla di Asseverazione del tecnico sul sito dell’Enea e non di dichiarazione del tecnico, o peggio ancora, autocertificazione del committente o del produttore.

Si parla di Asseverazione per la sua natura giuridica:

L’asseverazione è una documento del professionista, con il quale il professionista dichiara:

  • sotto la propria personale responsabilità
  • conferma l’autenticità e la certezza dei contenuti,
  • garantisce di aver applicato al meglio le proprie capacità professionali.

Il professionista con la sottoscrizione della dichiarazione di asseverazione si assume la responsabilità in merito alla veridicità dei dati e delle informazioni dichiarati, e risponde penalmente per eventuali falsi ideologici e materiali in essa contenuti (art. 481 del Codice penale – Falsità ideologica in certificati commessa da persone esercenti un servizio di pubblica necessità).

Pensavi di essere solo un tecnico?

Sbagliavi … sei anche un Notaio!

La polizza di assicurazione superbonus non copre le sanzioni amministrative; e non compre nemmeno le sanzioni penali.

Torniamo ai rischi.

Se viene accertata una qualche irregolarità, riconducibile al professionista, l’assicurazione garantirà lo Stato per l’ottenimento dei contributi indebitamente ottenuti dal committente, ma rimarrano in capo al profssionista:

  • una causa contro l’assicurazione (o pensavi che pagassero senza poi tentare di recuperare? illuso!)
  • potenziali violazioni amministrative
    • Asseverazione non veritiera, ai seni dell’Art. 119 del D.L. 34/2020, con una sanzione che può andare tra i 2.000 e 15.000 Euro per ciascuna attestazione o asseverazione infedele rilasciata
    • APE errato/infedele, ai sensi dell’ARt. 6 del D.Lgs. 192/05 e smi, con una sanzione compresa tra 700 € e 4200 €
  • potenziale violazione penale
    • Falso ideologico in certificati, ai sensi dell’Art. 481 del Codice Penale, che prevede la reclusione fino a un anno o multa da 51 a 516 Euro ed eventuali pene aggiuntive applicabili congiuntamente se vi è scopo di lucro (e il Superbonus, ha certamente scopo di lucro!)

Consigli Pratici di Sopravvivenza per l’Asseveratore Superbonus

responsabilità asseveratore superbonus - rischio asseverazione

Una volta che abbiamo chiare i rischi e le responsabilità non dobbiamo scappare dal nostro ruolo di Asseveratore Superbonus.

Dobbiamo controllare il rischio e assumerci le responsabilità.

Ecco alcuni consigli pratici e utili:

1 – Non siete smart o fighi se concedete al cliente di rifarsi il bagno gratis grazie alla vostra firma

State tranquilli, non perderete il cliente se dite no alle sue pretese di rifarsi il bagno, l’impianto elettrico, la carrozzeria dell’auto e l’amante, tutto a spese del Superbonus.

E se lo perdete, è perchè non è un buon cliente.

Certi clienti, è meglio perderli che trovarli.

Che poi, tutti noi siamo sommersi di richieste: fuori uno, avanti un altro.

Per non pensare poi, in caso di contestazione futura a seguito di controllo dell’AdE: ci sarà il classico “si salvi chi può“, con il committente, per il tramite del suo avvocato, che sputerà merda sul vostro operato; lui si è fatto il bagno a spese vostre, e ora vi scarica la merda.

“Quindi Jerry, rifiuto e vado avanti“.

2 – Documenti in ordine

Tra qualche anno inizieranno i controllo.

E quando inizieranno i controlli, recuperare i documenti sarà un delirio. Clienti che vanno a vivere in Brasile perchè hanno venduto la casa al doppio del valore grazie al Superbonus, imprese che hanno chiuso perchè l’edilizia è tornata alla sua ordinaria crisi di settore.

Insomma, recuperare firme, attestazioni, atti, documenti e quant’altro tra qualche anno sarà un vero delirio.

Come puoi fare?

Perdi un po’ di tempo oggi per far firmare tutto ciò che ti serve e avere copia di tutti i documenti necessari.

A nulla conta il fatto che stai facendo i lavori per tuo zio o tuo cugino e quindi “sono gente di famiglia“.

