Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?
Superbonus Aggiornamento Catastale: Quanto è Obbligatorio? E’ Davvero Sempre Necessario?
L’ultima legge di bilancio ha indicato l’obbligo di aggiornamento delle rendite catastali a per gli immobili che hanno usufruito del Superbonus. Ma è veramente sempre obbligatorio aggiornare il catasto dell’immobile per chi ha fatto il Superbonus?
L’ultima legge di bilancio (2024) parrebbe aver inserito l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che effettuano interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche grazie alla legge Superbonus 110%.
La volontà del legislatore è quella di aumentare le rendite catastali, che oggi rappresentano la base per il calcolo delle imposte sugli immobili, così da fare più cassa.
E dopo i 4 anni di superbonus, il mirino è finito sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.
In realtà la legge, da sempre e come vedremo dopo, ha lo scopo di far aggiornare le rendite catastali agli immobili che hanno effettuato un qualunque intervento edilizio; il Superbonus entra nel mirino delle casse statali perchè è molto probabile che, grazie agli interventi di miglioramento energetico, tali immobili possano aver incrementato la rendita catastale.
Giusta o sbagliata che sia la mossa di voler fare cassa dagli immobili che hanno migliorato le prestazioni energetiche, non sta a me dirlo, vediamo che cosa prevede la legge di bilancio in materia di superbonus, e aggiornamento della rendita catastale o dei dati catastali dei fabbricati che hanno beneficiato degli incentivi fiscali del Superbonus 110%.
No dai .. in realtà vi voglio dare il mio parere 😂:
se investire negli immobili, che da sempre rappresentano patrimonio e base imponibile delle imposte, diventa un elemento negativo che porta a pagare più imposte, la strategia di riduzione delle emissioni di CO2 a cui l’Italia è chiamata dall’Europa sarà sempre più lontana.
Quel che servirebbe è esattamente l’approccio inverso: io “Stato” ti dovrei premiare se effettui interventi di risparmio energetico negli immobili (che, peraltro, fanno girare l’economia generando imposte, iva, stipendi, e tutto l’indotto generale che un cantiere edile porta con sé), e dovrei tassare maggiormente chi non investe nell’immobile, mantenendoli vetusti, a rischio crollo, e dagli altissimi consumi energetici.
Bene, ora che conoscete il mio parare non richiesto 🥲, possiamo addentrarci sull’obbligo di aggiornamento catastale a seguito di interventi edilizi, e ancor di più effettuati grazie al Superbonus.
Superbonus Aggiornamento Catastale: Che Cosa Prevede la Legge di Bilancio che, parrebbe, aver istituito l’obbligo?
L’articolo incriminato che parrebbe aver istituito l’obbligo di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus è il comma 86, dell’articolo 1 della Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Legge di Bilancio 2024)
L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle unità immobiliari oggetto degli interventi di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, verifica, sulla base di specifiche liste selettive elaborate con l’utilizzo delle moderne tecnologie di interoperabilità e analisi delle banche dati, se sia stata presentata, ove prevista, la dichiarazione di cui all’articolo 1, commi 1 e 2, del regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, anche ai fini degli eventuali effetti sulla rendita dell’immobile presente in atti nel catasto dei fabbricati.
Comma 86, Art. 1, Legge 213/2023 (Legge di Bilancio 2024)
Pesante 🥲😂.
Analizziamo il testo e proviamo a tradurlo nella nostra comune lingua del “parla come mangi“.
Attiviamo lo “smart translate“, ed ecco il risultato:
Cari signori brutti e cattivi dell’Agenzia delle Entrate, vi forniremo, con strumenti automatizzati, delle liste di immobili che hanno effettuato il Superbonus per verificare se è stato presentato l’aggiornamento della rendita catastale, ove necessario.
Analizzando il comma, notiamo che non vi è nessun nuovo obbligo di legge che prevede l’aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus, ma si tratta di una indicazione che indica all’AdE la possibilità di effettuare la verifica con strumenti automatizzati (interoperabili tra banche dati) per il rispetto della legge già pre-esistente.