Lascia perdere, ascolta zio Enrico.

Documenti/firme in regola.

E soprattutto, in ordine.

3 – Scegliere il Fiscalista “giusto”. Possibilmente smart.

Lo so, è una figura che dovrebbe scegliere il committente.

Io preferisco lavorare con i Commercialisti di mia fiducia: non perché sono accondiscendenti (infatti non lo sono!), ma perché sono sicuro della qualità del loro lavoro.

Laddove c’è un dubbio, c’è un’attività di confronto professionale che permette a entrambi di crescere.

Fanno un’attività di controllo sul nostro lavoro: questo permette di trovare eventuali errori che possono sempre succedere.

E soprattutto, in caso di errore, hanno l’atteggiamento giusto propositivo; aiutano a trovare la soluzione, ci indicano come correggere, e impostiamo il lavoro affinché non accada successivamente.

Abbiamo creato e standardizzato un flusso di lavoro che elimina/riduce al minimo gli errori, permette ad entrambi l’attività di controllo e verifica sull’altro professionista, e garantisce che la qualità del lavoro sia alta con i documenti in ordine (sia quelli in capo a noi tecnici, che quelli d’obbligo per loro commercialisti).

4 – Siate smart, ma non siate stupidi

Essere smart significa anche non ingessarsi davanti alle difficoltà, e avere un atteggiamento proattivo e propositivo alla realizzazione del lavoro.

Smart è anche praticità e pragmatismo.

Tuttavia, vi troverete davanti committenti e imprese che tenderanno a prendersi un braccio perchè avete concesso loro un dito: essere smart non si traduce con l’essere stupidi.

Quindi cercate di soprassedere a quelle piccolezze che non influiscono sulla qualità del lavoro, sul mantenimento dei contributi, e che hanno poca importanza.

Concentratevi, invece, su tutti gli aspetti che possono determinare la perdita dei contributi.

Faccio un esempio pratico.

L’impresa vi chiede conferma del materiale per il cappotto da acquistare, ma non ha la certificazione CAM a disposizione.

Non autorizzate la messa in opera prima di avere il documento che certifica il CAM in mano.

Evitate il “sì, lo mando più tardi via mail”. Vuol dire che non vi arriverà. Se fermate il cantiere e non autorizzate la posa, state certi che salterà fuori in pochi minuti.

Questo capita perchè l’impresa ha come focus la realizzazione del lavoro, e non sa che quel documento è un requisito necessario che può determinare la perdita del contributo.

Altro esempio.

Vi troverete davanti committenti “furbi” che proveranno a mungere il più possibile questo Superbonus.

Non siate stupidi. Non calcate la mano sulle interpretazioni normative. Se qualcosa non vi convince, meglio dire di no (che però non deve essere una scusa per non essere dei super esperti di Superbonus).

Se avete un dubbio sull’ammissibilità di una spesa, non includetela nel Superbonus.

Se il vostro cliente dovrà spendere 1000 euro a fronte di un lavoro da 150 mila euro, non casca il monto.

5 – Lasciate perdere Facebook

Su Facebook troverete due tipi di tecnici:

  • chi chiede informazioni o chiarimenti per un dubbio di un caso specifico
  • chi perde tempo a rispondere

Entrambi sbagliano.

Il primo sbaglia perchè, a fronte di un suo studio di giorni/mesi/settimane su un caso specifico, ha la falsa illusione che qualcuno che dedica 30 secondi alla sua domanda mal posta sul gruppo possa svelargli i segreti del castello

Eh no, non funziona così. Non metterei mai una mia firma basata su un qualcosa che un pinco pallino ha scritto su Facebook.

Puoi prendere spunto, ma poi devi approfondire.

E l’unico modo che hai per farlo, è quello di mettere il culo sulla sedia, staccare FB e studiare le normative e le circolari dell’AdE.

6 – Lasciate perdere i siti di news di settore.

Questo si ricollega al punto precedente.

I siti di settore sono scritti da tecnici (spero … ma non è garantito), prestati al giornalismo che deve rispondere a logiche diverse da quelle del Superbonus.

Leggeteli, ma non basate le vostre firme su quanto scrivono loro. Dovete approfondire con i testi di legge ufficiali.

Le parole contano quando si mettono firme. Pertanto l’ultima notizia acchiappa click che vi propinano, non è una fonte sufficiente per effettuare scelte sul vostro Superbonus.

Loro:

Devono rispondere a logiche di posizionamento nei motori di ricerca, quindi puoi trovare siti che parlano parlano ma non portano valore o contributo a quello che cerchi.

Devono rispondere a logiche di monetizzazione tramite click: ecco il motivo dei titoli click bait, che fanno terrorismo e non portano nessun valore. E la maggior parte delle persone, leggono solo il titolo!

Devono rispondere a logiche di sponsor: se il loro sito è finanziato dalle mitiche pergole o verande che si installano senza autorizzazione, pensate che il sito di scriverà che invece è necessaria l’autorizzazione?

Spoiler … serve l’autorizzazione. Non credete a quello che le vende, lui ha l’unico scopo di venderle!

7 – Studiate e rimanete aggiornati

Questo è forse il consiglio più importante.

Non potete delegare la conoscenza. Dovete essere i massimi esperti.

Dovrete essere sempre aggiornati e cercare di correggere il tiro ad ogni modifica normativa.

L’unico modo per farlo è quello di studiare e rimanere sempre aggiornati.

Ma come … prima hai detto di non leggere i siti di settore?

Forse mi sono spiegato male.

Non ho detto di non leggerli. Ho detto di trarne solo le informazioni utili.

Non basate la vostra firma su quello che scrive edilqualcosa, o qualcosapubblici. Vi raccontano che il governo ha varato il nuovo decreto?

Perfetto. Lasciate l’articolo e cercatevi il testo del decreto.

Scrivono che l’Agenzia delle con un nuovo chiarimento ha escluso tutte le case dipinte di rosa?

Lasciate perdere l’articolo e cercate il testo ufficiale del chiarimento.

Lo so, il nostro cervello è pigro per natura e tutti siamo portati a limitare le energie.

Tuttavia, se fai quello sforzo aggiuntivo di andare a studiare e leggere le uniche vere fonti ufficiali, ci guadagnerai in conoscenza, sicurezza.

E anche in salute.

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Regime Forfettario: Ma Quanto si Paga d’Imposta?

Regime Forfettario – Ma Quanto si Paga d’Imposta?

Da Libero Professionista è importante conoscere da subito quanto si dovrà corrispondere al Fisco per non avere brutte sorprese successivamente.

“Fatturare” non è una pratica del satanismo.

Bart Simpson

E’ importante per chi inizia l’attività professionale o per chi già esercita la professione conoscere quanto pagherà di imposte.

Oggi vediamo l’esempio del regime forfettario, che in Italia abbraccia tanti liberi professionisti giovani e un po’ meno giovani.

La scelta del “regime forfettario” deriva dalla sua semplicità e dalla sua convenienza in termine di tassazione rispetto al regime ordinario.

Prima di vedere i numeri, vediamo

  • Requisiti soggettivi per l’accesso al regime forfettario
  • La tassazione del regime forfettario dei contribuenti minimi
  • I vantaggi nella scelta del regime forfettario per i liberi professionisti tecnici
  • Consigli

Requisiti soggettivi per l’accesso al regime forfettario

Ad oggi, nel 2021, per poter accedere al regime forfettario (dall’anno successivo) è necessaria la verifica di alcune condizioni:

  1. Non aver conseguito ricavi o percepito compensi nell’anno in corso superiori a 65 000 €
  2. Non aver sostenuto spese per il lavoro di terzi (dipendenti e collaboratori) superiori a 20 000 €
  3. Non aver percepito redditi da lavoro dipendente o da pensione superiore a 30 000 €

Alle condizioni di accesso, si aggiungono le condizioni di esclusione. Ovvero, non può accedere al regime forfettario:

  • Chi ha residenza fiscale all’estero (ad eccezione dei residenti in Stati UE che comunque producono il 75% del reddito in Italia)
  • Chi effettua in via esclusiva o prevalente l’attività di cessione di fabbricati, terreni o mezzi di trasporto nuovi
  • Chi effettua attività prevalente nei confronti di datori di lavoro con i quali sono/erano in essere intercorsi rapporti di lavoro nei due anni precedenti periodi d’imposta o nei confronti di soggetti agli stessi direttamente o indirettamente riconducibili, ad esclusione dei soggetti che iniziano una nuova attività dopo aver svolto il periodo di pratica obbligatoria ai fini dell’esercizio di arti o professioni
  • Chi esercita attività di impresa, arti o professioni e, contemporaneamente all’esercizio di attività, partecipazione in società di persone, associazioni o imprese familiari e controllo, diretto o indiretto, di SRL o associazioni in partecipazione, che esercitano attività economiche direttamente o indirettamente riconducibili a quelle svolta dagli esercenti attività d’impresa, arti o professioni

Gli ultimi due punti delle cause di esclusione meritano qualche approfondimento, perchè sono scritte in modo tale da generare una serie di “grigi” nei quali spesso è difficile capire se si ha diritto o no ad accedere al regime forfettario.

E’ escluso chi effettua attività prevalente verso un unico datore di lavoro con i quali erano/sono intercorsi rapporti nei due anni precedenti, ad eccezione del periodo di pratica obbligatoria.

La motivazione di questa limitazione è ovvia: evitare che i rapporti di lavoro stabili si traducano in partite iva fake, con l’unico obiettivo di ridurre il costo del lavoro dipendente.

C’è un “però”: chi effettua il periodo di pratica obbligatoria (i primi che mi vengono in mente sono i geometri e gli avvocati) sono esclusi da questa limitazione.

Pe noialtri professionisti (ingegneri, architetti), non avendo obbligo di periodo di pratica per l’esercizio dell’attività professionale, non rientriamo in questa causa di esclusione.

E’ escluso chi effettua, contemporaneamente, esercizio di impresa riconducibile.

La motivazione di questa norma è palese: evitare la traslazione dei compensi dell’attività di impresa ad un regime di tassazione (forfettario) più vantaggioso.

Questa limitazione c’è però solo per le attività che siano direttamente o indirettamente riconducibili.

Per fare un esempio pratico:

Se io esercito l’attività di libero professionista e voglio aprire una gelateria, posso farlo senza paura di dover uscire dal regime forfettario perchè le attività non sono riconducibili tra di loro.

Se io esercito l’attività professionale e decido di far parte di una società di ingegneria con altri colleghi, dall’anno successivo non potrò più godere del regime forfettario perchè l’attività di impresa a cui partecipo (società di ingegneria) svolge attività direttamente riconducibile all’attività professionale.

Quel che desta più dubbio è la parola “indirettamente”. Non abbiamo elementi per dirimere questi dubbi, se non qualche risposta ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Il consiglio che mi sento di dare è quello di usare due ingredienti fondamentali quando si parla di fisco: onestà e buon senso.

La tassazione del regime forfettario dei contribuenti minimi

L’aliquota prevista per l’imposta del regime forfettario è del 15% (ridotto al 5% per i primi 5 anni di attività).

Per i professionisti, la norma parla di un indice di redditivà del 78%.

Che vuol dire?

Preso il fatturato imponibile dell’anno, si considera che il 22% siano spese sostenute per l’attività professionale, e pertanto dedotte dall’imponibile fatturato, così da portare a tassazione il restante 78%.

‘Spetta … prendiamo un esempio pratico.

Fatturato imponibile dell’anno 2021: 30 000 € (cassa previdenziale esclusa).

30 000 / 100 * 78 = 23 400 €

A questi 23 400 € si applica l’aliquota del 15%

Quindi

23 400 € * 0,15 = 3 510 €

Ecco, 3510 € è quanto si pagherà di imposte l’anno successivo al fatturato.

A voler essere precisi, e noi vogliamo esserlo, si possono dedurre anche i contributi versati nell’anno in corso.

Riprendiamo l’esempio di prima

Fatturato imponibile dell’anno 2021: 30 000 € (cassa previdenziale esclusa).