Quindi, e lo ripeto cosicché possa rimanere più chiaro e impresso: non vi è nessun nuovo obbligo di legge che impone l’aggiornamento del dato catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi in Superbonus.
Ma allora, che cosa possiamo consigliare ai nostri clienti?
Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?
L’obbligo di aggiornare la rendita catastale di un immobile vige quando sono stati effettuati interventi /o variazioni che abbiano determinato un aumento della rendita superiore al 15% rispetto a quella precedente.
La rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile: aver effettuato interventi di Superbonus tali che abbiano incrementato il valore commerciale dell’immobile non si traduce automaticamente in un aumento della rendita catastale.
Eh sì, perchè i parametri di calcolo della rendita catastale attuali non sono in linea con i valori di mercato degli immobili.
L’obbligo di aggiornare la rendita catastale deriva dall’articolo 1 della Legge 311/2004, comma 336, e ancora prima dall’applicazione del D.M. 701 del 19 aprile 1994 e dell’articolo 20 del RD 652/1939.
Come chiarito dalla stessa Agenzia delle Entrate con le circolari 10/2005 e 1/2006 (all’epoca Agenzia del Territorio e Determinazione del 16 febbraio 2005), l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale vige solo quando sono stati effettuato interventi tali da
- determinare un incremento della rendita catastale superiori al 15% di quella precedente
Superbonus Aggiornamento Catastale: Quando vi è l’Obbligo di Aggiornamento della Rendita Catastale?
Ora che sappiamo quando vi è l’obbigo di aggiornamento della rendita catastale per gutti gli interventi edilizi, ivi compresi quelli derivanti dal Superbonus 110%, possiamo anche dedurre quando non vi è l’obbligo di aggiornamento dei valori catastali:
- non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora non vi sia variazione della consistenza delle superfici come classificate nella DOCFA (DOCFA è il software utilizzato per l’accatastamento dei fabbricati)
- non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora siano stati realizzati solo interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, consistenti nelle semplici sostituzioni di sanitari, infissi, facciata, tetto o messa a norma degli impianti (elettrico, idrico, ecc…)
- non è necessario procedere all’aggiornamento catastale qualora sia stata effettuata l’installazione dell’impianto fotovoltaico da 3 kW
Le domande successive sorgono spontaneamente:
Se l’impianto fotovoltaico è superiore a 3 kW, il mio cliente ha l’obbligo di aggiornamento del catasto?
E la risposta è sempre No. L’aggiornamento è obbligatorio solo quando si ha un incremento della rendite precedente superiore al 15%.
Vi è certamente l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale quando si ha un aumento di superficie: è il caso del cappotto termico.
La procedura di variazione catastale mediante software DOCFA prevede che le superfici siano prese al lordo dei muri perimetrali (per farla semplice), pertanto la realizzazione del cappotto termico genera un aumento di superfici che, però, non sempre si tradurrà in un aumento della rendita catastale superiore al 15%.
E’ molto probabile che l’aumento di rendita catastale possa realizzarsi su immobili che non hanno subito variazioni catastali da diverso tempo, e godono ancora di classi e categorie che non sono in linea con gli accastamenti attuali.
In questi casi, sarà molto probabile che la rendita possa ricevere un aumento superiore al 15% anche senza la realizzazione del cappotto termico.
Vi è solo un modo per scoprirlo, con una simulazione tramite software DOCFA.
Superbonus Aggiornamento Catastale: Consigli Smart per Tecnici e Committenti
Ora che abbiamo fatto nostro lo scibile in materia di obbligo di aggiornamento dei dati catastali per gli immobili che hanno effettuato interventi edilizi, e più in generale interventi del Superbonus (sia risparmio energetico che miglioramenti sismico), vediamo come procedere e quale può essere un approccio smart per i nostri clienti.