Contributi versati durante l’anno: 3000 €

(30 000 – 3 000) / 100 * 78 = 21 060 €

A questi 21 060 € si applica l’aliquota del 15%

Quindi

21 060 € * 0,15 = 3 159 €

Ecco, 3159 € è quanto si pagherà di imposte l’anno successivo al fatturato.

Un aspetto importante, da non dimenticare, è che si tratta di una imposta sostitutiva e non di IRPEF. Sarò oggetto di approfondimento in un altro post.

regime forfettario ingegnere
Giovane Ingegnere dopo pochi anni nel regime ordinario

I vantaggi nella scelta del regime forfettario per i liberi professionisti tecnici

I vantaggi nella scelta del regime forfettario per i giovani liberi professionisti o per tutti quelli che fatturano meno di 65 mila euro sono tanti:

  • tassazione ridotta al 15% del 78% (ovvero l’11,7% del fatturato imponibile), contro un’aliquota IRPEF prevista per il regime ordinario che parte dal 23%
  • semplicità nelle gestione contabile e nei flussi di cassa; poichè le fatture sono emesse senza IVA perchè esenti, non si ha l’obbligo di “versare” l’iva a debito ogni trimestre (proprio perchè non c’è iva a debito!)
  • costo per la gestione della contabilità inferiore, vista la semplicità della stessa (i più audaci, procedono in autonomia alla dichiarazione dei redditi).
  • a parità di prestazione con un altro collega, nei rapporti con i privati, il preventivo di un professionista forfettario sarà più economico (non applicando l’IVA); oppure, a parità di importo lordo che il privato dovrà sostenere, il professionista in regime forfettario avrà un maggior guadagno dalla stessa prestazione
  • ci guadagneerete anche in salute. Potrete concentrarvi più sugli aspetti tecnici della libera professione perchè gli aspetti fiscali sono molto semplificati

Ci sono anche alcuni svantaggi

  • il primo è che l’Iva degli acquisti è sempre un costo. Costo che si assorbe in quel 22% derivante dell’indice di redditivà. Oltre l’iva, poichè le spese sono considerate in modo “forfettario” per la tipologia di professione, non potrete “scaricare” nessun tipo di acquisto. Pertanto se avete molti costi da sostenere, potrebbe essere finanziariamente più conveniente un regime ordinario.
  • Non potete godere di deduzioni IRPEF, poichè l’imposta sostitutiva che si paga con il regime forfettario non è IRPEF. Questo si traduce nell’impossibilità di recuperare eventuali interessi passivi del mutuo, di non poter portare in detrazione le spese per i familiari a carico, ecc…
  • Sempre in materia di mancata detrazione IRPEF, poichè l’imposta del regime forfettario è un’imposta sostitutiva e non un’aliquota IRPEF, in casa di ristrutturazioni edilizia o interventi d risparmio energetico, il professionista in regime forfettario non potrà godere del recupero fiscale (che è previsto come detrazione dall’IRPEF).
  • Un altro svantaggio è a livello finanziario: spesso se confrontate i numeri del regime forfettario con il regime ordinario, considerato che lo stesso ha la possibilità di detrarre e dedurre, risulterà economicamente vantaggioso il regime ordinario. Questo tipo di valutazione è, secondo me, troppo sterile perchè non prende in considerazione i costi “nascosti” come il maggior impegno nel seguire la contabilità, i flussi di cassa da programmare per evitare di non riuscire a versare l’iva trimestrale, e tanti altri.
  • l’impossibilità di partecipazione in società di persone o di capitali (in questo caso, con detenzione del controllo); per tutti quei professionisti che hanno anche la vocazione dell’imprenditore, questa è una limitazione da tenere in considerazione.

Conclusione e sintesi

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Foglio per il Calcolo delle Imposte

Ho pensato di creare un foglio di calcolo online (Google Spreadsheet) per semplificare la vita di tutti.

Il foglio è strutturato per una tenuta della contabilità sommaria, e molto semplificata, ma che permetterà ai forfettari di poter seguire durante l’anno l’avanzamento del fatturato, e di tenere sotto controllo quello che sarà il totale delle imposte che si pagherà l’anno successivo.

Compila il form sottostante e riceverai il link al foglio per il calcolo delle imposte con il regime forfettario