Se sei un tecnico affamato di lavoro, un approccio non smart è quello di procedere ad un accatastamento generale a tutti gli immobili che hanno effettuato tali interventi, come se procedere ad una presentazione DOCFA mettesse al riparo da controllo dell’Agenzia delle Entrate.
Nulla di più sbagliato.
A mio modo di vedere, un approccio smart, che può rappresentare una buona opportunità di lavoro per noi tecnici, è quello di informare il committente in modo onesto di quale sia il reale obbligo di legge in materia di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato interventi con il Superbonus.
Una volta informati, la nostra attività (retribuita) può essere quella di
- raccolta documentale
- rilievo specifico (anche strumentale) nell’immobile con tutte le condizioni post intervento superbonus
- simulazione DOCFA per la verifica dell’aumento della rendita
- Qualora vi sia un aumento della rendita catastale:
- se la rendita catastale post superbonus è aumentata per meno del 15%, lasciare la scelta al cliente se intende o no procedere alla presentazione della variazione al catasto fabbricati
- se la rendita catastale post superbonus è aumentata per almeno il 15% o più, informare il cliente dell’obbligo normativo di procedere ad una presentazione dell’aggiornamento DOCFA
- Nel caso in cui non si proceda all’aggiornamento catastale post superbonus, sarà opportuno e smart rilasciare una relazione peritale al nostro cliente nel quale si riassume l’attività svolta, e che contenga al suo interno la speficia del perchè si è scelto di non procedere all’aggiornamento catastale.
Tutte attività che richiedono tempo e competenza, e che mettono al riparo i nostri committenti da eventuali controlli successivi, o semplicemente li rassicurano in modo consapevole, senza cadere vittime del terrorismo mediatico a cui stiamo assistendo in materia di aggiornamento catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%.
Superbonus Aggiornamento Catastale: Sintesi Smart sull’Obbligo di presentazione DOCFA
- non esiste un nuovo obbligo normativo che impone, tout court, di aggiornare la rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%
- l’obbligo di aggiornamento della rendita catastale degli immobili vige solo se vi è un incremento della rendita catastale superiore al 15% della rendita catastale precedente
- la rendita catastale non è proporzionata al valore commerciale dell’immobile
- aver installato un impianto fotovoltaico superiore a 3 kW non impone necessariamente un aggiornamento della rendita catastale
- lo strumento per la determinazione della nuova rendita catastale è il software DOCFA
- per procedere alla verifica di incremento della rendita catastale, si passa per una simulazione DOCFA
Superbonus Aggiornamento Catastale: Scarica la nota ufficiale del CNI
E vabbè, se proprio non ti fidi di quello che ti dico io, dal form sottostante puoi scaricare la nota ufficiale del Consiglio Nazionale degli Ingegneri sull’obbligo (o non obbligo) di aggiornamento della rendita catastale per gli immobili che hanno effettuato il Superbonus 110%
Bell’articolo! Ne condivido i contenuti ma soprattutto l’approccio critico e “Ingegneristico”.
Grazie mille, Aldo! Siamo contenti che le sia piaciuto.
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Condivido veramente l’approccio smart, che definirei etico, professionale. Vorrei sapere se invece, da committente – sempre consapevole che l’ignoranza della legge non è ammissibile- c’è un obbligo per il direttore lavori per informare, analizzare e proporre? Il nostro non sembra amare il lavoro smart. La sua società di servizi ha inviato un preventivo non dettagliato o esplicativo senza altro commento un mese e mezzo dopo la fine lavori, data da noi presunta. Ci siamo arrangiati per capire di cosa si trattava e, avendo loro tutte le carte, dato mandato. Ora esigono pagamento anticipato.
Ciao Debora, che io sappia non esiste un obbligo per il Direttore dei Lavori sul dare informazioni su attività successive che esulano il suo mandato (se il suo ruolo è solo quello del DL).
Verificherei se in lettera di incarico (contratto tra le parti) viene indicato qualche obbligo particolare per il professionista su informare, analizzare e proporre.
In merito al tecnico che vi segue, mi dispiace che non siate soddisfatti del rapporto (mi pare di capire che il lavoro sia stato eseguito, ma ci siano problemi comunicativi).
Posso solo dirti che: le “carte” sono certamente tue, quindi hai diritto ad averne copia. Spesso è anche indicato in modo esplicito nella lettera di incarico. Se non ti vengono consegnate, gli elaborati importanti sono reperibili presso gli enti (comune, enea, ecc..) con la richiesta di accesso agli atti.
Il consiglio che mi sento di dare è che i problemi comunicativi si risolvono; il rapporto con il tecnico è un rapporto di fiducia. Se hai ancora fiducia, puoi provare a risolvere l’aspetto comunicativo; se non hai più fiducia, qualunque lavoro gli assegnerai, avrai sempre dubbi sulla qualità della prestazione svolta e/o sull’onestà dell’importo richiesto. In questi casi, l’unica azione sensata da fare è quella di trovare un nuovo tecnico in cui riponi fiducia.
buongiorno, come molti, anch’io ho usufruito dei lavori per il 110 con l’installazione di pannelli per circa 5kw,cappotto termico,sostituzione infissi,colonnina ricarica e recentemente ho ricevuto una mail da parte del General Contractor che mi ha effettuato i lavori. Devo dire che i toni usati erano abbastanza “intimidatori” e sopratutto, categorici in merito all’obbligo di esecuzione dell’aggiornamento catastale. Dopo aver letto il vostro illuminante,chiaro e oggettivo articolo mi sono reso conto della necessità di ottenere più informazioni preliminari dal G.C. prima di dare il mio assenso a detto aggiornamento ( ovviamente a pagamento). Vi ringrazio per la vs opera di informazione che mi ha permesso di acquisire maggior consapevolezza in materia. Grazie ancora. Gianluca
Buongiorno Gianluca, grazie per il tuo commento.
Sono davvero contento che l’articolo ti sia stato utile e che ti abbia aiutato a fare chiarezza in una situazione che, purtroppo, molti stanno vivendo con incertezza e un po’ di pressione.
È proprio questo l’obiettivo del nostro lavoro: offrire strumenti utili per scegliere con consapevolezza.
Continua a seguirci, abbiamo in programma altri contenuti su questi temi! :)
Buona Giornata
Bell articolo davvero…ma ho una casistica particolare e mi ritrovo in parte, con quesiti ancora senza risposta cosa devo fare??…finiti i lavori 110 nel 2022 cessione del credito metto in vendita la casa inizio 2023 e la vendo subito( mi sono trasferito in un altra regione per lavoro) era la mia abitazione principale da più di 7 anni, quindi nn devo pagare plusvalenze e via dicendo,tutto ok fino ad oggi che mi contatta il geometra che ha seguito i lavori dicendomi che dovevamo fare l aggiornamento catastale (nessuno sapeva di doverlo fare) neache il notaio o l agenzia immobiliare,ma adesso nn sono più il proprietario come faccio a farlo? cosa dovrei fare a riguardo ormai son passati quasi due anni dalla vendita e dal rogito..a chi spetta aggiornare la rendita al nuovo proprietario? Grazie mille
Buongiorno Rosario, nell’articolo spiego che non c’è sempre l’obbligo di aggiornamento catastale.
Se però nel suo caso c’è l’obbligo di aggiornamento, la presentazione spetta sicuramente all’attuale proprietario perché lei oggi non ha più titolo a presentare nessuna pratica per quell’immobile.
Il costo della pratica, invece, è un accordo tra voi e dipende sia dagli accordi pre acquisto sia da quanto previsto in atto di compravendita.
Ottimo articolo, che fa ragionare sull’argomento. Mi chiedo … il valore da considerare è quello complessivo del lavoro svolto o del solo materiale installato? Mi trovo in una situazione in cui gli oneri progettuali, tecnici e di realizzazione sono maggiori del doppio del costo del bene. È giusto dire che il valore dell’immobile aumenta per via della spesa complessiva effettuata? E se, tra 10 anni, dovessi rimuovere o sostituire l’installazione (es. caldaia o fotovoltaico), dovrei riaggiornare al ribasso i dati catastali? Grazie
Grazie Mauro. A mio avviso incidono solo le spese e le opere che aumentano il valore dell’immobile, pertanto non sono da considerare le spese professionali.
Esempio pratico: se hai speso 30k di spese professionali, tra tecnici e commercialisti, per installare 30k tra condizionamento e fotovoltaico, il valore aggiunto nell’immobile è solo quello della fornitura e posa di installazione del condizionamento e del fotovoltaico. Nessuno ti dirà che è aumentato il valore dell’immobile in funzione delle spese tecniche sostenute.
Il valore dell’immobile non aumenta, necessariamente, in modo proporzionale alla spesa sostenuta. Ai fini catastali, andrà effettuata una nuova simulazione docfa.
Se l’immobile subisce ulteriori modifiche (tra uno, due, o dieci anni … in miglioramento o peggioramento), dovrà essere oggetto di nuova valutazione ai fini della modifica della rendita catastale (è difficile vedere le rendite catastali a ribasso, mentre è facile vedere le rendite catastali salire)
Buongiorno Enrico, intanto GRAZIE
io sono un architetto e sei stato utilissimo. Nel caso di appartamenti condominiali, come calcolo l’aumento? Mi spiego meglio…i lavori sono cappotto e serramenti (rispettivamente da calcolare al 100 e al 50 se ho ben inteso), ma ovviamente dovrei conteggiare per ciascuno ,la porzione di cappotto riferita alla facciata del proprio appartamento e al 50% il costo serramenti? Fatto ciò lo comparo alla vecchia rendita e spero sia < 15% Grazie anticipatamente.
L’articolo molto chiaro su tanti aspetti ma non riesco a capire perché il mio ingegnere improvvisamente si è accorto di questo aggiornamento che per impianti superiori 3kw già prima del superbonus era obbligatorio adesso mi chieda €400 per regolarizzare più devo pagare le sanzioni per una colpa che io non ho. Gli ho dato mandato per la pratica superbonus si è fatturato 10000€ e adesso chiede ulteriore compenso mo sembra un po’ eccessivo.
Buongiorno Antonio.
In merito alle tempistiche, al costo, e all’obbligatorietà pregressa, non le so dire come stia operando il collega, ma penso (e spero) che abbia fatto tutte le valutazioni per il suo caso specifico e, stia consigliando il miglior modo di procedere e mettersi in regola.
Gli importi del superbonus erano relativi al solo superbonus, che sicuramente non poteva ricomprendere anche le variazioni catastali finali (obblighi di legge, eventuali, ma che certamente non influiscono sul contenimento dei consumi energetici).
Molte grazie, questo è un articolo chiarificatore di tanti problemi.
Buongiorno, son contento le sia piaciuto!
Continui a seguire il blog per altri articoli come questo.
Leggendo il post, ho notato che il discriminante per produrre la variazione catastale, è l’aumento del 15% del valore catastale, ma non è spiegato anche per sommi capi, come si ottiene questo valore. Inoltre devo puntualizzare che la simulazione DOCFA che paventate, non è assolutamente efficace per stabilire se la rendita aumenta più del 15%; il programma tiene conto dei vani utili più che dell’ampliamento per il cappotto, il fotovoltaico o il miglioramento della classe energetica, l’incremento bisogna calcolarselo in base alla spesa effettuata e a vari parametri catastali del tutto nebulosi, insomma si va per più per sentimento che per matematica (a meno di non essere tecnici estimatori con esperienza, quasi sempre provenienti dal Catasto)
Buongiorno avendo usufruito del Super bonus energetico x i pannelli 6 kW, oggi mi giunge raccomandata agenzia delle entrate x aggiornamento rendita catastale, in pratica il povero cittadino cosa deve fare materialmente???
Grazie